Vermögensverwaltende Immobilienunternehmen werden unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit. Das Fondsstandortgesetz vereinfacht die Nutzung des Privilegs, schafft aber auch neue Anforderungen.
Gewerblich tätige Einzelunternehmer, Personen und Kapitalgesellschaften unterliegen mit ihren Gewinnen grundsätzlich der Gewerbesteuer. Firmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, dürfen mit der "erweiterten Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz" ein Steuerprivileg in Anspruch nehmen, das im Ergebnis die Belastung der Gewerbesteuer im Regelfall auf null reduziert.
Gewerbesteuerprivileg: Fluch oder Segen?
Die Tätigkeit eines Immobilienunternehmens darf im Rahmen des Gewerbesteuerprivilegs nicht über eine reine Vermögensverwaltung hinausgehen. Für den Grundstücksmarkt typische Tätigkeiten nach Art eines Immobilienhändlers wären demnach schädlich und würden eine volle Gewerbesteuerbelastung des erzielten Gewinns auslösen. Auch die Vermietung von Betriebsvorrichtungen (zum Beispiel Hotelmobiliar, Werbeanlagen, Kühlaggregate, Fettabscheider, Lastenaufzüge, Hebebühnen, Waschstraßen oder spezielle Trocknungs- und Belüftungsanlagen) wäre in diesem Zusammenhang schädlich für die Begünstigung.
Die strikte gesetzliche Regelung war damit lange Zeit äußerst anfällig für unliebsame Überraschungen im Rahmen von Betriebsprüfungen der Finanzämter. Nicht selten strich der Prüfer Jahre später nachträglich das Gewerbesteuerprivileg.
Fondsstandortgesetz: Steuerbefreiung von Immobilienerträgen
Das Fondsstandortgesetz hat der Immobilienbranche bei den Zugangsvoraussetzungen für die attraktive vollständige Gewerbesteuerbefreiung deutliche Verbesserungen verschafft.
Die komplette Steuerbefreiung von Immobilienerträgen bei der Gewerbesteuer gilt jetzt entsprechend, wenn in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes zusätzliche Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien (etwa aus Photovoltaikanlagen) oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und E-Bikes erzielt werden.
Die Neuregelung soll bei Vermietern Anreize für die Stromerzeugung aus regenerativen Quellen und für den Betrieb von Ladesäulen schaffen. Der erzeugte Strom darf dabei nur ins Stromnetz eingespeist, selbst verbraucht oder an die Mieter des verwalteten Grundbesitzes verkauft werden, Verkäufe an andere Letztverbraucher sind tabu.
Neuregelung: Viele Anreize, aber auch neue Probleme
Die Erlöse selbst sind allerdings nicht von der Gewerbesteuer befreit. Gerade bei großen oder unübersichtlichen Immobilienportfolios haben steuerbegünstigte Vermieter jetzt zwei neue Probleme. Sie müssen zum einen ständig die Höhe der Einnahmen aus den einzelnen Tätigkeitssektoren überwachen, um nicht doch noch nachträglich die Gewerbesteuerfreiheit aufs Spiel zu setzen.
Zum anderen müssen sie die Erlöse und Ausgaben für die nicht steuerbefreiten Nebentätigkeiten durch eine eindeutige Zuordnung in der Buchhaltung gesondert aufzeichnen. Das erfordert eventuell eine Neustrukturierung der innerbetrieblichen Abläufe der Immobilienverwaltung und eine gezielte Analyse von Bestandskontrakten und neu abgeschlossenen Miet- und Pachtverträgen, um darin enthaltene Nebenerlöse zu identifizieren.
Eine Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben mit einer Schätzung wird die Steuerverwaltung nur akzeptieren, wenn diese sowohl auf begünstigte als auch auf nicht-begünstigte Betätigungen entfallen. Mangelhafte Aufzeichnungen oder fehlerhafte Schätzungen liefern kritischen Betriebsprüfern damit auch neue Munition zur Versagung der Gewerbesteuerbefreiung.
Praxis-Tipp
Liegen die Nebeneinkünfte aus dem Betrieb von PV-Anlagen oder der Überlassung von Betriebsvorrichtungen nahe an den gesetzlich geregelten Freigrenzen oder sogar darüber, bietet sich als Gestaltungsoption an, dem Mieter die überlassenen Betriebsvorrichtungen zu verkaufen oder die für das Steuerprivileg schädlichen Aktivitäten gleich komplett auf eine zweite Vermietungsgesellschaft zu verlagern.
Der Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft".
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