Verwaltervergütung: Warum es jetzt eine Verordnung braucht

Jenseits des Tagesgeschehens bestimmt der Klimawandel das Handeln der politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Akteure und wird es auch in Zukunft tun. Nicht zuletzt die Hitzewellen dieses Sommers lassen dieses Thema immer virulenter werden und führen uns vor Augen, dass dringender Handlungsbedarf besteht.

Dementsprechend wird auf allen Gebieten händeringend nach Lösungen gesucht, die angesichts der bevorstehenden oder sich schon vollziehenden globalen Änderungen das Leben lokal erträglich machen – im öffentlichen Raum, aber auch privat. Dabei hantiert die Politik angesichts dieser Herausforderungen mit Begriffen, die das Ausmaß der Veränderungen deutlich machen sollen – Energiewende und Verkehrswende sind so längst zu Schlüsselwörtern bei der Bewältigung der Folgen des Klimawandels geworden. Hinzu kommt ein oft in der öffentlichen Wahrnehmung unterschätzter, aber doch mindestens ebenso wichtiger Begriff, der für die Energiewende von Bedeutung ist: die Wärmewende.

Und genau dort – bei den Gebäuden – kommen die Verwalterinnen und Verwalter ins Spiel. Sie sind es, denen angesichts mehrerer Millionen verwalteter Wohneinheiten in Deutschland eine wichtige Rolle bei der Umsetzung der strengen energiepolitischen Vorgaben zukommt. Denn wer die jüngsten Beschlüsse der Bundesregierung zum Gebäudeenergiegesetz und das Sofortprogramm für den Sektor Gebäude betrachtet, erkennt, dass darin nicht nur auf verschärfte Standards für Neubauten gesetzt wird, sondern es auch und vor allem auf die Sanierung des Gebäude­­bestands ankommen wird. Schließlich soll im Winter niemand unnötig viel Energie für das Heizen seiner Räume verbrauchen oder im Sommer in seiner Wohnung einen Hitzschlag erleiden müssen.

Wohnungseigentümer: Kosten der Sanierung möglichst gering halten

Wie groß das Potenzial der Sanierung ist, macht das Baujahr des Gebäudebestandes deutlich: Größtenteils stammt er aus den 1960er, den 1970er, den 1980er und teilweise auch den 1990er Jahren und erfüllt damit längst nicht die heutigen energetischen Maßgaben, zum Beispiel eine moderne Dämmung der Gebäudehülle. Die Eigentümer solcher Immobilien konnten freilich bei deren Erwerb zumeist noch nicht die sich durch die Politik stetig erhöhenden Anforderungen an energetische Sanierungen und deren mitunter beträchtliche finanzielle Folgen berücksichtigen.

Dementsprechend sind selten in dem erforderlichen Maße finanzielle Rücklagen für die energetische Sanierung nach den neuesten Standards gebildet worden. Eigentümer sind also bemüht, die Kosten der – notwendigen – Sanierung möglichst gering zu halten, und versuchen, an möglichst vielen Stellen zu sparen. Und das trifft dann auch den Verwalter: Dessen unerlässliche Unterstützung bei der Umsetzung solcher Bauleistungen wird der Eigentümer demzufolge nicht gesondert vergüten, sondern als mit dessen vereinbarter Grundvergütung abgegolten betrachten. Dabei erbringt der Verwalter in diesem Fall deutlich mehr: Er wird zum Gebäudeklimamanager.

Denn die Aufgaben, die der Verwalter erfüllen muss, sind durchaus vielfältig: Von der permanenten Unterrichtung der WEG über die gesetzlichen Vorgaben und die geltenden Normen über die Suche und Beauftragung der Sanierungsunternehmen bis zur Überwachung der fachgerechten Ausführung der Baumaßnahmen und der Abrechnung der erbrachten Leistungen mit oder ohne Ingenieurbüro. Das erfordert nicht nur hohes persönliches Engagement, sondern auch großes Fachwissen, das sich der Verwalter zusätzlich zu seinen ohnehin mannigfachen Aufgaben aneignen muss. Mit der üblicherweise vereinbarten Vergütung der Grundleistungen kann die Begleitung der zusätzlichen, für die Wärmewende entscheidenden Maßnahmen also nicht abgegolten sein.

Verwalter-Sonderleistung: Rechtssicherheit mit Vergütungsverordnung

Bisher erhalten Verwalter üblicherweise eine Grundvergütung für ihre Leistungen, die sie standardmäßig erbringen und in ihrem Verwaltervertrag selbst aushandeln. Dabei bestehen keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen, die einen Rahmen für die Höhe der Vergütung festlegten. Das ist auch so gewollt und richtig; denn die Höhe der Grundvergütung hängt bisher vor allem davon ab, wie groß das verwaltete Objekt ist: je größer, desto höher in der Regel die Vergütung.

Anders sieht es dagegen bei den wachsenden Sonderaufgaben aus, die über die im Verwaltervertrag vereinbarten Leistungen hinausgehen und die sich – wie gezeigt – zum Beispiel aus politischen Vorgaben wie Sanierungsvorschriften ergeben. Sie müssen zwingend in Angriff genommen werden – ob das Eigentümer wollen oder nicht. Damit steht wiederum der Verwalter in der Pflicht, diese Zusatzaufgaben zu erfüllen – ohne dafür Anspruch auf eine gesonderte Vergütung zu haben.

Es wäre deshalb nur fair, wenn es für solche Aufgaben eine Verwaltervergütungsverordnung gäbe. Vorbild könnte die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sein. Darin ist unter anderem geregelt, welcher Prozentsatz herangezogen wird, um das Honorar bei der Beauftragung von Einzelleistungen zu berechnen. Ähnlich könnte eine Verwaltervergütungsverordnung für Sonderleistungen einen rechtlichen Rahmen setzen, der einen festen Vergütungssatz vorsieht, der sich an den Kosten der Baumaßnahme orientiert.

Und eine solche gesetzliche Richtschnur lohnt sich für alle Seiten: Sie wahrt die Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer an der Umsetzung der gesetzlichen energetischen Vorgaben, sie sichert die erbrachten Zusatzleistungen der Verwalter rechtlich und finanziell ab und sie garantiert, dass notwendige Baumaßnahmen für eine Klimaertüchtigung der Gebäude sicher, schnell und ohne Verzögerungen in Angriff genommen werden. Eine Verwaltervergütungsverordnung böte damit die beste Gewähr für die angesichts des Klimawandels und seiner Folgen notwendige Wärmewende beim Gebäudebestand.

Der Beitrag stammt aus der Ausgabe 10/2022 des Fachmagazins "Immobilienwirtschaft".

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