Werden mehrere Personen zum Verwalter einer WEG bestellt, ist dieser Beschluss grundsätzlich nichtig. Haben die Wohnungseigentümer gleichzeitig einen Verwalter und einen Stellvertreter bestellt, kann der Beschluss aber hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein.
Hintergrund: Stellvertretende Verwalterin bestellt
Die Veräußerer und die Erwerberin einer Eigentumswohnung wenden sich gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts.
Die Parteien hatten am 2.12.2015 einen notariellen Kaufvertrag geschlossen. Im Grundbuch für das betroffene Wohnungseigentum ist vermerkt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Mit dem Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels haben die Beteiligten dem Grundbuchamt eine Verwalterzustimmung von 11.12.2015 vorgelegt, die von Herrn J. G. unterzeichnet ist. Zum Nachweis der Verwalterstellung beziehen sie sich auf das Protokoll einer Eigentümerversammlung vom 30.11.2015, in dem Folgendes wiedergegeben ist:
„Im Nachgang zum Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.12.2013 wird die Bestellung von Herrn J. G. zum Verwalter und Frau U. S. zur stellvertretenden Verwalterin für die Zeit vom 15.12.2013 bis zum 31.12.2015 vorsorglich bestätigt.
… .“
Das Grundbuchamt hat daraufhin in einer Zwischenverfügung beanstandet, dass die zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei, so dass keine wirksame Verwalterzustimmung vorliege. Daher müssten die Vertragsparteien Zustimmungserklärungen aller übrigen Eigentümer vorlegen.
Entscheidung: Verwalterwahl wirksam
Das Kammergericht hebt die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf.
Die Verwalterzustimmung ist wirksam. J. G. war am 11.12.2015 wirksam zum Verwalter bestellt.
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann wegen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur einzelnen (natürlichen oder juristischen) Personen oder Personengesellschaften des Handelsrechts übertragen werden. Ein Eigentümerbeschluss, durch den mehrere Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt worden sind, ist nichtig.
Hier war die Bestellung von J. G. wirksam. Aus dem Beschluss vom 30.11.2015 ergibt sich, dass zum einen J. G. als Verwalter und zum anderen U. S. als Stellvertreterin bestätigt werden sollte. Während die Bestellung einer Stellvertreterin die Existenz eines weiteren - primär zuständigen - Verwalters logisch voraussetzt und damit unzulässig zu einer Personenmehrheit führt, wäre die Bestellung von J. G. zum Verwalter isoliert betrachtet rechtlich nicht zu beanstanden.
Ist nur ein Teil eines Eigentümerbeschlusses nichtig, so ist regelmäßig der gesamte Beschluss nichtig, es sei denn, der nicht zu beanstandende Teil kann sinnvollerweise Bestand haben, und es ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer ihn auch ohne den nichtigen Teil beschlossen hätten.
Eine solche Ausnahme liegt hier vor. Die Bestellung eines WEG-Verwalters ist auch ohne die Bestellung eines Stellvertreters nicht nur sinnvoll, sondern auch üblich und einzig rechtlich möglich. Da J. G. zum (eigentlichen) Verwalter und U. S. nur zur Stellvertreterin bestellt wurde, war allein J. G. zur Vertretung der WEG und Wahrnehmung ihrer Belange berechtigt und verpflichtet. Dafür, dass er dieses Amt nicht hätte erhalten sollen, wenn den Wohnungseigentümern bewusst gewesen wäre, dass sie eine Stellvertreterin nicht bestellen können, gibt es keine Anhaltspunkte. Vielmehr spricht der Umstand, dass die WEG grundsätzlich einen Verwalter bestellen wollte, dafür, dass sie die Wahl nur des Verwalters ohne Stellvertreter einem verwalterlosen Zustand vorgezogen hätten.
(KG, Beschluss v. 15.3.2016, 1 W 79/16)
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