Kopfprinzip für Verwalterwahl nicht zwingend

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen die Wiederbestellung der Verwalterin. Der Eigentümerin gehören 27 der 45 Wohnungen in der Anlage. Das entspricht 580/1.000 Miteigentumsanteilen.

In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 ist die Beschlussfassung für Abstimmungen in der Eigentümerversammlung geregelt. Dort heißt es in § 13: „Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme."

In einer Eigentümerversammlung im August 2009 stimmte die nach Kopfzahlen gemessene Mehrheit der Eigentümer dafür, die bisherige Verwalterin für weitere 5 Jahre zu bestellen. Die Eigentümerin der 27 Wohnungen stimmte dagegen.

Weil sich die Verwalterin an § 13 der Teilungserklärung nicht gebunden sah, stellte sie das Zustandekommen des Beschlusses fest und verkündete das Beschlussergebnis. Hiergegen wendet sich die Mehrheitseigentümerin. Sie meint, die Verwalterin hätte die Mehrheit nach dem Objektprinzip berechnen müssen, wie es die Teilungserklärung vorsieht. Dann wäre der Beschluss nicht zustande gekommen.

Entscheidung

Der BGH gibt der Anfechtungsklage statt.

Der Beschluss über die Verwalterbestellung ist nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. Das gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgesehene Kopfprinzip ist durch die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung der Abstimmung nach dem Objektprinzip wirksam abbedungen worden. Das hat zur Folge, dass die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen ist.

Für die Gesetzeslage vor der WEG-Reform hatte der BGH im Jahr 2002 entschieden, dass auch für die Bestellung und Abberufung des Verwalters eine von dem gesetzlichen Kopfstimmrecht abweichende Vereinbarung des Objektprinzips (Stimmrecht nach der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte) oder des Wert- bzw. Anteilsstimmrechts (Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist. Dies gilt auch nach der WEG-Reform.

(BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10)

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