Strategien für Vermieter von Wohnungen

In den großstädtischen deutschen Wohnungsmärkten gibt es große regionale Unterschieden beim Mietniveau, Ertragspotenzial und Mieterbindung. Wo die die höchsten Mietsteigerungen drin sind, die stabilste Mieterbindung zu erwarten ist oder Chancen für Investitionen geboten sind, zeigt ein neuer Report des Softwareanbieters Immocloud, basierend auf mehr als 400.000 verwalteten Wohnungen und aktiven Mietverhältnissen.

"Gerade in einem heterogenen und fragmentierten Markt sind valide Datengrundlagen entscheidend für belastbare Vermietungsstrategien und Investitionsentscheidungen", sagt Kooperationspartner Prof. Dr. Sven Henkel von der EBS Universität für Wirtschaft und Recht.

Hohe Mietpotenziale durch Kaufkraft

München bleibt dem Report zufolge mit 18,08 Euro kalt pro Quadratmeter der teuerste Mietmarkt in Deutschland, gefolgt von Stuttgart (16,30 Euro) und Frankfurt am Main (14,32 Euro). Duisburg bildet mit 6,92 Euro pro Quadratmeter das untere Ende des Rankings der zwölf betrachteten Städte.

Wohnungen zwischen 20 und 40 Quadratmetern erzielen bundesweit rund 37 Prozent höhere Quadratmetererträge als große Familienwohnungen (ab 76 Quadratmeter). Investieren lohnt sich hier, wenn die Rendite im Fokus der Vermieterstrategie steht. Zweipersonenhaushalte (40 bis 60 Quadratmeter) sorgen noch für rund 18 Prozent höhere Mieteinnahmen.

Kaufkraftbereinigt fällt die Belastung in München mit 20,96 Prozent niedriger aus als in anderen Großstädten – das gilt als Hinweis auf eine hohe Tragfähigkeit der Mieten. Ähnlich deutliche Mietpotenziale zeigen Düsseldorf (Differenz von 10,01 Prozent) und Stuttgart (9,51 Prozent). Duisburg legt kaufkraftbereinigt zu (plus 22,54 Prozent) und zeigt eine Mietsteigerung gemessen an der realen Miete.

Vermieter sollten immer kaufkraftbereinigte Mieten in ihre Kalkulation einbeziehen, um einen marktgerechten Mietpreis zu ermitteln, raten die Herausgeber der Analyse.

Mietsteigerungen durch Mieterwechsel

Bei Neuvermietungen erzielen Vermieter in Berlin im Schnitt 58 Prozent höhere Kaltmieten als bei bestehenden Verträgen. Damit ist die Hauptstadt  ein dynamischer Standort für Investitionen in Wohnimmobilien. In Frankfurt am Main beträgt der Unterschied 57 Prozent, in Leipzig 51 Prozent und in München 50 Prozent. Langfristige Mietverhältnisse bieten zwar stabilere, aber geringere Erträge.

In Dortmund (plus 20,80 Prozent), Hamburg (plus 22,63 Prozent) oder Bremen (plus 25,32 Prozent) verzeichnet der Markt hingegen moderate
Anstiege zwischen Neu- und Bestandsmieten, heißt es im Report. Köln ist Schlusslicht in diesem Ranking (plus 12,79 Prozent).

Während in den meisten Großstädten Vermieter solide kalkulieren, liegt Hamburg außerdem mit durchschnittlichen Nachzahlungen von 604 Euro deutlich über dem Mittel. Im Schnitt der zwölf Städte erhalten Vermieter laut Analyse nach Abschluss der Nebenkostenabrechnung 168 Euro zurückerstattet.

Mieterbindung bietet Cashflow-Sicherheit

Mit einer durchschnittlichen Wohndauer von 9,1 Jahren bietet Düsseldorf Vermietern besondere Cashflow-Sicherheit. Die Plätze zwei und drei belegen Berlin (acht Jahre) und Leipzig (7,7 Jahre). Hamburg verzeichnet mit 3,4 Jahren die kürzeste Wohndauer, was häufiger zu Mieterwechseln und höherem Verwaltungsaufwand führt.

Der Report identifiziert Düsseldorf als Standort für langfristige, stabile Vermietungsmodelle und Frankfurt am Main als renditeorientierten Markt mit dynamischem Mietgeschehen.

Über den Vermieterspiegel 2025

Immocloud, die digitale Plattform für smarte Immobilienverwaltung, präsentiert den Vermieterspiegel 2025 in Kooperation mit der EBS Universität für Wirtschaft und Recht. Auf Basis von mehr als 400.000 anonymisierten Datensätzen (Einheiten) aus der Software, analysiert zwischen dem 1.7.2024 und dem 30.6.2025, liefert der Report einen Überblick über die Mietmärkte in Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Duisburg, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart.

Vermieterspiegel 2025 (kostenloser Download)

Verwalter als Makler bei Vermietung?

Will sich der Wohnimmobilienverwalter auch als Makler betätigen, braucht er seit dem 1.8.2018 eine gesonderte Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Für die Provision kommt seit Juni 2015 derjenige auf, der den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip). Im Regelfall ist das der Vermieter.

Bei einer reinen WEG-Verwaltung kann der Verwalter des Gemeinschaftseigentums für die Vermittlung eines Mietvertrages eine Provision vom Eigentümer verlangen. Ein Provisionsanspruch ist dem makelnden WEG-Verwalter nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz allerdings verwehrt, wenn er gleichzeitig Verwalter des zu vermietenden Sondereigentums ist.

Soll der Verwalter als Makler für die Vermietung von Teileigentum tätig werden, ist die Rechtslage nicht eindeutig. Eine provisionspflichtige Maklertätigkeit ist dann ausgeschlossen, wenn der Verwalter umfassende Vollmacht hat und ohne Rücksprache mit dem Eigentümer handeln kann.

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