Sanierung der Heizungsanlage: Was Verwalter leisten müssen

Herr Geisler, welche typischen Sanierungsbedarfe sehen Sie in Heizungskellern von Bestandsgebäuden?

Felix Geisler: Wir erleben da ein breites Spektrum. Rund 60 Prozent der Anlagen laufen mit Erdgas, etwa 20 Prozent hängen am Fernwärmenetz, 15 Prozent arbeiten noch mit Heizöl – je nach Region variiert das natürlich. Viele Heizungen funktionieren grundsätzlich, sind aber überdimensioniert oder schlicht veraltet.

Besonders auffällig ist die Steuerungstechnik: Da ist häufig noch die Originalregelung aus den 1990er Jahren im Einsatz – inklusive entsprechender Einstellungen.

"Die wichtigste Aufgabe ist: Transparenz schaffen"

Woran erkennt ein Verwalter frühzeitig, dass eine Heizungsanlage sanierungsbedürftig ist?

Der Klassiker: Die Bude wird kalt – und dann klingelt das Telefon beim Verwalter. Besser ist natürlich, schon vorher hinzuschauen. Ein Indikator sind überhöhte Verbrauchswerte – wobei "hoch" relativ ist. Wir orientieren uns am sogenannten Heizkennwert. Alles über 100 bis 120 kWh/m² und Jahr sehen wir als auffällig – wobei das auch auf Dämmstandard und Nutzung ankommt.

Gerade im Heizungsbereich – welche Rolle sollte ein Property Manager hier spielen?

Die wichtigste Aufgabe ist: Transparenz schaffen. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer erwarten vom Verwalter nicht nur eine Rechnung, sondern eine echte Entscheidungsgrundlage. Was kostet welche Maßnahme, wie wirkt sie sich auf CO2-Ausstoß und Nebenkosten aus, was ist umlagefähig? Eine veraltete Heizungsanlage heißt nicht zwangsläufig Komplettaustausch. Oft genügen Optimierungen.

Wie digitale Daten den Sanierungsbedarf transparent machen

Erleben Sie so eine Zusammenarbeit mit Verwaltern schon heute in der Praxis?

Das ist sehr unterschiedlich – grundsätzlich haben viele Verwalter inzwischen ein gutes Gespür für einfache, klare Prozesse entwickelt. Was aber bleibt, ist die steigende Komplexität: neue gesetzliche Vorgaben, Digitalisierung, viele Stakeholder. Da können Datenflut und Entscheidungslast schnell erdrückend wirken.

Welche Daten können Sie zur Verfügung stellen, um den Sanierungsbedarf zu bewerten?

Schon ohne Heizungsoptimierung liefern wir Monatsverbrauchsdaten, Kennwerte und Benchmarks. Mit unserem ESG-Manager lassen sich verschiedene Maßnahmen simulieren – inklusive Auswirkungen auf CO2 und Energieverbrauch. Diese Daten sind nicht nur für den Betrieb wichtig, sondern auch für Reportingpflichten gegenüber Banken oder Investoren.

Gehen wir einen Schritt weiter und schließen unsere Heizungssteuerung an, erhalten wir ein vollständiges Bild: Temperaturen, Pumpenlaufzeiten, Ventilstellungen, Wetterprognosen, Störmeldungen – alles wird dokumentiert. So lassen sich Defekte oder Legionellenrisiken frühzeitig erkennen.

Digitale Systeme: Verwalter entlasten und Projekte steuern

Und wie unterstützen Ihre Systeme den Verwalter konkret?

Unser Ziel ist, den Verwalter an der richtigen Stelle zu entlasten. Er weiß oft, welche Objekte "Probleme machen". Aber warum – das bleibt oft unklar. Wir setzen genau dort an: Mit wenigen Basisdaten starten wir eine Analyse, erfassen die Technik vor Ort und geben dann Empfehlungen – inklusive Einsparpotenzialen. Wir liefern also keine Theorie, sondern belastbare Entscheidungsgrundlagen.

Wie läuft ein typisches Projekt ab?

Zunächst halten wir den Aufwand bewusst niedrig. Wir starten mit einer Kurzprüfung – ohne Vor-Ort-Termin. Daraus ergibt sich ein Angebot inklusive Einsparpotenzial und Effizienzklassen-Sprung. Nach Beauftragung folgt die Begehung, danach Umsetzung und Betrieb. Die Abrechnung erfolgt über eine Servicegebühr über zehn Jahre. Viele Verwalter verzichten dabei bewusst auf einen Beschluss, weil sich die Maßnahme aus den Einsparungen finanziert.

Und zum Schluss: Welche digitalen Entwicklungen werden den Property Manager künftig besonders betreffen?

Ganz klar: steigende Komplexität. Daten, Software, Regularien – alles wird mehr. Digitalisierung kann helfen, Maßnahmen zu bewerten, zu simulieren und gegenüber Mietern und Investoren verständlich zu kommunizieren. Gleichzeitig wächst der Druck durch ESG-Vorgaben, etwa im Rahmen der CSRD. Unser Appell: Frühzeitig mit Tools auseinandersetzen – nicht erst, wenn es brennt.

Dieses Interview stammt aus dem Schwerpunkt "Bestandssanierung" der aktuellen Ausgabe 03/25 der "Immobilienwirtschaft"