Gemeinschaftseigentum kann nicht per Mehrheitsbeschluss an einen Eigentümer zur alleinigen Bewirtschaftung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zugewiesen werden. Hierdurch würde ein Sondernutzungsrecht begründet, wofür keine Beschlusskompetenz besteht.

Hintergrund: Eigentümer soll gemeinschaftliche Stellplätze bewirtschaften

Mehrere Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft wenden sich gegen Beschlüsse über die Bewirtschaftung gemeinschaftlicher Parkplätze.

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus Wohnungen, Ladenlokalen und Praxen sowie einem gemeinschaftlichen Stellplatz, an dem keine Sondernutzungsrechte begründet sind. Diesen Parkplatz nutzten bislang alle Eigentümer und Besucher des Hauses ohne Entgelt.

Unter dem Gebäude befindet sich eine Tiefgarage, die eine eigene Teileigentumseinheit darstellt. Deren Eigentümerin, die Tiefgaragen GmbH, ist in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, weil sie einen hohen Anteil der Kosten des Gebäudes trägt, die Tiefgarage aber schlecht ausgelastet ist, da die gemeinschaftlichen Außenparkplätze unentgeltlich genutzt werden können.

Angesichts dessen fassten die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit folgenden Beschluss:

„Die Tiefgaragen GmbH übernimmt die Bewirtschaftung der Außenstellplätze mit Fertigstellung der Infrastruktur (Schranken- und Kassenanlagen etc.) für die Dauer von 12 Monaten. Danach wird die Tiefgaragen GmbH eine Zwischenbilanz erstellen, nach deren Ergebnis die Eigentümergemeinschaft die Entscheidung der Übernahme der Tiefgarage treffen wird.“

In einer weiteren Eigentümerversammlung wurde auf Vorschlag der Tiefgaragen GmbH eine Gebührenordnung für die Nutzung der Außenstellplätze beschlossen. Der Beschluss sah auch vor, dass die Bewohner berechtigt sein sollen, bevorzugt Dauerparkplätze anzumieten.

Gegen diese Beschlüsse haben die Eigentümerinnen einer Teileigentumseinheit Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung: Keine Beschlusskompetenz für Sondernutzungsrecht

Der Beschluss über die Bewirtschaftung der Außenstellplätze durch die Tiefgaragen GmbH ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Die Zuweisung zur Bewirtschaftung an einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen ist keine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann. Zwar können Gebrauchsregelungen Bestimmungen zu Nutzungsart und -zweck enthalten, möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot. Nicht darunter fällt aber eine Regelung, die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen einem Wohnungseigentümer zum ausschließlichen Gebrauch zuweist. Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Eigentümer vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar. Sie ändert vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab und führt zu einem Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers. Ein solches kann nur durch eine Vereinbarung, aber nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden.

Dass die Wohnungseigentümer berechtigt sein sollen, Stellplätze anzumieten, ändert nichts an der rechtlichen Bewertung. Die Entziehung des Mitgebrauchs wird hierdurch nicht rechtlich kompensiert, zumal die Mieteinnahmen der Tiefgaragen GmbH zufließen sollen.

Auch dass die Bewirtschaftung durch die Tiefgaragen GmbH auf 12 Monate beschränkt sein soll, ist unerheblich. Sondernutzungsrechte können auch zeitlich begrenzt eingeräumt werden. Je länger die zeitabschnittsweise alleinige Nutzung dauert, desto eher ist von einem befristeten Sondernutzungsrecht auszugehen. Die alleinige Zuweisung der Fläche von einem Jahr ist derart lange, dass von einem befristeten Sondernutzungsrecht ausgegangen werden muss.

Auch der Beschluss über die Gebührenordnung ist nichtig. Die Gebührenordnung wurde nicht zugunsten der WEG, sondern zugunsten der Tiefgaragen GmbH beschlossen, der die Einnahmen aus der Bewirtschaftung zugutekommen sollen. Der Beschluss enthält damit eine von § 16 Abs. 1 WEG abweichende Verteilung der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierfür fehlt den Eigentümern ebenfalls die Beschlusskompetenz.

(LG Aurich, Urteil v. 8.12.2017, 4 S 159/17)

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