Form der Veräußerungszustimmung bei Umlaufbeschluss

Haufe Online Redaktion

Schreiben — Bild: Haufe Online Redaktion Die Veräußerungszustimmung muss in notariell beglaubigter Form vorliegen

Haben die Wohnungseigentümer der Veräußerung einer Wohnung bereits per verkündetem Umlaufbeschluss zugestimmt, kann der Veräußerer die Erteilung der Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form verlangen.

Hintergrund: Umlaufbeschluss über Veräußerungszustimmung

In einem Umlaufbeschluss stimmten sämtliche Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Veräußerung eines Wohnungseigentums zu. Der Umlaufbeschluss wurde verkündet und blieb unangefochten. Hintergrund des Beschlusses war, dass die Veräußerung einer Wohnung laut Teilungserklärung nur zulässig sein soll, wenn die Wohnungseigentümer dem per Mehrheitsbeschluss zugestimmt haben.

Bis auf die Eigentümer einer Wohnung hatten sämtliche Miteigentümer ihre Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form, also mit Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar, abgegeben. Die Veräußerer verlangen nun von den Eigentümern, deren Zustimmung nicht dieser Form vorliegt, dies nachzuholen.

Entscheidung: Anspruch auf notarielle Beglaubigung

Die beklagten Eigentümer müssen ihre bereits erteilte Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form abgeben.

Die Zustimmung bedarf wegen § 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung. Ohne eine solche kann die Veräußerung der Wohnung nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Nachdem die Eigentümer bereits ihre Zustimmung als Bestandteil des Beschlusses im Umlaufverfahren erteilt haben und ein Beschlussergebnis wirksam verkündet worden ist, folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form.

Die Eigentümer konnten ihre Zustimmung zur Veräußerung auch nicht widerrufen. Die in einer Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden (hierzu BGH: Wohnungseigentümer kann Stimme nicht zurücknehmen). Entsprechendes gilt für die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss im schriftlichen Verfahren.

(LG Karlsruhe, Urteil v. 7.7.2017, 7 S 74/16)

2 Kommentare

Anton Bernhard Hilbert

Wed Aug 23 14:17:02 UTC 2017 Wed Aug 23 14:17:02 UTC 2017

Die im Fall des § 12 WEG erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist sachenrechtlich formfrei. Dem Grundbuchamt muss sie in beglaubigter Form nachgewiesen werden, § 29 GBO.

Wird die Zustimmung in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss erteilt, genügt es, wenn der der Beschluss durch den Versammlungsleiter und einen Wohnungseigentümer beglaubigt wird, ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, auch noch von dessen Vorsitzendem oder seinem Stellvertreter - §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG.

Bei einem schriftlichen Beschluss gemäß § 23 Abs. 3 WEG sollen die Unterschriften aller Wohnungseigentümer öffentlich beglaubigt sein müssen (Demharter, GBO, 30. Aufl. § 29 Rdnr. 10.). Anders als bei der Wohnungseigentümerversammlung genügen hier die beglaubigten Unterschriften von Vorsitzendem, bestimmten Wohnungseigentümern und dem Verwaltungsbeirat nicht, OLG Hamm ZWE 2012, 489, 490; BayObLG NJW-RR 1986, 565, 566.

Wenn das Landgericht Karlsruhe daraus aber folgert, die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, ihre Zustimmungserklärung auf eigene Kosten öffentlich beglaubigen zu lassen, dürfte das die Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis überdehnen und die zustimmenden Eigentümer, also alle, in eine überraschende Kosten- und Tätigkeitspflicht stürzen.