Ein Gutachten ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn darin nur Objekte aus einer gleichförmigen Siedlung berücksichtigt sind, die demselben Vermieter gehören.
Hintergrund
Die Vermieterin mehrerer Doppelhaushälften verlangt von den Mietern die Zustimmung zu Mieterhöhungen. Die Mietobjekte gehören einer in den Jahren 1910 bis 1924 errichteten Zechensiedlung in Ahlen. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil. Im Jahr 2005 verlangte die Vermieterin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Mieter stimmten den Mieterhöhungen nicht zu
Das Landgericht sah die Mieterhöhungsverlangen größtenteils als berechtigt an. Es hat den Mietspiegel außer Acht gelassen und sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Vermieterin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat.
Entscheidung
Das Sachverständigengutachten kann nicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen.
Ein Gutachten ist als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtigt, die im Eigentum ein und desselben Vermieters stehen. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses Feststellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete treffen kann.
(BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 263/12)