Bei der Prüfung, ob ein Immobilienkaufvertrag wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert sittenwidrig ist, sind vom Verkäufer übernommene, normalerweise vom Käufer zu tragende Erwerbsnebenkosten von der Leistung des Käufers abzuziehen.
Hintergrund: Verkäufer trägt Kaufnebenkosten
Die Käufer einer Eigentumswohnung verlangen von der Verkäuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Der Kaufpreis für die Wohnung betrug 88.000 Euro. Im Kaufvertrag hatte sich die Verkäuferin verpflichtet, die Erwerbsnebenkosten zu tragen. Auf Veranlassung der Verkäuferin wurde aus dem beim Notar auf einen Anderkonto eingezahlten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer von 4.400 Euro gezahlt. Die Verkäuferin zahlte auch die Beurkundungskosten von 862 Euro sowie die Kosten für die Grundbuchumschreibung von 316 Euro.
Die Käufer halten den Kaufvertrag wegen überhöhten Kaufpreises für sittenwidrig und daher nichtig. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger hat einen Verkehrswert der Wohnung von 46.000 Euro ermittelt.
Entscheidung: Wirtschaftliche Betrachtungsweise
Der Kaufvertrag ist jedenfalls nicht wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und nichtig.
Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Das ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 Prozent erfüllt.
Wenn man den Kaufpreis von 88.000 Euro und den Verkehrswert von 46.000 Euro gegenüberstellt, kommt man zwar zu einer Verkehrswertüberschreitung von 91,3 Prozent. Allerdings ist bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angezeigt. Deshalb sind die - wie hier - im Kaufpreis enthaltenen und daher nicht zusätzlich vom Käufer zu zahlenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen. Wenn man dies berücksichtigt, beträgt die Leistung der Käufer nur 82.422 Euro, so dass der Verkehrswert lediglich um 79,18 Prozent überschritten ist. Eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung der Verkäuferin besteht deshalb nicht.
Da auch noch eine Rückabwicklung des Kaufs wegen eines Widerrufs des Vertrages oder einer Anfechtung im Raum steht, hat der BGH den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteil v. 15.1.2016, V ZR 278/14)
Hinweis: Übernahme der Nebenkosten mindert Grunderwerbsteuer
Wenn sich der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet hat, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer, so der Bundesfinanzhof. Lesen Sie hierzu: "Herabsetzung der Grunderwerbsteuer bei Übernahme der Erwerbsnebenkosten".
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