Ist der Veräußerer verpflichtet, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der GrESt.
Hintergrund
Zu entscheiden war, ob sich die Bemessungsgrundlage der GrESt vermindert, wenn sich der Veräußerer dazu verpflichtet, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten.
Nach dem Notarvertrag sollte der Käufer die Notargebühren und die Kosten der Eintragung im Grundbuch sowie die GrESt tragen. Abweichend vom Üblichen und von der Regel in § 448 Abs. 2 BGB hatte sich jedoch der Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer diese Kosten zu erstatten, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt sei.
Das FA setzte die GrESt auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises von 98.000 EUR mit 3,5 % = 3.430 EUR fest. Nachdem der Käufer die Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er - nach Bestandskraft des Bescheides - die Herabsetzung der Steuer wegen Ermäßigung der Bemessungsgrundlage um den erstatteten Betrag. Dies lehnten das FA und auch das FG ab.
Entscheidung
Der BFH anerkennt die Minderung der Bemessungsgrundlage und hob daher das FG-Urteil auf.
Bemessungsgrundlage der GrESt ist der Wert der Gegenleistung. Dazu gehören nicht die nach der BGB-Regelung vom Käufer getragenen Beurkundungs- und Eintragungskosten. Denn diese Kosten schuldet der Käufer nicht dem Verkäufer, sondern Dritten. Sie rechnen daher nicht zur Gegenleistung.
Da im Streitfall der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten dem Käufer erstatten musste, bildet der vom Kläger entrichteten Kaufpreis eine Gesamtgegenleistung für die Verpflichtung des Verkäufers zur Eigentumsübertragung und außerdem zur Erstattung der Kosten. Diese Gesamtgegenleistung ist daher auf beide Verpflichtungen zu verteilen, und zwar so, dass die erstatteten Kosten (ausgenommen die GrESt) vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen werden.
Anders ist es dagegen bei der Verpflichtung zur Erstattung der GrESt. Dies wirkt sich (abweichend von der Erstattung der übrigen Kosten) nicht auf die Bemessungsgrundlage der GrESt aus. Denn nach der gesetzlichen Regel wird die GrESt der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Übernimmt daher der Verkäufer die GrESt, mindert sich die Bemessungsgrundlage nicht.
Der BFH verwies die Sache an das FG zurück. Es muss noch festgestellt werden, ob nachträglich bekannt gewordene Tatsachen vorliegen, die die Korrektur des bestandskräftigen Bescheids rechtfertigen.
Hinweis
Da die GrESt ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht beeinflusst, ist es steuerlich günstiger, wenn der Käufer die GrESt selbst trägt und ein um die Steuer geminderter Kaufpreis vereinbart wird.