Gesundheitsgefahr kann fristlose Kündigung ausschließen

Hintergrund: Betreuer beleidigt Hausverwalter

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der im Jahr 1919 geborenen Mieterin und deren Betreuer die Räumung zweier Wohnungen. Die Mieterin hatte 1955 eine Dreizimmerwohnung und 1963 zusätzlich eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet.

Die Mieterin ist bettlägerig und bewohnt die Dreizimmerwohnung. Sie steht aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Der Betreuer bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung und pflegt die Mieterin ganztägig.

Im Jahr 2015 äußerte der Betreuer in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin, unter anderem „terroristen nazi ähnliche braune mist haufen auf eigener Art“. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage.

Das Landgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Bei derart groben Beleidigungen liege es auf der Hand, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Härtegründe, die gegen eine Räumung sprechen, seien erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung beachtlich.

Entscheidung: Alle Umstände fließen in Abwägung ein

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Zu den Umständen, die bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigen sind, gehören ohne Weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters. Die Vorschrift schreibt eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls zu. Die Abwägung kann nicht auf bestimmte Punkte beschränkt und im Übrigen in das Vollstreckungsverfahren verschoben werden.

Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen. Bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen müssen sie diesen Gefahren hinreichend Rechnung tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt. Das Gericht muss dies im Einzelfall prüfen.

Das Landgericht muss deshalb nun prüfen, ob die Mieterin auf die Betreuung in ihrem bisherigen häuslichen Umfeld angewiesen ist und bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug zu befürchten ist, dass es zu schwerstwiegenden Gesundheitsschäden kommt.

(BGH, Urteil v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16)