Erwerber haftet für Abrechnungsspitze

Hintergrund

Eine WEG nimmt einen Wohnungseigentümer auf Zahlung von Nachforderungen aus Hausgeldabrechnungen in Anspruch.

Der Eigentümer hatte Anfang 2005 mehrere Wohnungen erworben. Wirtschaftlicher Übergang vom Voreigentümer auf den neuen Eigentümer war im Februar bzw. Mai 2005. Das Eigentum wurde im Juni 2005 auf den neuen Eigentümer umgeschrieben.

Der Voreigentümer hatte für 2004 und 2005 keine Hausgeldvorauszahlungen geleistet. Die Vorauszahlungen hat die WEG gegen diesen gerichtlich geltend gemacht und sodann per Zwangvollstreckung vollständig eingetrieben.

Im Oktober 2006 beschlossen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnungen 2004 und 2005. Diese endeten mit Nachzahlungen für die Wohnungseigentümer, weil die Vorauszahlungen nicht auskömmlich waren. Die Einzelabrechnungen für die verkauften Wohnungen hatte der Verwalter auf Wunsch des Erwerbers für das Jahr 2004 sowie für 2005 bis zum wirtschaftlichen Übergang an den Voreigentümer adressiert.

Die WEG verlangt nun vom neuen Eigentümer Zahlung der Abrechnungsspitze aus den bestandskräftigen Jahresabrechnungen 2004 und 2005.

Entscheidung

Der BGH gibt der WEG Recht. Der Erwerber muss für die Abrechnungsspitze aufkommen.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 begründen, auch soweit die Einzelabrechnungen an den Voreigentümer adressiert sind, eine Zahlungsverpflichtung des neuen Eigentümers.

Die Pflicht zu Zahlungen aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung entsteht erst durch einen entsprechenden Beschluss. Ein solcher Beschluss kann Verbindlichkeiten nur gegen die Wohnungseigentümer begründen, die bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen sind. Verbindlichkeiten gegen einen Voreigentümer können hierdurch nicht begründet werden, denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vor. Umgekehrt rechtfertigt sich die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus § 16 Abs. 2 WEG.

An der Zahlungspflicht des Erwerbers ändert es auch nichts, dass die Abrechnungen für die Zeit vor dem wirtschaftlichen Übergang an den Voreigentümer adressiert sind. Welche Zahlungspflichten durch den Beschluss der Wohnungseigentümer begründet werden sollen, bestimmt sich nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit. Schon dass es rechtlich überhaupt nicht möglich war, durch Beschluss eine Schuld des Voreigentümers zu begründen, spricht dafür, dass der Erwerber verpflichtet werden sollte. Ebenfalls dafür spricht, dass die WEG den Voreigentümer wegen der Vorauszahlungen erfolgreich gerichtlich in Anspruch genommen und diese Einnahmen in der Abrechnung berücksichtigt hatte. Schließlich sprach in diesem Fall noch eine Regelung in der Teilungserklärung, nach der Verkäufer und Erwerber im Jahr des Eigentumswechsels als Gesamtschuldner haften, dafür, dass der Erwerber so weit wie möglich in Zahlungspflichten einbezogen werden soll.

(BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11)

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