Beschluss über Jahresabrechnung beeinflusst Verjährung von Hausgeldvorschuss nicht

Hintergrund: WEG will Nachzahlung aus Jahresabrechnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Eigentümern einer Wohnung u. a. eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2005. Die Eigentümer haben die Wohnung im Februar 2009 erworben. Laut Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Wohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Die im Jahr 2006 beschlossene Jahresabrechnung 2005 endet mit einer Nachforderung von 4.753,88 Euro, wobei unklar ist, inwieweit dieser Betrag aus rückständigen Vorauszahlungen besteht und wie viel auf die Abrechnungsspitze entfällt. Die Klage wurde den Eigentümern im November 2009 zugestellt. Die Eigentümer wenden Verjährung ein.

Entscheidung: Jahresabrechnung hemmt Verjährung nicht

Soweit der Abrechnungssaldo rückständige Vorschüsse aus dem Jahr 2005 enthält, ist die Forderung mit Ablauf des Jahres 2008 verjährt.

Der Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung der in einem beschlossenen Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem diese aufgrund des Abrufs durch den Verwalter zu leisten sind. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB beginnt am Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht dazu, dass die Verjährung der Vorschussansprüche neu beginnt. Der Beschluss wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, der die im Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze). Zahlungspflichten, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, bleiben hierdurch unberührt. Dies gilt insbesondere für die im Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und geschuldeten Vorschüsse.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt auch nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären.

Verwalter muss Überblick behalten

Allein das Interesse der Gemeinschaft, aus Gründen der Übersichtlichkeit rückständige Vorschüsse und Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung zu einer Forderung zusammenziehen, rechtfertigt es nicht, den gesetzlichen Beitragsanspruch nach § 28 Abs. 2 WEG auf zweifacher Grundlage entstehen zu lassen. Es ist dem Verwalter zumutbar, rückständige Beiträge eines Wohnungseigentümers nach dem Jahr ihrer Fälligkeit zusammenzufassen (z. B. rückständige Vorschüsse auf das Hausgeld aus dem Jahr 2005 und die rückständige Abrechnungsspitze aus der im Jahr 2005 beschlossenen Jahresabrechnung 2004) und auf dieser Grundlage die einheitlich zum Jahresende beginnende Verjährungsfrist zu überwachen. Zudem erlaubt ihm die Frist von drei Jahren ohne weiteres, rückständige Beiträge aus dem Wirtschaftsplan und der Abrechnung desselben Jahres äußerlich zusammenzuführen und rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen zu veranlassen.

Wille der Gemeinschaft nicht entscheidend

Schließlich kommt es nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2005 den Willen hatten, das noch offene Wohngeld „erneut fällig zu stellen“ und mit etwaigen Abrechnungsspitzen zu einer einheitlichen Forderung zusammenzuziehen. Hierfür fehlte ihnen die Beschlusskompetenz. Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, eine bereits bestehende Schuld durch Mehrheitsbeschluss erneut zu begründen und auf diese Weise den Lauf der Verjährungsfrist zu beeinflussen.

(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11)