Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um die Ehewohnung handelt. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon mit dem Auszug des mietenden Ehegatten.
Hintergrund
Die Parteien haben über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung gestritten und streiten nun noch um Anwalts- und Prozesskosten.
Im Jahr 1999 mieteten die Mieterin und ihr Lebensgefährte eine Wohnung. Nachdem der Lebensgefährte wieder ausgezogen war, zog der neue Partner der Mieterin dort ein. Der Bitte der Mieterin, ihren bisherigen Lebensgefährten durch den neuen Partner als Mieter auszutauschen, kam die Vermieterin nicht nach.
Im Jahr 2001 heirateten die Mieterin und ihr neuer Partner (im Folgenden: Ehemann). Im Jahr 2006 zog die Mieterin aus der Wohnung aus und beantragte die Scheidung. Nachdem die Vermieterin die Mieterin und ihren bisherigen Lebensgefährten im März 2010 wegen unerlaubter Untervermietung abgemahnt hatte, teilte der Ehemann unter Beifügung der Heiratsurkunde mit, dass er mit der Mieterin verheiratet sei und den Mietvertrag übernehmen wolle. Dies lehnte die Vermieterin ab. Sie kündigte das Mietverhältnis am 12.5.2010 wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten.
Am 27.5.2010 wurden die Mieterin und ihr Ehemann rechtskräftig geschieden. Im Scheidungstermin vereinbarten sie, dass der Ehemann die Wohnung künftig allein nutzt und teilten dies der Vermieterin mit.
Die Vermieterin erhob daraufhin gegen die Mieterin, den geschiedenen Ehemann und den früheren Lebensgefährten eine Räumungsklage und sprach erneut eine Kündigung aus.
Während des Prozesses zog der geschiedene Ehemann aus der Wohnung aus. Die Vermieterin streitet nun noch mit der Mieterin und dem geschiedenen Ehemann über die vorgerichtlich angefallenen Anwaltskosten und die Prozesskosten.
Entscheidung
Die Vermieterin kann keinen Ersatz ihrer Anwaltskosten verlangen und muss die Prozesskosten tragen.
Seitens der Mieterin fehlt es an einer vertragswidrigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten i.S.v. §§ 540, 553 BGB und damit an einem Kündigungsgrund.
Dritter im Sinne des § 540 BGB ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist. Hiervon ausgenommen ist nach Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters. Kein Dritter ist der Ehegatte des Mieters. Das gilt grundsätzlich auch, wenn der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung aus der Wohnung auszieht und sie dem anderen Ehegatten (zunächst) allein überlässt. Maßgeblich ist insoweit allein die Frage, ob es sich nach wie vor um eine Ehewohnung handelt. Solange dies der Fall ist, ist der in der Wohnung verbliebene Ehegatte kein Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB.
Die Qualifizierung als Ehewohnung hängt nicht davon ab, dass noch beide Ehegatten in der Wohnung leben bzw. der in der Wohnung verbliebene Ehegatte auch Mietvertragspartei ist. Die Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung deshalb nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen ggf. auch für einen längeren Zeitraum überlassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt. Erst wenn der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, diese endgültig aufgibt, verliert sie ihren Charakter als Ehewohnung. Dabei kommt es maßgeblich darauf an, ob die Überlassung an den anderen Ehegatten noch den aktuellen Erfordernissen in der Trennungssituation geschuldet ist oder ob ihr schon eine endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde liegt.
Vorliegend kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Wohnung erst durch die Scheidung die Eigenschaft als Ehewohnung verloren hat. Die Weiternutzung der Wohnung durch den Ehemann, der nicht Mieter war, stellte in der Trennungsphase keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Die Kündigung vom 12.5.2010 war daher unwirksam.
Neuer Vertragspartner durch Scheidungsvereinbarung
Auch die mit der Klage ausgesprochene erneute Kündigung war unwirksam.
Zwar hat die Wohnung mit der Vereinbarung der Eheleute vom 27.5.2010 ihren Charakter als Ehewohnung verloren, weil sie nunmehr endgültig dem geschiedenen Ehemann überlassen worden ist. Dies bewirkt gleichwohl keine vertragswidrige Überlassung der Wohnung an einen Dritten, denn mit der Mitteilung an die Vermieterin, dass die Wohnung an den Ehemann überlassen worden ist, ist dieser gemäß § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB anstelle der Mieterin in den Mietvertrag eingetreten.
(BGH, Urteil v. 12.6.2013, XII ZR 143/11)