Aufteilungsplan enthält keine Nutzungsbeschränkung

Hintergrund

Wohnungseigentümer streiten über die zulässige Nutzung von Teileigentumseinheiten. Im Aufteilungsplan, der für den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt wurde, ist der vordere Raum der Teileigentumseinheit Nr. 1 als „Gaststätte" bezeichnet, der jeweils größte Raum der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 als „Laden 2“ bzw. „Laden 3“.

In den Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 wird eine Speisegaststätte betrieben. Die Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung verlangen vom Eigentümer der Einheiten Nr. 2 und 3, den Betrieb der Gaststätte in den Teileigentumseinheiten zu unterlassen.

Entscheidung

Die Klage bleibt ohne Erfolg. Die Eigentümer der oberen Wohnung haben keinen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB. Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten im Aufteilungsplan als „Laden“ stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht.

Ob die Teilungserklärung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu ermitteln. Bezeichnungen des planenden Architekten im Aufteilungsplan enthalten grundsätzlich keine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

Der Aufteilungsplan ist zwar rechtlich verbindlich. Seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. Dafür, dass die nur im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen als „Laden“ bzw. „Gaststätte“ ausnahmsweise nicht nur reine Nutzungsvorschläge, sondern eine bindende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit enthalten, gibt es keine Anhaltspunkte.

Gegen eine Nutzungsbeschränkung spricht auch, dass nur die jeweils vorderen Räume der Teileigentumseinheiten als „Gaststätte“ bzw. als „Laden“ bezeichnet sind. Die Bezeichnungen heben nur beispielhaft hervor, dass es sich um gewerblich zu nutzende und nicht Wohnzwecken dienenden Einheiten handelt.

(BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 246/11)

Lesen Sie auch:

Deckert erklärt: Teilungserklärung und Aufteilungsplan