Eine Veränderung oder Verschlechterung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Mietsache nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben wird. Es kommt also nicht darauf an, ob sich die Mietsache während der Mietzeit verändert oder verschlechtert hat.
Keine Substanzverletzung erforderlich
Der Begriff der "Verschlechterung" in § 548 BGB setzt darüber hinaus nicht voraus, dass die Mietsache in ihrer Substanz verletzt wird.
Es genügt, wenn der Verkehrswert des Mietgegenstands infolge der Vertragsverletzung negativ beeinträchtigt ist.[1]
Die kurze Verjährung gilt insbesondere
- für Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zum oder nach Vertragsende, für Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder für Zahlungsansprüche zur Abgeltung dieser Verpflichtungen;
- für vertragliche Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen oder auf Entfernung von Einrichtungen;
- für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache;
- für Ansprüche wegen Verletzung von vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten[2];
- für Ansprüche aus einem Vergleich, wonach der Mieter einen Schadensersatzbetrag ratenweise zahlen soll;
- für Ansprüche auf Erstattung von Mietausfall für die infolge der Verwahrlosung leer stehenden Räume;
- für Ansprüche wegen der Schlechterfüllung des Räumungsanspruchs;
- für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der dem Mieter obliegenden Betriebspflicht.[3]
Eine Ausnahme ist für Schäden infolge eines vorsätzlichen und sittenwidrigen Verhaltens i. S. v. § 826 BGB in Erwägung zu ziehen.
Vorsätzlich sittenwidriges Tun
Hiervon kann etwa dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Mietsache vor der Rückgabe mutwillig beschädigt.
Eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu liegt allerdings noch nicht vor.
Risiko vermeiden
Hier sollten Sie kein Risiko eingehen und die kurze Frist beachten: Eine vorsätzliche Sachbeschädigung i. S. d. § 823 BGB verjährt nämlich in 6 Monaten und über den Begriff der zusätzlich erforderlichen "Sittenwidrigkeit" kann trefflich gestritten werden.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen