Leitsatz (amtlich)

a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an BGH, Urt. v. 23.6.2010 - XII ZR 52/08, NJW 2010, 2652 Rz. 12).

b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gem. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urt. v. 15.3.2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rz. 9).

c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rz. 43; BGH, Urt. v. 27.2.2003 - VII ZR 48/01, NJW-RR 2003, 784; v. 3.5.1999 - II ZR 119/98, NJW 1999, 2115).

 

Normenkette

BGB § 548 Abs. 1, § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1

 

Verfahrensgang

Schleswig-Holsteinisches OLG (Teilurteil vom 20.12.2012; Aktenzeichen 4 U 97/10)

LG Kiel (Entscheidung vom 04.11.2010; Aktenzeichen 13 O 166/09)

 

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Teilurteil des 4. Zivilsenats des OLG Schleswig in Schleswig vom 20.12.2012 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 1.2.2013 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das OLG zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nach beendetem Mietverhältnis geltend.

Rz. 2

Mit Vertrag vom 12.1.1999 und Zusatzvertrag vom 27.1.2000 vermietete die Klägerin die drei jeweils mit Werkhallen bebauten streitgegenständlichen Gewerbegrundstücke an die Rechtsvorgängerinnen der Beklagten zu 1). Die Beklagte zu 2) unterzeichnete den Mietvertrag als "Haftende" auf Mieterseite. In § 11 des Mietvertrags war u.a. folgendes vereinbart:

"2. Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instandhaltung von Dach und Fach). ... 3. Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses der vorstehenden Verpflichtungen entsprechende Arbeiten ausstehen, sind diese vor Rückgabe der Mietsache fachgerecht durchzuführen."

Rz. 3

Mit Schreiben vom 30.9.2008 kündigten die Mieterinnen den Vertrag zum 31.3.2009. Zwei Grundstücke erhielt die Klägerin am 29.6.2009 zurück, das dritte am 31.10.2009. Nach Auffassung der Klägerin standen Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang aus.

Rz. 4

Im November 2009 hat die Klägerin daher - gestützt auf das Gutachten eines Sachverständigen - gegen die Rechtsvorgängerinnen der Beklagten zu 1) und gegen die Beklagte zu 2) Klage beim LG erhoben und mit dieser einen Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz i.H.v. 355.483 EUR zzgl. Mehrwertsteuer (insgesamt 423.024,77 EUR) verlangt. Im Juli 2010 hat sie die Klage um weitere Hilfsanträge erweitert. Diese waren auf Verurteilung zur Durchführung der in dem Gutachten genannten Arbeiten und auf Feststellung gerichtet, dass die Beklagten die sich aus der Durchführung dieser Arbeiten ergebenden, die Klageforderung übersteigenden Kosten zu tragen hätten. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Rz. 5

Im Berufungsrechtszug hat die Klägerin den Vorschussanspruch nicht weiter verfolgt, sondern Schadensersatz i.H.v. 355.483 EUR sowie die Feststellung begehrt, dass die Beklagten ihr auch die über diesen Betrag hinausgehenden Kosten für die im Gutachten aufgeführten Arbeiten erstatten müssten. Außerdem hat die Klägerin hilfsweise die Verurteilung der Beklagten zur Durchführung dieser Arbeiten beantragt. Nachdem über das Vermögen der Beklagten zu 1) das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, hat das Berufungsgericht durch Teilurteil die auf die Beklagte zu 2) (im Folgenden: Beklagte) bezogene Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Rz. 6

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom OLG zugelassenen Revision.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 7

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Teilurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Rz. 8

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, es bestünden keine Bedenken gegen die Wirksamkeit von § 11 des Mietvertrags, so dass die Klägerin einen Anspruch auf Durchführung der dort genannten Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen habe. Die Überwälzung dieser Arbeiten auf den Mieter sei im Gewerberaummietrecht zulässig. Dass es sich vorliegend um eine Formularklausel handele, deren Wirksamkeit § 307 BGB entgegenstehen könnte, sei von den Beklagten nicht hinreichend dargelegt. Ihnen sei der Zustand der auf den Grundstücken befindlichen Hallen bei Vertragsschluss auch bekannt gewesen, da jedenfalls eine der Mieterinnen die Objekte bereits genutzt habe und zuvor deren Eigentümerin gewesen sei.

Rz. 9

Die Ansprüche der Klägerin seien aber verjährt. Die Klage habe die Verjährung nicht gehemmt. Zwar sei die jeweils mit Rückgabe der Immobilien beginnende sechsmonatige Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht abgelaufen gewesen. Ein Vorschussanspruch der Klägerin habe zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht mehr bestanden. Denn für ihn sei nach Herausgabe des Mietobjekts durch den Mieter kein Raum mehr, weil der Vermieter dann einen Anspruch aus §§ 280, 281 BGB geltend machen könne und Billigkeitserwägungen einen Vorschussanspruch nicht mehr geböten. Auch der hilfsweise geltend gemachte Schadensersatzanspruch habe bei Klageeinreichung nicht bestanden, weil es sowohl an der gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Mahnung als auch an der hier nicht entbehrlichen Fristsetzung gefehlt habe. Diese würden durch die Klageerhebung nicht ersetzt. Die Verjährung eines nicht bestehenden Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden. Sofern die Rechtsprechung in Einzelfällen auch bei Fehlen einer Anspruchsvoraussetzung Hemmung oder Unterbrechung angenommen habe, handele es sich nicht um vergleichbare Fälle.

Rz. 10

Soweit die Klägerin während des Berufungsrechtszugs mit Schreiben vom 23.3.2012 den Beklagten die erforderliche Frist gesetzt habe, sei zu diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist des § 548 BGB abgelaufen gewesen. Gleiches gelte hinsichtlich des am 8.7.2010 gestellten Hilfsantrags auf Durchführung der im Einzelnen aufgelisteten Arbeiten, der einen anderen Streitgegenstand darstelle.

Rz. 11

Eine Hemmung der Verjährung des Schadensersatzanspruchs sowie des Anspruchs aus § 11 des Mietvertrags sei schließlich auch nicht gem. § 213 BGB erfolgt. Denn diese Vorschrift setze ihrem Wortlaut nach voraus, dass bei Geltendmachung des fraglichen Anspruchs wegen eines anderen auf demselben Sachverhalt beruhenden Anspruchs bereits eine Hemmung eingetreten sei. Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche hätten aber zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht bestanden und mithin keine Hemmung bewirken können.

II.

Rz. 12

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Rz. 13

1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das Berufungsgericht die in § 11 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung der Mieter zur Durchführung der - auch Dach und Fach betreffenden und bereits bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen - Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als einzelvertragliche Vereinbarung im vorliegenden Fall für wirksam befunden hat (vgl. BGH BGHZ 151, 53, 62 f. = NJW 2002, 2383, 2384). Die Beklagte, deren uneingeschränkte Mithaftung für diese Verpflichtung revisionsrechtlich zu unterstellen ist, erinnert mit der Revisionserwiderung hiergegen auch nichts.

Rz. 14

2. Rechtsfehlerhaft ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, auf dieser vertraglichen Verpflichtung bzw. deren Nichterfüllung beruhende Ansprüche der Klägerin seien gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Rz. 15

a) Zwar gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, der im vorliegenden Fall gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung findet, auch für die streitgegenständlichen Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung.

Rz. 16

Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. So unterfallen u.a. Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung des § 548 BGB wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (BGH, Urt. v. 23.6.2010 - XII ZR 52/08, NJW 2010, 2652 Rz. 12 m.w.N.; BGH, Urt. v. 7.11.1979 - VIII ZR 291/78, NJW 1980, 389, 390; vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 11. Aufl., § 548 BGB Rz. 13, 19, 25 m.w.N.).

Rz. 17

b) Ebenfalls zutreffend ist die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Verjährung auch des auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen hat, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war. Denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist i.S.d. § 200 Satz 1 BGB ein anderer Verjährungsbeginn als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt (BGH, Urt. v. 15.3.2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rz. 9). Daher kann der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bereits verjährt sein, bevor die gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist.

Rz. 18

c) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch der innerhalb der Verjährungsfrist erhobenen Klage die Hemmungswirkung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB abgesprochen. Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Revision geltend macht - eine erfolglose Fristsetzung i.S.d. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB (die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts inzwischen vorliegt) hier gem. § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich war. Denn unabhängig hiervon hat die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs durch Klageerhebung die Verjährung rechtzeitig gehemmt.

Rz. 19

aa) Dem steht zum einen nicht entgegen, dass die Klägerin ursprünglich den Klagebetrag in erster Linie als Vorschuss und lediglich hilfsweise als Schadensersatz gefordert hat. Denn für die verjährungshemmende Wirkung einer Klage ist die prozessuale Gestaltung als Haupt- oder Hilfsantrag unschädlich (BGH, Urt. v. 7.5.1997 - VIII ZR 253/96, NJW 1997, 3164, 3165; BGH, Urt. v. 19.1.1994 - XII ZR 190/92, NJW-RR 1994, 514, 515; Grothe in MünchKomm/BGB, 6. Aufl., § 204 Rz. 6).

Rz. 20

bb) Zum anderen ist der Klageerhebung eine Hemmungswirkung nicht bereits deshalb abzusprechen, weil zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung ggf. noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorgelegen haben.

Rz. 21

Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB wird die Verjährung durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. Dem liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss. Dabei ist zwar nur die wirksam erhobene Leistungsklage geeignet, die Verjährung zu hemmen, weil die unwirksame Klage, die insb. den Mindestanforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO nicht entspricht, nicht als Klage im Sinne des Gesetzes angesehen werden kann. Im Gegensatz dazu löst aber eine wirksame, wenn auch mit Fehlern behaftete Klageschrift die Hemmung aus, gleich ob sie unzulässig oder unbegründet ist. Denn auch sie macht für den Schuldner den Rechtsverfolgungswillen des Gläubigers deutlich (BGH, Urt. v. 24.5.2012 - IX ZR 168/11, FamRZ 2012, 1296 Rz. 16 f.; BGH, Urt. v. 19.1.1994 - XII ZR 190/92, NJW-RR 1994, 514, 515). Nach ständiger Rechtsprechung entfaltet die wirksame Klageerhebung ihre verjährungshemmende Wirkung daher auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen (BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rz. 43 zum Mahnbescheidsantrag; BGH, Urt. v. 27.2.2003 - VII ZR 48/01, NJW-RR 2003, 784; v. 3.5.1999 - II ZR 119/98, NJW 1999, 2115; vgl. auch Erman/Schmidt-Räntsch BGB, 13. Aufl., § 204 Rz. 3; Palandt/Ellenberger BGB, 73. Aufl., § 204 Rz. 5).

Rz. 22

Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Verjährung eines (noch) nicht entstandenen Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden, ist mithin unzutreffend, ohne dass es überhaupt auf die vom Berufungsgericht erkannte Besonderheit ankäme, dass die Verjährung auch vor Anspruchsentstehung zu laufen beginnen konnte.

Rz. 23

d) Die streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche der Klägerin sind insgesamt nicht verjährt.

Rz. 24

aa) Die verjährungshemmende Wirkung ist vorliegend hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs nicht auf den bei Klageerhebung bezifferten Betrag (mit oder ohne Mehrwertsteuer) beschränkt, so dass der darüber hinausgehende, derzeit mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch ebenfalls nicht verjährt ist.

Rz. 25

Zwar erstreckt sich die Hemmung bei einer "verdeckten Teilklage", d.h. einer solchen, bei der weder für die Beklagtenseite noch für das Gericht erkennbar ist, dass die bezifferte Forderung nicht den Gesamtschaden abdeckt, nur auf den geltend gemachten Anspruch im beantragten Umfang. Etwas anderes gilt für die Anwendung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche aber, wenn mit der Klage von Anfang an ein bestimmter Anspruch in vollem Umfang geltend gemacht wird und sich dann Umfang und Ausprägung des Klageanspruchs ändern, nicht aber der Anspruchsgrund. Der Schadensersatzkläger klagt dann nicht eine Geldsumme, sondern den Schaden ein und unterbricht damit die Verjährung der Ersatzforderung in ihrem betragsmäßig wechselnden Bestand. Für die endgültige Bemessung des Schadens ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgebend, aufgrund derer das Urteil ergeht, so dass dem Umfang der Verjährungswirkung daher durch den ursprünglich bezifferten Leistungsantrag keine Grenzen gezogen werden (BGHZ 151, 1 = NJW 2002, 2167, 2168).

Rz. 26

bb) So liegt der Fall hier. Die Klägerin hatte von Anfang an ausreichend deutlich gemacht, dass sie den gesamten für die nachzuholenden Instandsetzungsarbeiten erforderlichen Betrag als Schadensersatz begehrte und diesen auf der Grundlage des vorgerichtlichen Gutachtens, das die angegebenen Kosten als "grob geschätzt" bezeichnete, vorläufig beziffert hatte. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen.

Rz. 27

cc) Auf die trotz § 281 Abs. 4 BGB mit dem Hilfsantrag geltend gemachten Erfüllungsansprüche kommt es daher im Revisionsverfahren nicht an.

Rz. 28

3. Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts zu den Hauptanträgen hat demnach keinen Bestand. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, da es hierzu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Das Urteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 6461114

NJW 2014, 6

NJW 2014, 920

EBE/BGH 2014, 70

JurBüro 2014, 327

NZM 2014, 242

ZMR 2014, 2

ZMR 2014, 526

ZfIR 2014, 264

JZ 2014, 243

MDR 2014, 454

NJ 2014, 522

NJ 2014, 6

WuM 2014, 140

MietRB 2014, 100

RdW 2014, 317

IWR 2014, 67

LL 2014, 324

MK 2014, 120

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