OLG Frankfurt am Main Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 43/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kurze Verjährung bei Verletzung vertraglich vereinbarter Betriebspflicht

Leitsatz (amtlich)

Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.

Normenkette

BGB § 548 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 07.02.2014; Aktenzeichen 2-07 O 309/13)

Tenor

Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des LG Frankfurt/M. vom 7.2.2014, Aktenzeichen: 2-07 O 309/13, wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung haben die Klägerinnen zu tragen.

Dieses Urteil und das Urteil des LG Frankfurt/M. vom 7.2.2014, Aktenzeichen: 2-07 O 309/13, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerinnen nehmen die Beklagte nach beendetem Mietverhältnis über eine Gaststätte noch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht in Anspruch.

Die Klägerinnen sind Eigentümer der Liegenschaft A in Stadt1. Sie sind Rechtsnachfolger der B GmbH, Stadt2.

Die B GmbH schloss mit der Beklagten am 21.12.1990 einen "MIETVERTRAG" über Räume im Erdgeschoss und im Untergeschoss der Liegenschaft. Nach Ziff. 1 Abs. 2 des Mietvertrages erfolgte die Überlassung der Räumlichkeiten "zum Betrieb von Gaststätten mit dem Recht zur Untervermietung". Ziff. 1 Abs. 3 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Jede Änderung der Art des Betriebes bedarf der schriftlichen Genehmigung von B. C ist ohne schriftliche Erlaubnis von B nicht berechtigt, das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen."

Die Beklagte bezahlte an die Klägerinnen für die Räume zuletzt monatlich insgesamt EUR 9.348,03 (= EUR 6.135,50 Miete + EUR 1.719,99 Nebenkostenvorauszahlungen + Mehrwertsteuer von 19 % auf beides).

Die Beklagte vermietete das Restaurant an die D GmbH, an die E GmbH und an die F GmbH unter. Vom 16.11.2009 bis 30.11.2010 stand das Restaurant leer. Vom 1.12.2010 bis 31.3.2011 vermietete die Beklagte das Restaurant an den Zeugen Z1 unter. Dieser bezahlte an die Beklagte einen monatlichen Pachtzins von insgesamt EUR 5.652.

Nach ordentlicher Kündigung durch die Beklagte endete das Mietverhältnis mit den Klägerinnen zum 31.3.2011. Die Klägerinnen schlossen einen direkten Mietvertrag mit dem letzten Untermieter der Beklagten, dem Zeugen Z1. Seit dem 1.1.2014 ist die Gaststätte für rund EUR 6.000 monatlich an Herrn X vermietet.

Die Klägerinnen verlangten von der Beklagten nach der Beendigung des Mietverhältnisses zunächst Schadensersatz i.H.v. insgesamt EUR 31.638,33. Hiervon entfallen EUR 4.930 auf Reparaturen und Instandsetzung wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache, EUR 1.508,33 auf die Verletzung der vertraglich vereinbarten Instandhaltungspflicht durch Nichtreinigung des Fettabscheiders und EUR 25.200 (Mietdifferenz von monatlich EUR 2.100 für 1 Jahr) auf einen Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.

Mit Schreiben vom 4.7.2011 verweigerte die Beklagte eine pauschale Schadensersatzzahlung von EUR 20.000 wegen Verstoßes gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.

Auf Antrag der Klägerinnen vom 30.9.2011 hat das AG Hünfeld am gleichen Tag einen Mahnbescheid über EUR 31.638,33 nebst Kosten wegen der genannten Schadenspositionen erlassen. Dieser ist der Beklagten am 5.10.2011 zugestellt worden. Am 10.10.2011 hat die Beklagte Widerspruch gegen den Mahnbescheid erhoben. Am 11.10.2011 ist die Klägerin über den Gesamtwiderspruch benachrichtigt worden. Die Nachricht hat den Hinweis enthalten, dass zur Abgabe des Verfahrens ein Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens erforderlich ist und dass als Antrag auch die Zahlung der Kosten für das streitige Verfahren angesehen wird. Am gleichen Tag sind die Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens von der Klägerin angefordert worden. Mit Schriftsatz vom 17.4.2013, beim AG Hünfeld eingegangen am 18.4.2013, hat die Klägerin die Abgabe der Sache zur Durchführung des streitigen Verfahrens an das LG Frankfurt beantragt und ihren Anspruch aus dem Mahnbescheid begründet. Am 7.8.2013 sind die Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens eingezahlt worden. Am gleichen Tag ist die Sache an das AG Frankfurt/M. abgegeben worden. Mit Beschluss vom 20.8.2013 (33 C 2965/13 (50)) hat sich das AG Frankfurt/M. für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das LG Frankfurt/M. verwiesen.

Die Klägerinnen haben behauptet, das Restaurant habe seit der Konkursanmeldung des D-Restaurants [Datum nicht genannt] bis Anfang 2011 und damit über drei Jahre lang leer gestanden. Damit sei das Objekt insgesamt - auch bei dem ehemals gegebenen Bestand der Stammkundschaft - "sauer gefahren", so dass zu dem...