Mieterhöhung bei Wohnraum – Sonderkündigungsrecht und Te ... / 2 Textform statt Schriftform

Durch das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr^[1] ist § 126b BGB in das BGB neu eingefügt worden. Damit wird die Textform als "verkehrsfähige" Form in den "Allgemeinen Teil" des BGB eingestellt, was den Rechtsverkehr erleichtern soll.

Hinweis

Definition Textform

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, muss die Erklärung einem anderen gegenüber so abgegeben werden, dass

• sie in Schriftzeichen lesbar,
• die Person des Erklärenden angegeben und
• der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht ist.^[2]

[1] v. 13.7.2001, BGBl I S. 1542 ff..

[2] § 126b BGB.

2.1 Textform im Mietrecht

Im Mietrecht ist die Textform anstelle der bisherigen schriftlichen Form an zahlreichen Stellen eingeführt worden, so bei

• § 556a Abs. 2 BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten),
• § 557b Abs. 3 BGB (Änderung der Indexmiete),
• § 558a Abs. 1 BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung),
• § 559b Abs. 1 BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierung),
• § 560 Abs. 1 BGB (Veränderung von Betriebskosten).

2.2 Unterschied Textform – Schriftform

Im Unterschied zur Schriftform ist bei der Textform keine eigenhändige Unterschrift erforderlich. Ferner ist das Urkundenerfordernis und damit die Bindung an Papier entfallen. Die Erklärung muss in lesbaren Schriftzeichen abgegeben werden. Die Voraussetzung der Lesbarkeit in Schriftzeichen erfasst zunächst das traditionell beschriebene Stück Papier. Durch den Verzicht auf die eigenhändige Unterschrift kann dieses Papier formwahrend auch in Kopie oder als Fax oder E-Mail übermittelt werden.

Hinweis

Kein Papierausdruck erforderlich

Die Form kann also auch durch ein in Schriftzeichen lesbares Dokument erfüllt werden, ohne dass es auf Papier ausgedruckt werden muss. Dieser Anforderung ist auch dann genügt, wenn die Schriftzeichen auf einem Bildschirm gelesen werden können.

Im Fall einer nicht papiergebundenen telekommunikativen Übermittlung der in Textform vorliegenden Erklärung muss aber wie bei einem Papierdokument sichergestellt sein, dass der Empfänger die Möglichkeit zum Lesen der Erklärung hat. Beim Empfänger lesbar sind Schriftzeichen, wenn sie nach der Übermittlung, bei der sie in elektronische oder analoge Signale umgewandelt worden sind, wieder ohne Weiteres rückumwandelbar sind.

2.3 Schriftzeichen

Unter Schriftzeichen werden dabei im weiteren Sinne alle die Erklärung umfassenden grafischen Zeichen verstanden, insbesondere Buchstaben und Ziffern. Nicht formwahrend sind hingegen alle die Übermittlungsmedien, bei denen die Erklärung als gesprochene Mitteilung – u. U. auch digitalisiert – beim Empfänger ankommt und erst bei ihm aus der Hörbarkeit in Sichtbarkeit umgesetzt wird. Davon sind zu unterscheiden jene Fälle, in denen die Erklärung in lesbarer Form vorliegt, der Empfänger sich jedoch einer Lesehilfe bedient (bei E-Mail eines sog. Mail-Call-Dienstes).

2.4 Angabe des Absenders

Die erforderliche Angabe des Absenders soll sicherstellen, dass der Empfänger zuordnen kann, von wem er das Dokument erhalten hat. Genaue Vorgaben, was der Absender im Einzelnen anzugeben hat, sind nicht erforderlich, da dies nach den jeweiligen Beziehungen im Einzelfall verschieden sein kann.

Praxis-Tipp

Person des Erklärenden benennen

Zur Vermeidung von Unklarheiten sollten Name, Vorname und Adresse angegeben werden.

Hierzu hat das LG Berlin entschieden, dass eine Erklärung in Textform die Person des Erklärenden nennen muss. Ein unleserlicher Schriftzug lässt keine Namen erkennen. Auch ist die Schriftform nicht beachtet, wenn die Identität des Ausstellers der Erklärung nicht erkennbar ist.^[1]

Da die eigenhändige Unterschrift auch die Funktion des räumlichen Abschlusses eines Textes hat, muss für die Textform wegen der entbehrlichen Unterschrift in anderer Weise das Erklärungsende und damit die Ernstlichkeit des Textes deutlich gemacht werden. Dem Erklärenden wird die dafür geeignete Kenntlichmachung überlassen.

Praxis-Beispiel

Erklärungsabschluss

Dies wird üblicherweise durch

• Namensnennung,
• einen Zusatz wie "diese Erklärung ist nicht unterschrieben",
• durch ein Faksimile,
• eine eingescannte Unterschrift oder
• ähnliche, den Abschluss kennzeichnende Weise geschehen.

Dadurch wird zum Ausdruck gebracht, dass die Erklärung abgeschlossen ist.

[1] LG Berlin, Urteil v. 11.8.2003, 62 S 126/03, WuM 2003 S. 568.

2.5 Elektronische Übermittlung

Die papierunabhängige Übermittlung wird erhebliche Zugangsprobleme aufwerfen. Der Zugang der Willenserklärung richtet sich auch hier nach § 130 Abs. 1 BGB. Sowohl bei schriftlichen Erklärungen als auch bei Erklärungen in elektronischer Form ist eine Willenserklärung zugegangen, sobald sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen.^[1]

Was bei der elektronischen Übermittlung die gewöhnlichen Verhältnisse für die Möglichkeit der Kenntnisnahme sind, entscheidet sich hier ebenso wie bei der Übermittlung schriftlicher Willenserklärungen nach den Gepflogenheiten des Rechtsverkehrs sowie den gewöhnlichen oder ausdrücklichen Gebrauch der Vertragsp...