Schriftform – gesetzliche Vorschriften

Zusammenfassung

 
Überblick

Die Schriftform erfordert im Regelfall nicht, dass die gesamte Erklärung von den Parteien selbst verfasst oder niedergeschrieben wird. Erforderlich ist, dass die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels beglaubigten Handzeichens unterzeichnet ist.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wird, der schriftlichen Form. Diese Vorschrift gilt auch für Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume.[1] Wird die Schriftform nicht beachtet, so ist der Vertrag zwar gleichwohl wirksam. Er kann aber nach dem Ablauf des 1. Mietjahres gekündigt werden.

 
Die häufigsten Fallen
  • Vermieter und Mieter haben neben dem Mietvertrag auch mündliche Vereinbarungen getroffen.

    In die Vertragsurkunde müssen grundsätzlich alle Vertragsbedingungen aufgenommen werden. Sind neben dem schriftlich Vereinbarten noch mündliche Abreden getroffen, so ist der gesamte Vertrag nach Ablauf eines Vertragsjahres kündbar.

  • Die Mietvertragsurkunde besteht aus mehreren Teilen (Grundrissplan, sonstige Anlagen).

    Die einzelnen Teile müssen fest miteinander verbunden werden (durch Heftklammern, Binden oder Verkleben). Es genügt allerdings auch, wenn der Hauptvertrag und die dazu gehörenden Anlagen wechselseitig aufeinander Bezug nehmen.

1 Gesetzliche Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

1.1 Abschluss des Mietvertrags

1.1.1 Anwendungsbereich des § 550 BGB

§ 550 BGB ist in folgenden Fällen anwendbar:

  1. Wenn in dem Vertrag eine fest bestimmte Vertragszeit von mehr als 1 Jahr vereinbart ist und der Vermieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Vertragszeit nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beenden kann. Die Jahresfrist wird vom Beginn des Mietverhältnisses, nicht ab Vertragsschluss, gerechnet.
  2. Bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss: Erforderlich ist, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung für längere Zeit als 1 Jahr vertraglich ausgeschlossen ist. Es genügt, wenn lediglich einzelne Kündigungstatbestände (z. B. die Eigenbedarfskündigung) ausgeschlossen sind.[1] Der Umstand, dass der Mieter vor Ablauf eines Jahres kündigen kann, spielt keine Rolle.
  3. Bei einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund der Befristung erstmals zu einem späteren Zeitpunkt als 1 Vertragsjahr im Wege der ordentlichen Kündigung beenden kann. Wird vereinbart, dass die Kündigung zum Ablauf des 1. Vertragsjahres möglich sein soll, so ist § 550 BGB unanwendbar.[2] Etwas anderes gilt, wenn die Kündigung erstmals nach Ablauf des 1. Vertragsjahres möglich ist; in diesem Fall wird das Mietverhältnis durch die Kündigungsfrist über die Dauer eines Vertragsjahres hinaus verlängert.
  4. Bei einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel auf bestimmte Zeit, wenn der Verlängerungszeitraum die Dauer eines Jahres überschreitet.
  5. Wenn der Mieter die Möglichkeit hat, den Vertrag aufgrund einer Option über 1 Jahr hinaus zu verlängern.[3]
  6. Wenn der Vermieter dem Mieter verspricht, dass das Mietverhältnis vonseiten des Vermieters unkündbar sein soll, solange der Mieter die Mietsache benötigt und beide Parteien davon ausgehen, dass der Mieter die Sache noch über Jahre hinaus benötigen werde.[4]

    Gleiches gilt, wenn die ordentliche Kündigung nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen sein soll.[5]

  7. Bei einem Mietverhältnis auf Lebenszeit des Mieters[6] oder des Vermieters.
  8. Bei einem Mietverhältnis unter einer auflösenden Bedingung i. S. v. § 572 Abs. 2 BGB, wenn aufgrund der Art der Bedingung davon auszugehen ist, dass das Mietverhältnis länger als 1 Jahr dauern wird.
  9. Wenn der Mieter einen abwohnbaren Baukostenzuschuss geleistet hat und die Dauer der Abwohnzeit 1 Jahr übersteigt.
  10. Wenn die Parteien eines unbefristeten Mietvertrags eine längere Kündigungsfrist als 1 Jahr vereinbaren.
  11. Wenn die Parteien eines unbefristeten Mietvertrags nachträglich die Kündigungsmöglichkeit auf längere Zeit als 1 Jahr ausschließen. Dies gilt aber nur, wenn dies vertraglich erfolgt; deshalb ist ein Mietverhältnis auf Lebenszeit nicht wirksam vereinbart, wenn der Vermieter in seinem Testament verfügt, dass der Mieter die Wohnung bis an sein Lebensende behalten kann.[7]
  12. Wenn ein befristetes Mietverhältnis durch fristlose Kündigung beendet wird und sich die Parteien nach Zugang der Kündigung auf die Fortsetzung der Vertragsbeziehungen einigen.[8] In diesem Fall liegt in der Fortsetzungsvereinbarung der Abschluss eines neuen Mietvertrags. Soll dieser Vertrag länger als 1 Jahr dauern, so ist § 550 BGB zu beachten.

    Wird ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag im Verlauf der Mietzeit befristet, gilt § 550 BGB für den gesamten Vertragsinhalt, also auch für die vor der Befristung getroffenen Vereinbarungen.

    Dies führt zu der Frage, ob ein Erwerber verpflichtet ist, einer Nachbeurkundung der zwischen dem Veräußerer und dem Mieter getroffenen Vereinbarungen zuzustimmen. Der BGH verneint das: Anderenfalls wäre der Erwerber a...

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