Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 1.1.1 Erlaubnis

Die Erlaubnis ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann gegenüber dem Mieter oder – analog § 182 BGB – gegenüber dem Dritten erklärt werden. Die Erlaubnis bedarf keiner Form. Auch eine stillschweigende Erteilung der Erlaubnis ist möglich, was insbesondere dann angenommen werden kann, wenn der Hauptvermieter eine Gebrauchsüberlassung längere Zeit unbeanstandet hingenommen hat.

Wichtig

Schriftform

Streitig ist, ob Schriftform (§ 550 BGB) erforderlich ist, wenn der Hauptvertrag für eine längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen wurde.^[1]

Die Erlaubnis gilt grundsätzlich nur für den Einzelfall. Will der Mieter nach Beendigung eines Untermietverhältnisses die Sache einem anderen Untermieter überlassen, muss eine erneute Erlaubnis eingeholt werden. Gleiches gilt, wenn der Wechsel des Untermieters auf andere Art und Weise – etwa im Wege des Mieterwechsels – herbeigeführt wird. Etwas anderes gilt, wenn dem Mieter ein generelles Recht zur Untervermietung eingeräumt worden ist.

Hat ein Vermieter eine Untervermietung gestattet, obwohl er hierzu nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war, so ist er nicht gehalten, auch weitere Untervermietungen gleicher Art zu erlauben.^[2]

Praxis-Tipp

Wählen Sie die Schriftform

Vermeiden Sie Rechtsunsicherheiten und regeln Sie ganz klar und unmissverständlich Ihre Erlaubnis

• persönlich: allgemeine Erlaubnis oder für eine bestimmte Person
• räumlich: für das gesamte Mietverhältnis oder einen Teil davon

und prüfen Sie auch die Möglichkeit eines Zuschlags gemäß § 553 Abs. 2 BGB.

Achtung

Unter-Unter-Miete ausdrücklich vereinbaren

Will der Mieter dem Untermieter ein Recht zur weiteren Untervermietung einräumen (Unter-Unter-Miete), bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen dem Hauptvermieter und dem Mieter. Im Zweifel ist der Mieter aufgrund der Untermieterlaubnis nicht berechtigt, seinem Mieter die Weitervermietung zu gestatten.^[3] Will der Untermieter die Sache weitervermieten, bedarf er seinerseits der Erlaubnis durch den Mieter. Nach dem Gesetzeszweck muss der Untermieter außerdem die Erlaubnis des Hauptvermieters einholen, weil nur so sichergestellt ist, dass die Mietsache nicht in falsche Hände gelangt.

[1] Bejahend: Bieber, in MünchKomm, § 540 BGB Rn. 15; verneinend: LG Kiel, WuM 1994 S. 610; Emmerich, in Staudinger (2006), § 540 BGB Rn. 12; Kinne, in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 540 BGB Rn. 10.

[2] OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.9.2002, 24 U 207/01, GE 2003 S. 321 = WuM 2003 S. 136.

[3] OLG Hamm, NJW-RR 1992 S. 783.