Thüringer OLG Urteil vom 09.08.2006 - 2 U 1153/05

Verfahrensgang

LG Gera (Urteil vom 24.10.2005; Aktenzeichen 6 O 1329/04)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 17.01.2008; Aktenzeichen III ZR 224/06)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des LG Gera vom 24.10.2005 - 6 O 1329/04 - wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. jeweils 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt vom Beklagten Courtage. Der Beklagte kaufte mit Vertrag vom 21.6.2002 ein Anwesen aus dem Bestand der Sparkasse C. zu einem Preis von 383.496 EUR. Hieraus errechnet sich die Klägerin einen Courtageanspruch i.H.v. 22.241,20 EUR.

Dem Kaufabschluss vorausgegangen waren Kontakte der Parteien. Am 17.1.2002 kam es zu einem Gespräch mit Mitarbeitern der Klägerin im Büro des Beklagten. Diese ermöglichten dem Beklagten die erste Besichtigung des Gebäudes in Z. am 8.2.2002. Die weiteren Verhandlungen wurden unter Einbeziehung der Makler mit der Verkäuferin geführt. Ein schriftlicher Maklervertrag wurde nicht geschlossen. Insoweit lehnte der Beklagte es ab, dass eine Maklerklausei mit Unterwerfung unter eine Zwangsvollstreckung in den Kaufvertrag aufgenommen wurde.

Der Kaufvertrag wurde am 21.6.2002 beurkundet. Er enthält u.a. folgende Bestimmungen:

Der Verkäufer garantiert, dass an dem Vertragsgegenstand keine nach dem früheren Recht der DDR gültigen und heute noch wirksamen Nutzungs- oder Eigentumsrechte Dritter bestehen.

Der Notar hat die Beteiligten auf die eventuell erforderlichen gerichtlichen und behördlichen Genehmigungen und auf die Grundstücksverkehrsordnung (GVO) - sowie auf bestehende Vorkaufsrechte der Gemeinde, u.a. nach dem Denkmalschutzgesetz oder dem BauGB hingewiesen; solange die etwa erforderliche Genehmigung nach der GVO nicht erteilt ist, sind der schuldrechtliche Vertrag und das dingliche Geschäft schwebend unwirksam.

Im August 2002 erfuhr der Beklagte, dass ein privater und 20 über die J.C.C. vermittelte Rückübertragungsanträge auf dem Grundstück lasteten und einer Erteilung der Genehmigung nach der GVO entgegenstanden. Der Beklagte forderte die Verkäuferin zur umgehenden Klärung und Beseitigung dieser Hindernisse auf. Am 5.11.2003 erklärte der Beklagte ggü. der Sparkasse, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Einige Wochen später, am 11.12.2003 wurde die Genehmigung nach der GVO von der zuständigen Behörde erteilt. Es kam nicht mehr zu einem Vollzug des Kaufvertrages. Die Ursache werten die Parteien verschieden. Die Klägerin meint, der Kaufvertrag sei aufgehoben, der Beklagte betont, die Verkäuferin habe seinen Rücktritt akzeptiert.

Mit Schreiben vom 15.1.2004 mahnte die Klägerin die Zahlung der bereits am 24.6.2002 in Rechnung gestellten Courtage an.

Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 22.241,20 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.1.2004 zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat vorgetragen, die Geschäftsführer der Klägerin hätten sich nach der Beurkundung damit einverstanden erklärt, die Provision sei "... erst mit der Kaufpreisfälligkeit, also nach Vorliegen eines gültigen Kaufvertrages zu zahlen" (Blatt 23 GA Schriftsatz o.D. eingegangen am 14.10.2004). Er leitet daraus ab, dass es einen Dissens gebe, der die Wirksamkeit des Vertrages berühre. Zudem sei die Klägerin nach § 11 MABV verpflichtet gewesen, ihn über den Inhalt eines abgeschlossenen Vertrages zu unterrichten.

Der Beklagte behauptet weiter, die Verkäuferin und auch die Klägerin hätten hinsichtlich der bestehenden Rückübertragungsrechte ihm falsche Negativzusicherungen gegeben bzw. ihn nicht informiert oder entsprechende Nachforschungen nicht angestellt, Daraus begründet er seinen Rücktritt. Darüber hinaus stehe ihm ein Schadensersatzrecht zur Seite.

Das LG hat der Klage bis auf einen geringfügigen Teil der Nebenforderung stattgegeben. Es hat hinsichtlich des Maklervertrages die Meinungsverschiedenheiten zur Fälligkeit nicht als Dissens gewertet, vielmehr die gesetzlichen Voraussetzungen der Vereinbarung zugrunde gelegt. Der Rücktritt treffe als gesetzlich begründete Reaktion auf eine Leistungsstörung nicht den Provisionsanspruch. Auf etwaige Zusicherungen oder Informationsdefizite komme es nicht an, weil der Beklagte in Kenntnis des Risikos der Rückübertragungsanmeidungen noch 15 Monate zugewartet und Tatsachen, die einen Zusammenhang zwischen der Belastung des Grundstücks und seiner Lösung vom Vertrag belegen, nicht hinreichend dargelegt habe.

Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Beklagten. Der Beklagte rügt die Entscheidung ohne Beweisaufnahme angesichts der Darstellung eines langen, streitigen Sachverhaltes. Er vermisst Hinweise, welche die spätere Entscheidung erkennen lassen.

Der Beklagte wiederholt und vertieft seinen ...