Makler, Vereinbarung eines Gemeinschaftsgeschäfts

Kurzbeschreibung

Charakteristisches Merkmal des klassischen Gemeinschaftsgeschäfts ist, dass die für die jeweiligen künftigen Parteien des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Hauptvertrags tätigen Makler zusammenarbeiten und eine Provisionsteilungsabsprache treffen. Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich mangels gesetzlicher Regelung ausschließlich aus den zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen.

Vertragszweck

Tätigkeit des Maklers und rechtliche Grundlagen

Kennzeichnend für den Maklervertrag ist, dass der Auftraggeber des Maklers einen anderen Vertrag, den sog. Hauptvertrag, abschließen will und sich zu diesem Zweck des Maklers bedient. Außer beim Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag trifft den Makler keine Pflicht zur Tätigkeit. In allen Fällen erhält der Makler nur dann eine Vergütung, wenn der Hauptvertrag aufgrund seiner Tätigkeit zum Abschluss kommt. Die grundsätzlichen gesetzlichen Regelungen finden sich in den §§ 652 ff. BGB, wobei sich die für den Immobilienmakler relevanten Regelungen in den §§ 652 bis 654 BGB und §§ 656a ff. BGB finden. Die knappe gesetzliche Regelung lässt Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber auch individuellen Vereinbarungen ein besonderes Gewicht zukommen, was im Ergebnis zu einer umfassenden rechtsfortbildenden Rechtsprechung geführt hat.

Gewerbsmäßige Makler bedürfen der Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Gewerblich ist eine Tätigkeit in aller Regel dann, wenn eine selbstständige und nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht entfaltet wird. Die Grenze, wann eine erlaubnispflichtige und damit gewerbliche Tätigkeit erreicht ist, kann grob bei 1 bis 2, ggf. maximal 3 Tätigkeiten gerichtet auf die Vermittlung von Vertragsabschlüssen pro Jahr gezogen werden. Die "Drei-Objekt-Grenze" nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), wonach die Grenze gewerbsmäßiger Tätigkeit bei 4 Erwerbshandlungen im Jahr liegt, ist jedenfalls mit Vorsicht zu genießen. Allgemein anerkannt ist aber, dass jeder zumindest 1- bis 2-mal pro Jahr ohne Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO Maklerdienste anbieten oder erbringen kann. Maklerverträge, die ohne die gemäß § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO erforderliche Erlaubnis geschlossen werden, sind und bleiben allerdings wirksam. Sie sind nicht etwa wegen eines Gesetzesverstoßes gemäß § 134 BGB nichtig.^[1] Die vorsätzliche oder auch fahrlässige Ausübung der Maklertätigkeit ohne die erforderliche Gewerbeerlaubnis kann allerdings gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 1h, Abs. 4 GewO als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 5.000 EUR geahndet werden. Bei beharrlichem Verstoß kann sie gemäß § 148 Abs. 1 GewO als Straftat verfolgt werden.

Besondere Regeln über die Pflichten der Immobilienmakler enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV muss sich der Makler eine genaue Objektbeschreibung geben lassen. Aus den Unterlagen des Maklers müssen Angaben zu Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, die Anzahl der Zimmer, die Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen und schließlich der Name, Vorname und die Anschrift des Veräußerers ersichtlich sein.

Makler, die den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweisen, sind des Weiteren dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) unterworfen. Entsprechend dem allgemeinen sozialen Schutz des Mieters beinhaltet das WoVermRG Einschränkungen hinsichtlich Grund und Höhe des Vergütungsanspruchs des Maklers (i. E. vgl. Bemerkung zum Vertragsmuster Maklervertrag mit einem Mietinteressenten). Besonders zu beachten sind insoweit die Regelungen über das sog. "Bestellerprinzip", die verfassungskonform sind.^[2] Makler können demnach für den Nachweis oder die Vermittlung von Bestandsmietobjekten keine Provision vom Mieter verlangen. Eine Provisionspflicht des Mieters besteht gemäß § 2 Abs. 1a WoVermRG ausschließlich dann, wenn ihm der Makler auf entsprechende Suche hin ein neues Objekt nachweist oder vermittelt und insoweit dann den Auftrag des Vermieters zur Vermittlung einholt. Hat der Vermieter dem Makler das Objekt bereits zur Vermittlung an die Hand gegeben, scheidet ein Provisionsanspruch gegen den Mieter von vornherein aus.

Vertragsnatur des Gemeinschaftsgeschäfts

Charakteristisches Merkmal des klassischen Gemeinschaftsgeschäfts ist, dass die für die jeweiligen künftigen Parteien des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Hauptvertrags tätigen Makler zusammenarbeiten und eine Provisionsteilungsabsprache treffen. Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich mangels gesetzlicher Regelung ausschließlich aus den zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen.

Das gemeinschaftliche Handeln mit dem Makler der Gegenseite kann gegen die Bestimmung des § 654 BGB verstoßen. Nach dieser Vorschrift verwirkt der Makler seinen vertraglich vereinbarten Vergütungs- und Aufwendungsersatzanspruch, wenn er entgegen des Ve...