Kinne/Schach/Bieber, BGB § 553 Gestattung der Gebrauchsü ... / 2 Berechtigtes Interesse

2.1 Zeitpunkt

Rz. 2

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des Mietvertrags (Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 1; Bieber in MünchKomm, § 553 Rn. 7). Ein bereits zu diesem Zeitpunkt bestehendes anfängliches Interesse an der Gebrauchsüberlassung begründet keinen Anspruch auf eine entsprechende Erlaubnis des Vermieters (LG Berlin, Urteil v. 30.6.2022, 67 S 35/22, GE 2022, 739: naheliegende spätere Auslandseinsätze des Mieters von mehrjähriger Dauer). Der Mieter muss konkrete und nachprüfbare Tatsachen für die nachträgliche Entstehung des Interesses vortragen, wie etwa eine Trennung, Einkommensminderungen, berufliche Veränderungen oder den nachträglichen Entschluss zur Begründung einer eheähnlichen Gemeinschaft. Auch dann, wenn der betroffene Mieter nicht durch Rechtsgeschäft, sondern kraft Gesetzes nach § 563 Abs. 1 oder 2 oder nach § 1568a in das Mietverhältnis eintritt, ist nur ein nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags entstandenes Interesse zu berücksichtigen (BGH, VIII ZR 105/17, NJW 2018, 2397, 2403; Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 13). Es ist nicht maßgeblich, wie schnell der Mieter auf eine eintretende Veränderung reagiert, solange im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens eine nachträgliche Veränderung eingetreten ist und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt (AG Stuttgart, Urteil v. 12.10.2023, 31 C 1566/23, WuM 2023, 693)

2.2 Umfang der Gebrauchsüberlassung

Rz. 3

Der Mieter hat nach § 553 Abs. 1 Satz 1 nur einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums; dieses Tatbestandsmerkmal wird unterschiedlich ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, GE 2014, 998; BGH NJW 2006, 1200; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) genügt es, wenn der Mieter jedenfalls Mitgewahrsam an einem Teil der Wohnung behält. Eine Untermieterlaubnis scheidet nur dann aus, wenn der Mieter "die Sachherrschaft" endgültig und vollständig aufgegeben hat (so auch Schmidt-Futterer/Flatow, § 553 Rn. 8; Bieber in MünchKomm § 553 Rn. 6). Daher kommt auch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung in Betracht (BGH, Urteil v. 13.9.2023, VIII ZR 109/22, GE 2023, 1141; BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, a. a. O.), etwa wenn der Mieter persönliche Sachen in der Wohnung belässt und im Besitz der Schlüssel bleibt (LG Berlin, Urteil v. 7.4.2022, 67 S 7/22, GE 2022, 582; LG Berlin, Beschluss v. 9.9.2019, 64 T 65/19, GE 2019, 1638; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 25.11.2020, 25 C 16/20, GE 2021, 189; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 1.9.2011,14 C 212/11, GE 2012,66). Die Überlassung der gesamten Wohnung ist im Rahmen des § 553 jedenfalls vorübergehend für kürzere, absehbare Zeit zulässig (LG Berlin, Urteil v. 22.5.1995, 62 S 80/95, GE 1995, 1277; LG Berlin, ZMR 2002, 49 [50]; LG Frankfurt/Main, WuM 2002, 92 [93]; AG Berlin-Tiergarten, GE 1987, 523; weitergehend LG Berlin, GE 1994, 703; LG Berlin, Urteil v. 22.4.1994, 63 S 37/94, GE 1994, 931; LG Berlin, Urteil v. 22.10.1993, 62 S 259/92, MM 1993, 109; LG Berlin, Urteil v. 14.2.1994, 67 S 297/93, MM 1994, 210; LG Hamburg, Urteil v. 18.4.1991, 334 S 160/90, WuM 1994, 535).

Hinweis

Überlassung der gesamten Wohnung

Ein Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben bestehen, wobei die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters darzulegen und die Höhe der Untermiete sowie die Bereitschaft zur Zahlung eines Untermietzuschlags zu berücksichtigen sind (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 25.7.2023, 16 C 315/22, GE 2023, 903).

Die notwendige weitere Sachherrschaft für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis kann auch dann noch gegeben sein, wenn der Mieter für kürzere oder längere Zeit ortsabwesend ist (LG Berlin, Urteil v. 4.12.2006, 67 S 425/05, GE 2007, 783; LG Berlin, Urteil v. 1.7.2011,63 S 517/10, GE 2011, 1159; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 1.9.2011,14 C 212/11, a. a. O.), bei längeren beruflich bedingter Abwesenheiten (BGH NJW 2006, 1200; LG Berlin, Urteil v. 4.12.2006, 67 S 425/05, GE 2007, 783), bei längerer Abwesenheit vom Wohnort (LG Berlin, GE 1994, 931), wenn der Mieter erkrankt ist (AG Berlin-Schöneberg, GE 1990, 549), bei längerem Sanatoriumsaufenthalt (LG Berlin, MM 1992, 284), bei längerem Auslandsaufenthalt (LG Berlin, MM 1986, 37; NJW-RR 1994, 1289; AG Berlin-Schöneberg, GE 1990, 549), bei dreijähriger Umschulungsmaßnahme außerhalb des Wohnorts (LG Berlin, MM 1993, 109), bei fünfjährigem Aufenthalt in einer anderen Stadt (LG Berlin, GE 1981, 439).

2.3 Berechtigtes Interesse

Rz. 4

Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur ...