Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 7 Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter

Rz. 30

Der (Haupt-)Vermieter hat auch bei unberechtigter Untervermietung gegen den Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlages oder Herausgabe des durch die Untervermietung erlangten Mehrerlöses (BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838; V ZR 228/00, NJW 2002, 60; OLG Celle WuM 1995, 655; LG Hildesheim WuM 1990, 341; Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 15; MüKoBGB/Bieber § 540 Rn. 22; Palandt/Weidenkaff BGB § 540 Rn. 14).

Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung nach § 546a in Höhe der bisherigen oder der ortsüblichen Miete. Daneben kann der ehemalige (Haupt-)Vermieter, der Eigentümer ist, von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter die Nutzungen herausverlangen; hat (hatte) der Untermieter lediglich einen Teil des dem Mieter überlassenen Hauses in Besitz, kann der (Haupt-)Vermieter nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen ( BGH, Versäumnisurteil v. 14.3.2014,V ZR 218/13, WuM 2014, 347). Unter den Nutzungen in diesem Sinne ist bei dem selbst nutzenden Untermieter nicht der vereinbarte Untermietzins, sondern der objektive Mietwert der untervermieteten Räume zu verstehen (BGH, Urteil v. 12.8.2009, XII ZR 76/08, NZM 2009,701). Erzielt der Untermieter höhere Erlöse aus der Nutzung, hat er diese herauszugeben. Ist der (Haupt-)Vermieter nicht Eigentümer und ist der Herausgabeanspruch auch noch nicht rechtshängig, hat der Mieter die gezogenen Nutzungen nach §§ 812, 818 Abs.1 herauszugeben. Nimmt der (Haupt-)Vermieter den ehemaligen Mieter und Untermieter zusammen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung ( BGH, Versäumnisurteil v. 14.3.2014,V ZR 218/13, a.a.O.). Danach haften die beide – soweit ihre Verpflichtungen sich decken – als Gesamtschuldner. Der (Haupt-)Vermieter als Eigentümer kann also die Leistung nach seinem Belieben von jedem ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben beide verpflichtet.

Die Rechtskraft eines zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem Mieter ergangenen Feststellungsurteils über den Fortbestand des (Haupt-) Mietverhältnisses erstreckt sich nicht auf den Untermieter (BGH, Urteil v. 12.7.2006, XII ZR 178/03, NZM 2006, 699).