Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536a Schadens- und Aufwendung ... / 2.3 Nachträglicher Mangel

Rz. 11

Für Mängel, die nach Vertragsschluss auftreten, haftet der Vermieter nur, wenn ihn ein Verschulden trifft, d. h. bei vorsätzlichem oder fahrlässigem Verhalten. Das Verschulden muss sich auf die Verursachung – oder auch mangelhafte Beseitigung (OLG Hamm NZM 1999,804) – des Mangels erstrecken. Der Vermieter haftet auch dann, wenn er sich noch nicht im Verzug befindet.

Der Vermieter muss aber nicht nur für eigenes Verschulden eintreten, sondern auch für das Verschulden derjenigen Personen, derer er sich zur Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtung bedient, dem Mieter die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung zu stellen. Daher haftet der Vermieter auch für Mängel, die die von ihm beauftragten Handwerker oder der Hausverwalter verursachen (KG, Hinweisbeschluss v. 31.5.2010,12 U 147/09, ZMR 2011,33). Schlägt der Vermieter die von dem eine Großbaustelle betreuenden Unternehmen angebotenen Maßnahme zum Schutz vor Staubeinwirkungen aus, kann er den dann eintretenden Mietmangel (Staubbelastung der Mieträume) zu vertreten haben; dann kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 280 Abs. 1 und aus § 536a Abs. 1 2.Alt in Betracht (BGH, Beschluss v. 24.6.2015, XII ZR 78/14, GE 2015, 1395).

Rz. 12

Der Vermieter ist verpflichtet, nicht nur die vermietete Sache selbst, sondern bei einem Mietshaus alle Teile des Hauses, also auch die in der Obhut von Mitmietern stehenden Wohn- oder Geschäftsräume, in Abständen – notfalls unter Hinzuziehung eines fachkundigen Handwerkers – darauf zu überprüfen, ob sie sich in ordnungsmäßigem Zustand befinden und ob den Mietern keine Gefahren drohen. Kommt der Vermieter dieser Prüfpflicht nicht nach und wird der Mieter durch einen in der Anlage aufgetretenen Fehler geschädigt (z. B. durch Kabelbrand), so ist der Vermieter dem Mieter für diesen Schaden einstandspflichtig. Dabei spricht eine – widerlegbare – Vermutung dafür, dass das auf dem Fehler der Versorgungsanlage beruhende Schadensereignis bei Beachtung der anerkannten Regeln der Technik (Einhaltung der Überprüfungsfristen) vermieden worden wäre.

Der Vermieter muss auch Rohrleitungen zumindest dann überprüfen, wenn Anhaltspunkte für ihre Verkrustung oder Korrosion bestehen, wie bei häufig auftretenden Rohrbrüchen(LG Berlin, Urteil v. 6.12.1999, 67 S 225/99, GE 2000, 283). Eine Kontrollpflicht besteht auch dann, wenn die Leitungen alt sind und die bloße Möglichkeit besteht, dass einzelne ihrer Teile schadhaft geworden sind. Mehrere Wasserrohrbrüche lassen nicht ohne weiteres den Schluss zu, dass das gesamte Leitungsnetz sanierungsbedürftig ist, so dass das Unterlassen der Sanierung nicht schuldhaft ist (KG, Urteil v. 29.11.2000, 8 U 1226/00, GE 2001,345). Auch eine 17jährige Nutzungsdauer reicht allein nicht aus, eine Kontrollpflicht des Vermieters zu begründen (LG Berlin, Urteil v. 16.2.1999, 64 S 350/98). Grundsätzlich ist der Vermieter nicht zu einer turnusmäßigen Überprüfung der Rohrleitungen verpflichtet (AG Berlin-Wedding GE 1999,717; AG Menden ZMR 1999, 34).

Rz. 13

Auch für die Mängel von Räumen, die an die Mieträume angrenzen, und für Mängel der von allen Mietern gemeinsam benutzten Gebäudeteile haftet der Vermieter. (z. B. für unsachgemäßes Bohnern der Treppe durch den Hauswart, nicht gestreute Zugangswege zum Haus). Das gilt auch dann, wenn im Treppenhaus ein Warnschild " Achtung! Frisch gebohnert " angebracht wird, aber der Schaden infolge fehlerhaften Bohners durch einen Erfüllungsgehilfen des Vermieters eingetreten ist (BGH NJW 1967, 154). Dagegen kann ein Mitmieter grundsätzlich nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters angesehen werden. Etwas anderes dürfte gelten, wenn er im Wechsel mit den anderen Mitmietern mietvertraglich zur Treppenreinigung verpflichtet ist, nicht dagegen, wenn diese Verpflichtung nur ortsüblich ist.

Rz. 14

Bei späteren zu vertretenden Mängeln stellt sich häufig die Frage der Beweislast. Insoweit hat aber die Rechtsprechung (BGH NJW 1994, S. 93, 35) den Grundsatz entwickelt, dass bei Gewährleistungsansprüchen des Mieters derjenige entlastungspflichtig ist, aus dessen Gefahrenkreis Mängel entstehen können. Dem Mieter sei es im Schadensfall nicht zuzumuten, einen Beweis über Dinge zu führen, die seinem Gefahrenbereich und in der Regel auch seiner Sachkenntnis entzogen sind; vielmehr ist es dann Sache des Vermieters, sich zu entlasten. Wenn der Mangel aus dem – dem Einflussbereich des Mieters entzogenen – Gefahrenbereich des Vermieters herrührt, muss sich also zunächst der Vermieter entlasten (LG Konstanz, Urteil v. 20.1.2012,61 S 217/12, ZMR 2013,803; LG Bonn, Urteil v. 13.9.2012,6 S 69/12, ZMR 2013, 535).Erst wenn hinreichend bewiesen ist, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters hervorgegangen sein muss, muss sich dieser entlasten, dass er nicht schuldhaft gehandelt hat(LG Berlin, Urteil v. 19.9.2000, 64 S 162/00, GE 2001, 140)

Der Vermieter ist z. B. verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in den ...