Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 6.1 Lasten

Lasten stellen zunächst

• Grunddienstbarkeiten (siehe unten Kap. 7.3.1),
• beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (siehe unten Kap. 7.3.3),
• der Nießbrauch (siehe unten Kap. 7.3.2),
• Reallasten,
• Erbbaurechte (siehe Grundstücksrecht (ZertVerwV), Kap. 2),

dar. Darüber hinaus können weitere Lasten bestehen, die einem Immobilienerwerb dauerhaft entgegenstehen können.

6.1.1 Vormerkung

Die Vormerkung stellt eine vorläufige Eintragung in das Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts oder des Rangs eines solchen Rechts dar. Regelfall der Vormerkung nach §§ 883, 885 BGB ist die Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs im Zeitraum zwischen Auflassung und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Mit Eintragung der Vormerkung erwirbt der Erwerber ein Anwartschaftsrecht, das vom Eigentümer nicht mehr einseitig beeinträchtigt werden kann.

Die Vormerkung bewirkt keine Grundbuchsperre, sondern nur eine relative Verfügungsbeschränkung: Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen wird, ist nach § 883 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Der Vormerkungsberechtigte hat bei Eintragung einer solchen vormerkungswidrigen Verfügung in das Grundbuch gem. § 888 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Dritterwerber auf Zustimmung der Eintragung oder der Löschung, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist.

6.1.2 Vorkaufsrecht

In grundbuchrechtlicher Hinsicht von Bedeutung ist das dingliche Vorkaufsrecht.^[1] Durch das dingliche Vorkaufsrecht ist das jeweilige Grundstück des Eigentümers in der Form belastet, dass die begünstigte Person gem. § 1098 BGB gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht hat. Der Begünstigte hat also das vorrangige Recht, das Grundstück zu erwerben. Ein anderweitiger Verkauf des Grundstücks seitens des Eigentümers darf ohne die Zustimmung des Begünstigten nicht erfolgen. Der Begünstigte kann allerdings auf das Vorkaufsrecht verzichten. Das dingliche Vorkaufsrecht entfaltet letztlich die Wirkung einer Vormerkung.

Will der Begünstigte sein Vorkaufsrecht ausüben, muss dies gem. § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB mittels Erklärung gegenüber dem Verkäufer erfolgen, die nicht der Form des Kaufvertrags bedarf. Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt zwischen dem Verkäufer und dem Berechtigten ein rechtlich bindender Kaufvertrag zustande. § 464 Abs. 2 BGB ordnet insoweit die vollständige Konkordanz an zwischen den Bedingungen des Drittkaufvertrags, der nach Ausübung ohne Zustimmung des Berechtigten nicht mehr geändert werden kann, und des durch Ausübung mit dem Berechtigten zustande gekommenen Kaufvertrags. Verpflichteter und Berechtigter haben also die im Drittkaufvertrag vereinbarten Leistungen zu erbringen.

[1] Zu weiteren Vorkaufsrechten siehe Grundstücksrecht (ZertVerwV). Kap. 1.3.2 und Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV), Kap. 10.7.

6.1.3 Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

6.1.3.1 Grundsätze

Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 WEG geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Grundstücksbelastung ist ebenso an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen möglich (Dauernutzungsrecht). Anders als das dingliche Wohnrecht des § 1093 BGB, ist das Dauerwohnrecht veräußerlich und vererbbar.

Historie

Nach 1945 gab es in Deutschland einen gewaltigen Wohnraumbedarf, dessen Deckung es notwendig machte, die Wohnraumsuchenden an der Finanzierung zu beteiligen, wofür wiederum Sicherheiten zu schaffen waren. Das im Jahr 1951 in Kraft getretene WEG ermöglichte insoweit den Erwerb beschränkten Sondereigentums an Teilen eines Hauses und gab den sich Beteiligenden nunmehr einen echten verpfändbaren Gegenwert. Auch das Dauerwohnrecht folgte diesem Zweck, nämlich der dinglichen Absicherung von Baukostenzuschüssen.

• Das Dauerwohnrecht ist eigentumsähnlich ausgestaltet. Der Berechtigte trägt regelmäßig die anteiligen Baukosten und die laufenden Lasten und Kosten. Die Rechte des Eigentümers sind nur noch gering und beschränken sich auf die Verwaltung.
• Das Dauerwohnrecht ist mietähnlich ausgestaltet und für eine von vornherein bestimmte Zeit bestellt. Die Kapitalfreigabe wird letztlich abgewohnt.

6.1.3.2 Begründung

Begründet wird das Dauerwohnrecht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung der Grundstücksbelastung in das Grundbuch nach § 873 Abs. 1 BGB. Eine besondere Form, wie für den Immobilienkaufvertrag in § 311b BGB und die Auflassung nach § 925 BGB, ist nicht vorgeschrieben. Die Begründung des Dauerwohnrechts kann sowohl zugunsten natürlicher als auch juristischer Personen erfolgen.

6.1.3.3 Veräußerung

Entsprechend der Rechtslage bei der Veräußerung von Sondereigentum, die nach § 12 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig...