Die Grunddienstbarkeit ist geregelt in §§ 1018 ff. BGB. Hiernach kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden,
- "dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf" – Nutzungsdienstbarkeit;
- "dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen" – Unterlassungsdienstbarkeit;
- "dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt" – Ausschlussdienstbarkeit.
Das belastete Grundstück wird insoweit als "dienendes" Grundstück, das von der Grunddienstbarkeit begünstigte Grundstück als "herrschendes" Grundstück bezeichnet.
7.3.1.1 Abgrenzung zu anderen Belastungen des Wohnungseigentums
Die Grunddienstbarkeit ist gekennzeichnet durch eine nachbarschaftliche Beziehung zwischen dem belasteten und dem begünstigten Grundstückseigentümer. Mit diesem nachbarrechtlichen Bezug unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit von allen anderen Belastungen des Wohnungseigentums, etwa dem Dauerwohnrecht nach § 31 WEG, dem Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB (§ 1030 BGB), der Reallast nach den §§ 1105 ff. BGB (§ 1105 BGB), dem Vorkaufsrecht nach den §§ 1094 ff. BGB (§ 1094 BGB), den Grundpfandrechten gemäß den §§ 1113 ff. BGB (§ 1113 BGB) und der Grundschuld nach den §§ 1191 ff. BGB (§ 1191 BGB), sowie der zur Sicherung der vorbenannten Belastungen eingetragenen Vormerkung nach den §§ 883 ff. BGB.
Abgrenzungen
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Im Hinblick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 ff. BGB gilt der Grundsatz, dass alles, was Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann, auch Gegenstand einer persönlichen Dienstbarkeit sein kann. Maßgeblicher Unterschied: Die Grundstücksbelastung erfolgt nicht zugunsten eines Grundstückseigentümers, sondern eines bestimmten Dritten, also einer natürlichen oder juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft.[1]
Nießbrauch
Dies ist auch Wesen des Nießbrauchs nach §§ 1030 ff. BGB. Auch hier erfolgt keine Belastung zugunsten eines Grundstückseigentümers, sondern wiederum zugunsten eines bestimmten Dritten. Wesentlicher Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist des Weiteren das umfassende Nutzungsrecht des Nießbrauchers.
Reallast
Auch bei der Reallast nach §§ 1105 ff. BGB erfolgt die Grundstücksbelastung zugunsten eines bestimmten Dritten und hat die Verpflichtung zur Entrichtung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück zum Gegenstand. Paradebeispiel ist die Versorgung des "herrschenden" Grundstücks mit Heizenergie bei der Heizungsgemeinschaft.
7.3.1.2 Grundsätze
Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach §§ 3, 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband.[1]
7.3.1.2.1 Nutzungsdienstbarkeit
Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung des "dienenden" Grundstücks in einzelnen Beziehungen.
Beispiele für Nutzungsdienstbarkeit
- Wegerechte,
- Geh- oder Fahrtrechte,
- das Recht zur Kellernutzung,
- der Tiefgaragennutzung,
- der Ausbeutung von Bodenbestandteilen wie etwa Kies oder Wasser.
Jegliche sinnvolle Nutzung darf dem Eigentümer nicht entzogen werden, das wäre nur beim Nießbrauch möglich.[1] Jedoch ist ein gänzlicher Nutzungsausschluss an einer Teilfläche möglich,[2] wie dies etwa bei einem Garten der Fall ist.
7.3.1.2.2 Unterlassungsdienstbarkeit
Wesen der Unterlassungsdienstbarkeit ist die Unterlassung bestimmter tatsächlicher Handlungen, die dem Grundstückseigentümer an sich zustehen.
Beispiele für Unterlassungsdienstbarkeiten
- Bebauungsbeschränkungen,
- Beschränkungen der Gestaltungs- und Farbgebung,
- Beseitigungsverbot für eine vorhandene Einfriedung.
Grundsätzlich kann der Eigentümer mit dem Grundstück machen, was er will, soweit er nicht gegen Gesetze verstößt. Er kann sich aber mit einer Grunddienstbarkeit verpflichten, bestimmte Handlungen nicht vorzunehmen. Eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Verfügungsmacht ist allerdings nicht möglich. Dem Grundstückseigentümer muss immer noch die Möglichkeit verbleiben, das Grundstück zu vermieten, zu verpachten oder aber es zu verkaufen. Zulässig sind beispielsweise Bebauungs- bzw. Gestaltungsbeschränkungen oder aber das Verbot anderweitigen Energiebezugs als eines solchen vom Grunddienstbarkeitsberechtigten.[1] Unzulässig wäre die gänzliche Untersagung von Wärmebezug[2] oder eine Vermietungs- oder Verpachtungsbeschränkung.[3]
Gegenstand einer Grunddienstbarkeit könnte in Anlehnung an den Konkurrenzschutz im gewerblichen Mietrecht auch eine Unterlassungsdienstbarkeit dergestalt sein, ein bestimmtes Gewerbe in einer Teileigentumseinheit nicht auszuüben. Auch die Verpflichtung, ein Fenster ständig gesc...
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