Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 2 Grundlagen des Erbbaurechts

2.1 Grundsätze

Nach § 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass dem von der Belastung Begünstigten, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das Erbbaugrundbuch (siehe Grundbuchrecht (ZertVerwV), Kap. 4). Es handelt sich um ein dingliches Recht am Grundstück, dennoch wird es nach § 11 ErbbauRG wie ein Grundstück behandelt, verbunden mit dem Eigentum an dem zu errichtenden bzw. aufstehenden Bauwerk. Die Begründung von Erbbaurechten kommt dann infrage, wenn der Grundstückseigentümer dieses nicht veräußern möchte, sondern in seinem "Bestand" halten möchte, was in erster Linie bei Gemeinden, Kirchen und Stiftungen der Fall ist.

2.2 Entstehen

Das Erbbaurecht entsteht entsprechend § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung und Eintragung. Die für sonstige Grundstücksgeschäfte geltende Bestimmung des § 925 BGB, die die notarielle Beurkundung der Auflassung regelt, gilt im Bereich des Erbbaurechts nicht, allerdings muss die Einigung dem Grundbuchamt in notariell beglaubigter Form nachgewiesen werden. Das Erbbaurecht kann nur eingetragen werden, wenn die Einigung alle für eine Erbrechtsbestellung gesetzlich vorgeschriebenen Erfordernisse enthält.

Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, können die Anteile nach § 30 Abs. 1 WEG in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten eingeräumt wird. Nach § 30 Abs. 2 WEG kann ein Erbbauberechtigter das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung von § 8 WEG teilen.

Konkret ist zugunsten einer Person oder mehrerer Personen das Erbbaurecht an einem Grundstück begründet. Diese kann/können darauf ein Gebäude errichten und entweder im Wege der vertraglichen Teilung entsprechend § 3 WEG oder im Wege der Teilungserklärung entsprechend § 8 WEG Wohnungserbbaurechte an den gebildeten Miteigentumsanteilen begründen. Bezugspunkt der einzelnen Wohnungserbbaurechte ist das (ggf. noch zu errichtende) Gebäude. Die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten entsteht entsprechend § 8 Abs. 3 BGB dann, wenn ein Erwerber einen durch Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch gegen den aufteilenden Erbbauberechtigten hat und ihm der Besitz an den Räumen des kupierten "Sondereigentums" übergeben wurde.

Im Übrigen müssen der Aufteilung des Erbbaurechts nach WEG weder der Grundstückseigentümer noch am Grundstück oder Erbbaurecht dinglich Berechtigte zustimmen.^[1]

[1] BeckOK WEG/Munzig, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 30 Rn. 24.

2.3 Bindende Wirkung der Erbbaurechtsvereinbarung

Die gem. § 2 Nr. 1 ErbbauRG getroffene Einigung über den Verwendungszweck des Erbbaugebäudes kann durch Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten nach § 10 WEG nicht ausgehebelt werden. Ist etwa die Eigennutzung oder Vermietbarkeit des Gebäudes im Erbbauvertrag eingeschränkt, können sich die Wohnungserbbauberechtigten darüber nicht hinwegsetzen. Der Grundstückseigentümer wäre dann berechtigt, auch unmittelbar vom Mieter die Herausgabe des Mietobjekts an den Wohnungserbbauberechtigten zu verlangen.^[1]

Im Übrigen sind die Wohnungserbbauberechtigten aber frei, ihr Gemeinschaftsverhältnis durch Vereinbarungen oder Beschlüsse entsprechend den Bestimmungen des WEG auszugestalten. Insoweit ordnet § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG die entsprechende Geltung der Vorschriften über das Wohnungseigentum an.

[1] BeckOK WEG/Munzig, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 30 Rn. 35 m. w. N.

2.4 Erbbauzins

Grundsätzlich haftet bei Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte für den Gesamterbbauzins und die ihn sichernde Gesamtreallast jeder Wohnungserbbauberechtigte dem Eigentümer gegenüber als Gesamtschuldner. Wegen der damit verbundenen Risiken für den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ist es in der Praxis erforderlich, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserbbaurechte zu verteilen und damit die gesamtschuldnerische Haftung zu beseitigen. Die dadurch geschmälerte Haftungsgrundlage erfordert entsprechend § 876 Satz 2 BGB in rechtlicher Hinsicht einen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer und die Zustimmung der am Grundstück Realberechtigten.

Die Wohnungseigentümer können insoweit eine Vereinbarung darüber treffen, wie der Erbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen ist. Insoweit kann die Gemeinschaftsordnung regeln, dass der anteilig geschuldete Zins über den Verwalter eingezogen und insgesamt an den Grundstückseigentümer abgeführt wird.^[1]

Wertsicherung

Eine automatische Wertsicherung des Erbbauzinses ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG i. V. m. § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB möglich. Zunächst ordnet die Bestimmung des § 9 Abs. Satz 1 ErbbauRG bezüglich des Erbbauzinses die entsprechende Anwendung der Vorschriften über die Reallasten an. Nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB kann als Inhalt der Reallast vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten V...