Floskeln im Exposé garantieren nicht Beschaffenheit der Immobilie

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen. Nicht jede Beschreibung kann als "konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden" und in Folge Ansprüche begründen, entschieden die Richter am Oberlandesgericht (OLG) Dresden.

Der Zivilsenat bezieht sich in seiner Begründung auf den Hinweisbeschluss vom 16.1.2020, in dem das Gericht zum selben Ergebnis kam.

(OLG Dresden, Beschluss v. 17.3.2020; 4 U 2183/19)

Streitpunkt: Wohn- und Sanierungszustand des Hauses

Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei – auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätte der Verkäufer im Exposé hinweisen müssen, meinen die Kläger.

Das sahen die Dresdner Richter anders. Die Aussage im Exposé, das Haus sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" werten sie nicht als "konkrete Zustandsbeschreibung", sondern als "inhaltsleere Floskel". Die Angaben stellten keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungszustandes des Hauses dar.

Auch wenn sich nach dem Verkauf herausstellte, dass es einer grundlegenden Sanierung bedurfte, sei es im Ergebnis sogar richtig, dass das Haus mit wenigen Handgriffen bereit sei, neue Besitzer zu beherbergen – der Verkäufer habe das Objekt bis zur Übergabe selbst bewohnt. Da auch Arglist hier nicht in Betracht kam, musste der Käufer die Sanierungskosten alleine tragen.

Sachmangel: Ansprüche ausgeschlossen

Mangels hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts schloss der Zivilsenat des OLG Dresden Sachmangelansprüche des Käufers "aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben" aus.

Auch das von den Klägern zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 9.2.2018; V ZR 274/16), nach dem zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder des Maklers erwarten durfte, rechtfertige keine andere Beurteilung des vorliegenden Falles. Der Entscheidung des BGH habe ein Sachverhalt zugrunde gelegen, in dem die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als "Luxusimmobilie" bezeichnet hatten, die "nach neuestem Standard renoviert worden" seien.

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