Energieeffizienz bleibt ein Preistreiber

Im ersten Quartal 2026 haben die Mieten weiter merklich angezogen, die Kaufpreise stiegen nur noch moderat beziehungsweise stagnierten, zeigt der aktuelle Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln.

Die Folgen des Iran-Kriegs treffen auf den Wohnungsmarkt: Energieeffizienz bleibt den Ökonomen zufolge ein Preistreiber. Weniger effiziente Gebäude weisen deutliche Preisabschläge gegenüber der Referenzgruppe auf.

Preissteigerungen: Spielraum derzeit begrenzt

Eigentumswohnungen haben sich im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal nur noch um 2,5 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,7 Prozent verteuert. Damit hat sich die Preisdynamik kurzfristig abgeschwächt.

Im Vergleich zum vierten Quartal 2025 zeigt sich eine seitwärts gerichtete Entwicklung: Sowohl Wohnungen als auch Häuser legten lediglich um jeweils 0,1 Prozent zu. Insgesamt deutet das laut IW Köln auf eine Phase der Preisstagnation hin.

Vor dem Hintergrund anspruchsvoller Finanzierungsbedingungen sei das plausibel, heißt es in dem Bericht: Das Zinsniveau bleibt erhöht und geopolitische Unsicherheiten tragen zu steigenden Kapitalmarktrenditen bei, was sich mittelbar in höheren Bauzinsen niederschlägt. Die dadurch eingeschränkte Erschwinglichkeit dämpft die Nachfrage nach Wohneigentum und begrenzt die Spielräume für weitere Preissteigerungen.

Kaufpreise: Regionale Differenzierung nimmt zu

Bei den Eigentumswohnungen lagen die Preissteigerungen im aktuellen IW-Wohnindex im Jahresvergleich zwischen plus 1,6 Prozent in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart und plus 3,5 Prozent in den Großstädten außerhalb der "Top 7". Auch das Umland der Top-Metropolen und der Großstädte verzeichneten mit jeweils plus 2,6 Prozent spürbare Zuwächse.

Kräftige Anstiege zeigen sich auf Jahressicht in Köln (plus 5,1 Prozent), Frankfurt am Main (plus 3,9 Prozent), Essen (plus 3,6 Prozent) und Hamburg (plus 3,2 Prozent). Berlin (plus 0,8 Prozent) und Leipzig (plus 0,8 Prozent) verzeichneten moderate Zuwächse.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäuser stagnierten die Kaufpreise in den "Top 7" auf Jahressicht (plus/minus 0,0 Prozent). Ähnlich sieht es in den anderen Großstädten aus (plus 0,1 Prozent). Im Umland der Großstädte (plus 1,4 Prozent) und in den sonstigen Regionen (plus 0,9 Prozent) gibt es noch mehr Potenzial. Das könnte den Ökonomen zufolge darauf hindeuten, dass sich die Nachfrage nach Häusern stärker in weniger verdichtete Räume verlagert, was eng mit der geringen Erschwinglichkeit in den urbanen, hochverdichteten Räumen zusammenhängen könnte.

Im Quartalsvergleich gingen die Preise für Eigentumswohnungen (minus 0,2 Prozent) und Ein- und Zweifamilienhäuser (minus 0,1 Prozent) in den "Top 7"-Städten leicht zurück. Auch im Umland zeigen sich leichte Rückgänge (minus 0,5 Prozent), während sich das Bild in anderen Regionen uneinheitlich darstellt. Insgesamt bewegen sich die Preisänderungen über alle Regionstypen hinweg in einem engen Korridor um die Nulllinie und unterstreichen die derzeitige Phase der Stagnation auf den Kaufmärkten.

Mieten: Wo die Dynamik hoch bleibt

Regional bleibt der Mietdruck laut IW-Wohnindex fast überall hoch, die einzige Ausnahme ist Berlin. Hier gingen die Mieten um 0,8 Prozent zurück. Das spiegelt eine statistische Gegenbewegung wider: Nach dem Aus des Mietendeckels stiegen die Mieten in der Hauptstadt überdurchschnittlich stark – viele Vermieter haben aufgestaute Anpassungen nachgeholt und Verzerrungen ausgeglichen.

Besonders kräftig fallen die Mietanstiege im Umland der "Top 7"-Städte aus, dort zogen die Mieten um 4,2 Prozent an, um die übrigen Großstädte um 3,9 Prozent. Auch in den Großstädten selbst lag das Plus mit 3,8 Prozent kaum darunter. Der Grund liegt den Studienautoren zufolge auf der Hand: Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.

Iran-Konflikt unterstreicht Rolle der Energieeffizienz

Die weltweite Ölknappheit infolge des Iran-Kriegs trifft den Wohnungsmarkt noch nicht so hart wie der Energiepreisschock nach dem russischen Angriff auf die Ukraine. Ein Preiseinbruch wie 2022 sei nicht zu erwarten: Energie verteuert sich bislang weniger stark, und die Risiken sind zunehmend eingepreist.

"Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht", so IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. "Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder."

Während Objekte der Klasse B im Durchschnitt rund acht Prozent bis zehn Prozent unterhalb der Referenzgruppe liegen, belaufen sich die Abschläge für Gebäude der Klassen E und F typischerweise auf etwa 15 bis 20 Prozent, heißt es in dem Report. Für die am wenigsten effizienten Klassen G und H ergeben sich noch deutlich höhere Abschläge von rund 20 bis knapp 30 Prozent.

Zum vollständigen Report: IW-Wohnindex Q1 2026 (PDF)

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