KI trifft Gewerbeimmobilien: MIT-Studie zeigt 4 Szenarien

Künstliche Intelligenz verändert die Arbeitswelt und den Immobilienmarkt gleichzeitig – aber nicht gleichförmig: Das heißt, dass KI die Flächen von Gewerbeimmobilien nicht überall verringern wird. Entscheidend ist die Anpassungsfähigkeit eines Standorts.

Das ist die zentrale Botschaft einer aktuellen Studie von JLL in Zusammenarbeit mit der Sloan School of Management und dem Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology (MIT).

Büromarkt im KI-Zeitalter: Was Gewinner ausmacht

Die langfristig angelegte Studie zeigt, dass KI tiefgreifende Unterschiede zwischen Märkten, Branchen und Anlageklassen schafft. Der Schwerpunkt liegt zwar auf dem US-amerikanischen Büromarkt, berücksichtigt aber auch weltweite Metropolen – darunter die sieben deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

"Für Corporates und Immobilieninvestoren ist nicht das theoretische Risiko durch KI entscheidend, sondern die Anpassungsfähigkeit eines Standorts", sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die Gewinnermärkte der Zukunft seien diejenigen, die Disruptionen schnell absorbieren und freiwerdende Arbeitskräfte in neu entstehende, technologiegetriebene Rollen umleiten könnten.

So wirkt KI auf den Arbeitsmarkt und Vermietung

Künstliche Intelligenz erweitert der Studie zufolge bestehende Aufgabenbereiche, verdrängt bestimmte Berufsfelder und schafft völlig neue Tätigkeiten. Während KI im Jahr 2025 bei fünf Prozent der Stellenstreichungen als Hauptgrund genannt wurde, entstanden zwischen 2023 und 2025 mehr als eine Million KI-bezogene Arbeitsplätze. Das Verhältnis dieser Kräfte variiert stark je nach Region und Branche und führt zu unterschiedlichen Entwicklungen auf den jeweiligen Immobilienmärkten.

In San Francisco stammen seit 2025 knapp dreißig Prozent aller Anmietungen von KI-Unternehmen. Im US-Technologiesektor steigt die Nachfrage nach Büroflächen weiter, obwohl die Gesamtbeschäftigung um eineinhalb Prozent gesunken ist. "Dieser Trend zeigt, dass die Fähigkeit eines Marktes, sich anzupassen, neue Chancen zu nutzen und die Arbeitskräfte umzuschichten, für die Performance von Immobilien wichtiger ist als das reine Expositionsrisiko", so Scheunemann weiter.

Tech-Ökosysteme und KI-Investitionen in Deutschland

München führt in Europa bei KI-Forschungspublikationen an und belegt weltweit Rang elf. Stuttgart profitiert von einem äußerst robusten Förderumfeld und investiert nahezu sechs Prozent des regionalen Bruttoinlandsprodukts in Forschung und Entwicklung.

Berlins Tech-Ökosystem hat in den vergangenen fünf Jahren ebenso viele Unicorns (23) hervorgebracht wie Toronto und dabei Konkurrenten wie Singapur, Stockholm, Miami und Shenzhen übertroffen – nur Seoul verzeichnete ein Unicorn mehr.

Die sieben Metropolen sind mit zirka 54 Milliarden US-Dollar an Risikokapitalfinanzierung in den vergangenen fünf Jahren gut positioniert, um vom KI-getriebenen Wirtschaftswachstum und Immobilieninvestitionen zu profitieren, so die JLL-Analyse.

Vier KI-Entwicklungsszenarien für Immobilienmärkte

Die JLL-MIT-Studie identifiziert vier Szenarien, die beschreiben, wie KI Arbeitsmärkte und die Immobiliennachfrage künftig prägen wird:

Hohe negative Disruption

Im ersten Szenario automatisiert KI Backoffice- und Verwaltungsaufgaben so stark, dass Teams schrumpfen und die Nachfrage nach traditionellen Büroflächen sinkt.

Geringe Disruption durch Erweiterung

Das zweite Szenario zeigt das Gegenteil: Wo KI qualifizierte Wissensarbeiter nur unterstützt, bleibt die Beschäftigung stabil, und Unternehmen steigen auf hochwertigere, kollaborative Büroräume um.

Hohe ausgleichende Disruption

Im dritten Szenario strukturieren sich Branchen um, Arbeitsplätze verlagern sich zwischen Unternehmen. Die Gesamtnachfrage nach Flächen sinkt nicht, verteilt sich aber neu.

KI-Boom als Wachstumstreiber

Im vierten Szenario wirkt Künstliche Intelligenz als reiner Wachstumstreiber. In Innovationszentren und KI-nativen Sektoren entstehen neue Rollen, und der Wettbewerb um Premiumgebäude an führenden Standorten verschärft sich.

JLL-MIT-Studie "Where AI is changing jobs and what it means for real estate"

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