Wohnimmobilien bleiben 2026 beliebtestes Investment

Nachdem sich der deutsche Immobilieninvestmentmarkt 2024 mit einem Transaktionsvolumen von 34,9 Milliarden Euro erstmals seit der Krise erholt hatte, ging es 2025 wieder abwärts – insgesamt wurden 32,8 Milliarden Euro umgesetzt, das ist ein Minus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr (34,9 Milliarden Euro).

Das sind Ergebnisse einer Umfrage unter rund 380 am deutschen Markt aktiven Akteuren für das aktuelle Trendbarometer von EY Real Estate. Die Erwartungen für das Jahr 2026 sind durchmischt: Rund die Hälfte der Akteure geht von einem steigenden Transaktionsvolumen aus, ebenfalls eine Hälfte meint, dass die bereits erfolgten Abwertungen noch nicht reichen, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen.

Steigende Preise für Wohnimmobilien erwartet

Nahezu uneingeschränkt positiv bei Investitionen werden nur Wohnimmobilien betrachtet. Bei 84 Prozent der Umfrageteilnehmer stehen sie im Fokus. Im Wohnsegment wird überwiegend von steigenden Preisen ausgegangen:

76 Prozent der Akteure erwarten Preisteigerungen in Prime-Lagen und 50 Prozent selbst in schlechteren Lagen. Allerdings bewerten die Umfrageteilnehmer den Mangel an Neubauten kritisch und sind der Ansicht, dass politische Maßnahmen, wie der Bauturbo, den gordischen Knoten nicht zerschlagen können.

"Der immobilienwirtschaftliche Frühling lässt auf sich warten – jedoch werden in einer sich stabilisierenden Immobilienbranche neue Opportunitäten gefunden", sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie.

Logistik hoch im Kurs, Lage bei Hotels wichtig

Auf den Plätzen zwei und drei der beliebtesten Nutzungsarten folgen mit einigem Abstand Logistikimmobilien (57 Prozent) und der Lebensmitteleinzelhandel (50 Prozent). Hier gehen die Befragten von Preisen aus, die sich stabil entwickeln.

Ebenfalls stabil wird die Preisentwicklung für Hotelimmobilien gesehen – allerdings bahnt sich hier eine Lagedifferenzierung an. In Prime-Lagen sind nach Ansicht der befragten Marktakteure Preissteigerungen möglich, während in Sekundärlagen häufiger sinkende Preise erwartet werden. Büros stehen nur noch bei 39 Prozent der Investoren im Fokus, woran sich entsprechende Preiserwartungen knüpfen. Nur in Prime-Lagen geht hier noch eine Mehrheit (51 Prozent) von einer Seitwärtsbewegung aus, sonst rechnen die meisten (76 Prozent) Umfrageteilnehmer mit fallenden Preisen.

"Es lässt sich von einem 'New Normal' sprechen, in dem nicht mehr Büro-, sondern Wohnimmobilien die Einkaufszettel dominieren und punktuell etwa um Logistik oder Lebensmitteleinzelhandel sowie Nischensegmenten mit Potenzial ergänzt werden", so Schwalm. Vergleichsweise beliebt seien die noch jungen Nutzungsarten Data Center und Life Science, die bei 45 beziehungsweise 44 Prozent der Befragten im Investitionsfokus stehen.

Megatrends: Zinsen verlieren an Bedeutung

Nach Megatrends befragt, gab die größte Zahl (94 Prozent) der Umfrageteilnehmer die demografische Entwicklung an. Mit der Krise ab 2023 war noch die Zinsentwicklung dominierend. Veränderungen des Kapitalmarktumfelds bleiben zwar weiterhin nach Ansicht von 82 Prozent der Investoren ein entscheidender Treiber der Immobilienmärkte, werden für 2026 aber als weniger relevant eingeschätzt.

Dafür rücken auch politische Instabilitäten, gesetzliche Regulierungen, Digitalisierung und Künstliche Intelligenz (KI) mehr in den Fokus. "Die Immobilienwirtschaft hat sich auf das neue Zinsumfeld eingestellt. Die Marktteilnehmer fokussieren sich nun auf fundamentalen Trends, wie dem demografischen Wandel", erklärt Schwalm.

Nach dem Finanzierungsumfeld befragt, geben 92 Prozent der Befragten an, dass die Zinsstabilität zwar Orientierung schafft, aber nicht für neue Dynamik sorgt. Besonders Developmentfinanzierungen bleiben eine Herausforderung (96 Prozent). Notwendige Anschlussfinanzierungen werden den Markt auch 2026 prägen (95 Prozent), während privates Fremdkapital (Private Debt) an Bedeutung zunehmen wird (91 Prozent).

Investitionsziele: Nutzungsart schlägt Standort

Die beliebtesten Standorte für Immobilieninvestitionen bleiben laut EY Real Estate auch im Jahr 2026 Deutschlands "Top 7"-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – das sagen 99 Prozent der Befragten, gefolgt von anderen deutschen Standorten (66 Prozent).

Europa inklusive dem Vereinigten Königreich wird von 42 Prozent der Umfrageteilnehmer angepeilt, vor Nordamerika (21 Prozent), Asien-Pazifik (16 Prozent) und der Region MENA (Naher Osten und Nordafrika) mit elf Prozent.

"Nutzungsart schlägt Standort: Wohnen liefert Zuverlässigkeit, Büros sind in zukunftsfähigen Prime-Lagen gesucht, Einzelhandel ist selektiv attraktiv. Gefragt sind Flächen, die heute performen und morgen bestehen, so Schwalm abschließend.

Kernergebnisse Trendbarometer 2026 im Überblick:

1. Investmentmarkt: Im Jahr 2026 liegt das prognostizierte Investitionsvolumen klar unter dem 15-Jahresdurchschnitt – jedoch deutlich über den Werten der Vorjahre 2024 und 2025.
2. Transaktionsmarkt: Asset-Shift im gewerblichen Bereich bestätigt sich: Retail & Logistik vor Büro. Einzeldeals prägen den Markt – Megadeals selten. Auslandsanteil steigt, Fokus auf Core-Segment.
3. Marktumfeld: Hohe Kosten, Regulatorik und geopolitische Risiken verzögern die Marktstabilisierung. Neubautätigkeit bleibt insbesondere im Wohnsegment hinter Bedarf zurück, bisherige politische Maßnahmen reichen absehbar nicht aus.
4. Kaufpreisentwicklung: Wohnen mit klarer Aufwärtsdynamik, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel stabil, Büro unter Druck. Sekundärlagen verlieren
5. segmentübergreifend an Attraktivität.
6. Finanzierungsmarkt: Refinanzierungen stehen auch 2026 im Fokus. Banken bleiben defensiv – Wertberichtigungen im Fokus. Zinsstabilisierung schafft
7. Orientierung, aber keine Dynamik.
8. Investmentfokus / Nutzungsarten: Nutzungsklasse Wohnen weiter im Fokus – Logistik, Lebensmitteleinzelhandel & Data Center im Fokus. Büronachfrage auch 2026 schwach, Shopping-Center unbeliebt.
9. Investmentfokus / Standorte: Deutschland bleibt beliebtester Investitionsstandort – aber Nutzungsart schlägt Lage. Bedeutung internationaler Investments in Asien-Pazifik & Nordamerika steigt.
10. Megatrends: Demografie, Digitalisierung und Regulatorik im Fokus. Klimawandel & ESG rücken weiter in den Hintergrund. Relevanz des Zinsumfelds nimmt ab.

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