Brisanz einer Immobilienblase: aktuelle Entwicklung

Die Brisanz einer Blasengefahr sinkt derzeit bundesweit eher leicht, die Mieten steigen verbreitet schneller als die Kaufpreise. Deswegen schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, wenn auch langsamer als noch direkt nach der Zinswende.

Die Verbreitung ist immer noch groß, stagniert aber im ersten Quartal 2026. Ein "hohes" Risiko gibt es immer noch in Hamburg. Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Empirica-Blasenindex, der im Mai 2026 erstellt wurde.

Steigende Mieten, fallende Kaufpreise

Der Gesamtindex verändert sich im ersten Quartal 2026 kaum mit plus einem Punkt. In Wachstumsregionen und Schwarmstädten stagniert er, in Schrumpfungsregionen steigt er um zwei Punkte. Auch der Teilindex Preis-Einkommen stagniert, während Fertigstellung und Wohnbaukredite moderat um jeweils zwei Punkte steigen und der Vervielfältiger leicht um zwei Punkte sinkt.

Der kumulierte Preisanstieg in den "Top 7" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hat im aktuellen Empirica-Blasenindex unverändert zur Entwicklung im Vorquartal einen Vorsprung von 31 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 lag er schon einmal bei 47 Prozent.

Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, sinkt nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit seit 2022 und liegt weiter bei 19 Prozent, nach 20 Prozent im ersten Quartal 2025 (erstes Quartal 2022: 26 Prozent). In allen Stadt- und Regionstypen ändert sich das Potenzial nur um rund einen Punkt gegenüber dem Vorquartal.

Begünstigt wurde der Trend zu geringerem Rückschlagpotential laut Empirica durch steigende Mieten und fallende Kaufpreise. In allen Stadt- und Regionstypen dürfte nun aber die Zeit fallender Kaufpreise ein Ende gefunden haben, heißt es im Bericht – zumindest solange die Zinsen nicht deutlich ansteigen. Offen ist noch, ob die Preise dort wieder schneller als die Mieten wachsen werden. 

Immobilienblase: Warnstufe in Hamburg hoch

Die zwölf größten deutschen Städte: Essen, Köln und Dortmund weisen aktuell ein "mäßiges" Risiko auf. Ein "hohes" Risiko gibt es immer noch in Hamburg – alle anderen Metropolen in dieser Kategorie (Berlin, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig, Bremen, Dresden) haben ein "eher hohes" Blasenrisiko.

Bundesweite Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 240 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde im ersten Quartal 2022 mit 317 erreicht.

Bundesweite Verteilung "Preis-Einkommen": In 312 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im ersten Quartal 2022 mit 337).

Bundesweite Verteilung "Fertigstellungen": In 75 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im ersten Quartal 2025 mit 155).

Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im ersten Quartal 2026 für 281 Kreise ein "mäßiges" bis "hohes" Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2021 mit 339).

Empirica-Blasenindex Quartalsbericht (Download)

Empirica-Vorstand: Es kommt jetzt auf die Zinsen an

Der aktuelle Trend spiegelt laut Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist. Langfristig entscheidend sei die demografische Entwicklung. Preiseinbrüche wären wahrscheinlicher, wenn der Wohnungsmarkt sich entspannte, etwa durch mehr Neubau bei gleichzeitiger Deregulierung der Mieten.

"Kurzfristig bestimmen aber andere Faktoren die Preisentwicklung: Wenn die Zinsen nachhaltig zulegen oder die Mieten durch Länderöffnungsklauseln für einen Mietendeckel ausgebremst würden, dann ließe dies den Wert vermieteter Wohnungen einbrechen", so Braun. Dabei sei zu beachten:

• Zinsen wirkten nach dem Rasenmäherprinzip auf alle Segmente, verschärfte Regulierung ließe die Mieten auf unregulierten Märkten – meist im höherwertigeren Segment – sogar steigen, aber
• Demografie wirke vor allem in den unteren Segmenten: Das sind die weniger begehrten Bestände und weniger attraktiven Lagen.

Wenn die Mieten steigen, sind das dem Experten zufolge gute Nachrichten in puncto Blasengefahr: "Steigende Mieten bilden das Sicherheitsnetz für die Kaufpreise: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Barwert künftiger Mieteinnahmen. Je höher die Mieteinnahmen, desto größer der Wert und je höher der Zins, desto kleiner ist der (Bar-)Wert." Und die Gefahr von Preiseinbrüchen ist kleiner, je stärker die Mieten in die Höhe gehen.

"Im Übrigen führen steigende Mieten auch dazu, dass sich der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum wieder besser rechnet. Denn je höher die Mietzahlung – als Alternative zur Annuität –, desto weniger fallen hohe Annuitäten für Zins und Tilgung ins Gewicht." 

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