VDIV: 2G-Regel bei Eigentümerversammlung nicht zulässig

Trotz der gebräuchlichen Übertragung von Vollmachten, seien die höchstpersönlichen Rechte der WEG-Mitglieder, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, nicht ohne Weiteres von Ungeimpften auf geimpfte Vertreter übertragbar, schreibt der Verband der Immobilienverwalter (VDIV) Deutschland. Wohnungseigentümer dürfen sich vertreten lassen, müssen es aber nicht. Sollten Verwalter Eigentümerversammlungen auf Basis der sogenannten 2G-Regeln veranstalten, seien diese Versammlungen nicht ordnungsgemäß.

In den meisten Fällen dient das schriftliche Umlaufverfahren dazu, Beschlüsse herbeizuführen. Diese sind jedoch dem VDIV zufolge kein Ersatz für Versammlungen und bedürfen oftmals der Einstimmigkeit. Der Verband rät aufgrund der geltenden Bestimmungen und dem damit verbundenen Risiko von Eigentümerversammlungen ab.

VDIV fordert erneut Zulassung von Online-Eigentümerversammlungen

Der Verband nutzt an dieser Stelle die Gelegenheit, seine Forderung an den Gesetzgeber zu erneuern, endlich ausreichend rechtliche Grundlagen zu schaffen, damit Eigentümerversammlungen auch während der Corona-bedingten Beschränkungen ohne Risiko auf rechtliche Anfechtbarkeit stattfinden können. Hybrid- und Online-Versammlungen wären eine geeignete Lösung, so der VDIV.

"Wir halten es für unabdingbar, dass die Online-Eigentümerversammlung gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz zügig verankert wird – wie im Aktien- und Vereinsrecht bereits geschehen", sagte Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. Die gesetzlichen Voraussetzungen für ordnungsgemäße Online-Versammlungen fehlen laut Verwalterverband mit einer Ausnahme: Wenn eine Eigentümergemeinschaft von der seit der WEG-Reform gültigen Beschlusskompetenz Gebrauch gemacht hat, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu gestatten, ist diese denkbar. Diese Möglichkeit und die Gestattung von Umlaufbeschlüssen in Textform seien zwar hilfreich, aber unzureichend, denn beides setze zunächst eine Präsenzversammlung voraus.

Sonderregelungen für WEG

Die seit März 2020 geltenden Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften – Fortdauer des Verwalteramts und Fortgeltung des Wirtschaftsplans auch ohne entsprechende Beschlüsse –, die im September dieses Jahres vorläufig bis August 2022 verlängert worden sind, reichen dem VDIV nicht aus. Der Verband forderte im Frühjahr 2021 von der Bundesregierung folgende Maßnahmen, die das Abhalten von Eigentümerversammlungen während der Pandemie rechtssicher gewährleisten könnten:

1. Reine Online-Eigentümerversammlungen sollten umgehend ermöglicht werden.
2. Das Einstimmigkeitserfordernis für Umlaufbeschlüsse sollte aufgehoben und stattdessen eine Zwei-Drittel-Mehrheit für jeden Beschlussgegenstand verankert werden, um wirksame und schnelle Willensbildung zu ermöglichen.
3. Um virtuelle Eigentümerversammlungen rechtssicher nutzen zu können, sollte die Geltendmachung von Nichtigkeits- und Anfechtungsgründen einzelner Eigentümer ausgeschlossen sein (zum Beispiel Formfehler bei Einladungen). Dies müsse auch für die in virtuellen Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse gelten.

Ohne Eigentümerversammlungen blieben unter anderem Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen auf der Strecke. Auch könnten Wohnungseigentümer das mit der WEG-Reform eingeführte Recht auf Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge nicht nutzen, wenn erforderliche Beschlüsse nicht gefasst werden könnten. Das entsprechende KfW-Förderprogramm laufe dadurch völlig an den Wohnungseigentümern vorbei, argumentierte der VDIV.

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