Der auch nur eingeschränkte Betrieb einer Skiwerkstatt in einem Wohngebäude durch den Mieter kann den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Hintergrund: Mieter betreiben Skiwerkstatt in Garage
Die Vermieterin einer Doppelhaushälfte nebst Garage verlangt von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung.
Laut dem im Juni 2016 geschlossenen Mietvertrag ist das in einem Wohngebiet liegende Objekt zu Wohnzwecken vermietet.
Im November 2016 brachten die Mieter am Balkon gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: „Skiservice - Montag - Freitag 16:00 - 19:30 Uhr - Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr.“ Außerdem inserierten sie im lokalen Anzeigenblatt und boten dort ohne Einschränkung auf einen bestimmten Personenkreis ihre Dienstleistungen sowie den An- und Verkauf von gebrauchten Skiern und Skischuhen an.
Ende November fordert die Vermieterin die Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit in dem Mietobjekt aufzugeben und künftig zu unterlassen. Nachdem die Mieter dem nicht nachkamen, kündige die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Mieter behaupten, die Einrichtung der Skiwerkstatt sei mit der Vermieterin abgesprochen. In der Garage sei mit Einverständnis der Vermieterin ein gemeinnütziger Skiverein untergebracht, der nur für wenige Stunden in der Woche und nur während der Skisaison Skiservice für Vereinsmitglieder anbiete. Die Vermieterin bestreitet dies. Eine gewerbliche Nutzung habe sie weder schriftlich noch mündlich erlaubt.
Entscheidung: Unzulässige gewerbliche Nutzung
Die Räumungsklage hat Erfolg. Die Kündigung war berechtigt.
Bei der Nutzung des Mietobjekts für einen Skiservice handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Das Angebot richtet sich nach dem Auftreten der Mieter nach außen mit Werbebanner und Anzeigen an einen unbestimmten Kundenkreis und nicht nur, wie von den Mietern behauptet, an die Mitglieder des Skivereins.
Der gewerblichen Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Hauses hat die Vermieterin nicht zugestimmt. Bei der Besichtigung des Mietobjekts mögen die Parteien zwar über eine Nutzung der Garage als Skiwerkstatt gesprochen haben. Eine ausdrückliche Vereinbarung, dass ein gewerblicher Skiservice mit Publikumsverkehr stattfindet, vermochten die Mieter aber nicht zu beweisen.
Die Mieter können sich auch nicht darauf berufen, dass durch die vertragswidrige Nutzung der Wohnzweck nicht verändert wird und sich keine nach außen wahrnehmbaren Störungen einstellen. Insbesondere aufgrund der Werbung ist der Skiservice geeignet, eine unbestimmte Zahl an Kunden anzulocken. Auch ist mit verstärktem Anfahrtsverkehr im Wohngebiet nebst erhöhter Parkplatzauslastung zu rechnen, weil Skier und Snowboards normalerweise mit dem Auto gebracht werden. Das musste die Vermieterin nicht dulden.
(AG München, Urteil v. 30.11.2017, 423 C 8953/17)
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