Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) dazu zu bewegen, Strom zu erzeugen und zu vermarkten, ist nicht einfach. Denn sie müssen selbst als Elektrizitätsversorgungsunternehmen auftreten. Doch für Eigentümer als Betreiber gibt es sogar mehrere Modelle.
Sie kann den Strom zu einer niedrigen Vergütung in das öffentliche Netz einspeisen. Sie kann die Abwicklung der Stromvermarktung einem Contractor überlassen. Sie kann allerdings auch sich selbst oder ihre Mieter via Mieterstrommodell versorgen. Rechtlich darf das eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Stromeinspeisung ins Netz gegen Entgelt von untergeordneter Bedeutung
Festgestellt wurde das in einem Urteil des FG Rheinland-Pfalz, das sich auf die Einspeisung des durch die WEG erzeugten Stroms in das Netz bezieht (Urteil v. 15.1.2015, 4 K 1102/14). Hier ging es um die Streitfrage, ob eine WEG dafür extra eine GbR gründen müsse oder diese quasi selbst entstehe. Das Finanzgericht verneinte dies und sah die WEG selbst als Betreiber, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen könne. Sie sei zudem selbst als Stromerzeuger nach außen aufgetreten. (Nachtrag 10.1.2019: Der Bundesfinanzhof hat die Auffassung des FG inzwischen bestätigt; BFH, Urteil v. 20.9.2018, IV R 6/16)
Interessant ist an dem Urteil auch, dass die Stromerzeugung durch das Blockheizkraftwerk (BHKW) nicht Ausdruck einer eigenständigen Betätigung zum Zwecke der Einnahmeerzielung sei und das Blockheizkraftwerk nicht zur selbstständigen Einnahmeerzielung neben den Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschafft wurde.
"Das Blockheizkraftwerk ist vielmehr integraler Bestandteil der Heizungsanlage der Wohnanlage und dient überwiegend deren Beheizung und damit der Wohnanlage selbst", so die Finanzrichter. Und weiter: "Die Stromeinspeisung in das Netz gegen Entgelt ist damit von untergeordneter Bedeutung und nur ein Nebenprodukt der Wärmegewinnung".
Vorteil für WEG: Projektleiter mit Entscheidungsbefugnis
Das ist wesentlich für WEG, wenn sie sich mit der Eigenstromerzeugung befassen. Doch nicht nur rechtliche Fragen führen zu Schwierigkeiten bei diesem Modell. Wird etwa eine Mieterstromversorgung in Bestandsgebäuden mit verschiedenen Wohnungseigentümern realisiert, steigt logischerweise der Aufwand durch die Kommunikation mit mehreren Parteien. Die WEG sollten daher immer einen klaren Projektleiter mit Entscheidungsbefugnis auf Immobilienseite benennen.
Alternativ umgeht man das Ganze, indem schon beim Wohnungsverkauf die Mieterstromversorgung in der Teilungserklärung festgehalten wird. Dadurch müssen Wohnungseigentümer nicht in die Anlagen investieren, können aber dennoch die vollen Vorteile der KfW-40-Plus-Förderung erhalten. Der Bauträger wiederum profitiert beim Mieterstrom-Contracting von einer einfachen Umsetzung.
Höhe der Einnahmen bei BHKW und Photovoltaikanlage
Allein bei bestehenden WEG ist dies deutlich schwieriger. Und das normalerweise zur Eigenstromerzeugung eingesetzte BHKW ist auch deutlich wartungsintensiver als eine Photovoltaikanlage. Dann wären da auch noch die Einnahmen.
Wird ein BHKW wärmegeführt betrieben, hängt die Höhe der erzielten Einnahmen von der gelieferten Wärmemenge ab. Zwar kann man in jeder Wohnung ermitteln, wie viel Wärme dorthin geliefert wurde. Aber so gut wie jedes BHKW wird für Spitzenlasten mit einem Gas-Brennwertkessel kombiniert. Nicht ermitteln kann man, was nun die Wärme erzeugte – BHKW oder Kessel. Und so ist es schwierig, die über ein BHKW gewonnenen Einnahmen an die richtigen Mieter oder Wohneigentümer auszuschütten.
Gleiches gilt für den Strom. Allerdings können hier – bei einem kompletten Selbstverbrauch der erzeugten Strommenge – die Vorteile über ein eigenes Mieterstrommodell allen Parteien zugutekommen. Dafür ist es immer ratsam, innerhalb der Eigentümerversammlung von vornherein eine Klärung zu erreichen, wie mit den Gewinnen aus einem BHKW oder einer anderen stromerzeugenden Anlage zu verfahren ist.
An Mehrkosten und Mehrerlösen alle Bewohner beteiligen
Das ist auch für einen weiteren Punkt, zumindest im Falle von BHKW, entscheidend: Im Vergleich mit Gas-Brennwertkesseln verbrauchen sie etwa 15 Prozent mehr Energie. Diese Mehrkosten müssen anteilig allen Bewohnern in Rechnung gestellt werden. Im Gegenzug sollten diese aber auch via Mieterstrommodell von den erzielten Erlösen profitieren.
Doch in welchem Umfang lohnt sich das überhaupt? Dazu eine kleine Rechnung: Angenommen, ein BHKW kann 50 Prozent des Stromverbrauchs in einem Wohngebäude abdecken (eine PV-Anlage wird dies nie erreichen). Dann würden bei einem jährlichen Strombedarf von 125.000 kWh (für ein Haus mit 50 Parteien und durchschnittlicher Verbrauchsgröße von 2.500 kWh im Jahr) 62.500 kWh mittels BHKW abgedeckt. Ein BHKW kann den Strom für zehn Eurocent je kWh produzieren – Förderungen, aber auch Abschreibungen und Wartungen inklusive. Das wären 6.250 Euro pro Jahr.
Die andere Hälfte müsste für marktübliche 30 Eurocent bezogen werden, macht 18.750 Euro pro Jahr. Insgesamt wären also 25.000 Euro im Jahr zu zahlen statt 37.500 Euro – eine Einsparung von 34 Prozent.
Strom verkaufen oder einspeisen?
Nun ist das Durchreichen des vom BHKW produzierten Stroms zu den Gestehungskosten weltfremd. Eine WEG könnte hier ein eigenes Geschäftsmodell kreieren und den Strom immer noch unter Marktpreis anbieten. Steffen Kühner, dessen Unternehmen EM Energiemanagement schon zahlreiche BHKW für WEG installierte, empfiehlt:
"Den Strom könnte man zu gut 20 Eurocent vermarkten. Eine gute Strategie ist es jedoch, einen leichten Untermarktpreis anzustreben. Wenn der örtliche Versorger 27,53 Eurocent brutto nimmt und der günstigste Anbieter bei Verivox 24,8 Eurocent, dann kann man mit 24,5 Eurocent einsteigen. Alle sind zufrieden." Das würde auch die Marge verbessern. "Wenn ich einspeiste, läge die Marge maximal bei fünf Eurocent. Wenn ich wie beschrieben verkaufte, bei bis zu 14 Eurocent. Damit hätte sie sich fast verdreifacht", so Kühner.
Der Beitrag ist im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft" (09/2018) erschienen.