Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 2 Insbesondere bei gemischt genutzten Einheiten ist das Bestandsinteresse aller Eigentümer gegen die nötige Zukunftsoffenheit bei der Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig abzuwägen. Wer vor 25 Jahren bestimmte Räume eindeutig als "Videothek" gekennzeichnet hat, muss heute mit ihrem Leerstand rechnen. Die Rechtsprechung zur zulässigen Umnut...mehr

Rz. 56 Beispiele für Gebrauchsregelungen sind die Vergabe von Stellplätzen im Turnusver­fahren,[106] die Vermietung von Gemeinschaftseigentum,[107] Hausordnungen (vgl. § 6 Rdn 1 ff.) u.v.m., auch Nutzungsregelungen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, wie z.B. Kinderspielplätze, Feuerwehrzufahrt oder auch Abstellraumzuordnung.[108] Solche Vereinbarungen sind auch n...mehr

Rz. 88 "Missratene" Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sind leider relativ häufig. Schon bei erster Lektüre einer aus dem Grundbucharchiv besorgten alten Teilungserklärung ergibt sich oft der Schluss: Hier hat jemand nicht aufgepasst. Mal der für der Pläne verantwortliche Architekt, die Baubehörde, der aufteilende Eigentümer, der Notar, das Grundbuchamt, der Verw...mehr

Rz. 6 Muster 14.4: Verkaufsvollmacht (englisch) Muster 14.4: Verkaufsvollmacht (englisch)mehr

Rz. 1 Muster 12.1: Dauerwohnrecht Muster 12.1: Dauerwohnrecht Verhandelt zu _________________________ am _________________________ (siehe Rdn 2) _________________________ Der Verkäufer behält sich an dem verkauften Grundstück ein Dauerwohnrecht (siehe Rdn 3) des in der Anlage niedergelegten Inhalts vor. Die Anlage wurde vom Notar vorgelesen. Die Vertragsteile sind über die Begr...mehr

Rz. 11 Muster 6.4: Aus- und Umbauten (Dachgeschoss) Muster 6.4: Aus- und Umbauten (Dachgeschoss) … § 16 Gemeinschaftsordnung Es wird folgendes Dachausbaurecht begründet: (siehe Rdn 12). Der jeweilige Eigentümer der im Dachgeschoss belegenen Einheit ist berechtigt, im Rahmen einer erteilten bzw. geänderten oder erweiterten Baugenehmigung das derzeit unausgebaute Dachgeschoss auf ...mehr

Rz. 10 Das Aufkommen an der Grunderwerbsteuer steht nach Art. 106 Abs. 2 Nr. 4ff. den Ländern zu. Die Bundesländer haben unterschiedliche Regelungen, ob und wie das Aufkommen auf andere Gebietskörperschaften verteilt wird. Baden-Württemberg und Hessen gewähren ihren Landkreisen einen bestimmten Anteil am Aufkommen. Die Höhe des Aufkommens an Grunderwerbsteuer im Bundesgebiet ha...mehr

Begriff Die einstweilige Verfügung dient der vorläufigen Sicherung eines Anspruchs oder des Rechtsfriedens, wenn aufgrund besonderer Eilbedürftigkeit der Ausgang eines Erkenntnisverfahrens nicht abgewartet werden kann und ansonsten vollendete Tatsachen geschaffen oder irreparable Nachteile eintreten würden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Regelungen zur einstweiligen...mehr

Regelmäßig scheitert ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts zur Behandlung auf der Eigentümerversammlung am fehlenden Verfügungsgrund. Eine einstweilige Verfügung ist nämlich nur dann gerechtfertigt, wenn der Verfügungskläger ausnahmsweise auf die sofortige Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs so dringend angewiesen ist, dass e...mehr

Voraussetzung einer einstweiligen Verfügung ist stets, dass ein dringendes Bedürfnis für ein sofortiges richterliches Eingreifen besteht. Die Eilbedürftigkeit der einstweiligen Verfügung ist zu begründen und glaubhaft zu machen. Praxis-Beispiel Einstweilige Verfügungen im Bereich des Wohnungseigentums Praxisrelevante Beispiele für einstweilige Verfügungen im Bereich des Wohnun...mehr

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hinsichtlich der Untersagung etwa von Erhaltungsmaßnahmen scheitert in aller Regel ebenfalls am Fehlen eines Verfügungsgrunds. Ein solcher wäre nur dann zu bejahen, wenn dem antragstellenden Wohnungseigentümer in Durchführung der Sanierungsmaßnahme irreparable Schäden entstehen würden.[1] Dies kann allenfalls in extremen Ei...mehr

Im Wege der einstweiligen Verfügung kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch wiederum nur ausnahmsweise dann verpflichtet werden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn die Behandlung eines bestimmten Punkts so dringend ist, dass ein Eigentümer, der bei seinem Einberufungsverlangen ein ordentliches Hauptsacheverfahren abwartet, unverhältnismäßig großen, gar...mehr

Grundsätzlich kann die Durchführung einer von einer nicht berechtigten Person einberufenen Eigentümerversammlung per einstweiliger Verfügung verhindert werden.[1] Allerdings wird auch die Auffassung vertreten, dass die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung, die vom nicht mehr bestellten Verwalter einberufen wurde, nicht per einstweiliger Verfügung verhindert werde...mehr

Grundsätzlich widerspricht ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen nicht regelt und auch sonst in der Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss betreffend die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in seinen wesentlichen Umr...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht keinen Kassenprüfer vor. Der Grund ist plausibel, da die Wohnungseigentümer einen Verwaltungsbeirat bestellen können. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind die Wohnungseigentümer nach § 29 Abs. 1 WEG nicht mehr gezwungen, eine bestimmte Zahl von Wohnungseigentümern zum Beirat zu bestellen. Sie können die Zahl der Beiräte vielmehr fl...mehr

Begriff Rollladengurte sind Sondereigentum. Die Gurtscheibe eines Rollladens ist der Zugvorrichtung zuzuordnen und steht, soweit anderes nicht vereinbart ist, ebenfalls im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.[1] Das Anbringen von Außenjalousien ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG und bedarf eines Gestattungsbeschlusses der Wohnungs...mehr

Begriff Zu Mehrfamilienhäusern in Form von Eigentumswohnungen gehören oft große Grünflächen, deren Anpflanzungen das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage prägen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellt sich die Problematik einer Ersatzbepflanzung unter Veränderung der Grünanlage wesentlich unproblematischer dar, da auch bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseige...mehr

Sofern Bäume, Sträucher oder andere Anpflanzungen widerrechtlich, das heißt ohne Beschluss oder aufgrund eines ungültigen Beschlusses entfernt werden, stellt diese Maßnahme einen widerrechtlichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des ...mehr

Ist bei Begründung der Wohnungseigentumsanlage die Grünanlage fertiggestellt, so besteht insoweit grundsätzlich ein Bestandsschutz. Jeder Eigentümer hat also Anspruch darauf, dass Anpflanzungen, welche das äußere Erscheinungsbild der Grünanlage prägen, erhalten bleiben. Ihre Beseitigung stellt eine bauliche Veränderung dar.[1] Diese bedarf gemäß § 20 Abs. 1 WEG der Beschluss...mehr

Wiederum abhängig von der Größe der Gemeinschaft und ihrem Wirtschaftsvolumen kann es für Ersatzbepflanzungen, die über den Rahmen der üblichen Gartenpflege hinausgehen, einer Genehmigungsbeschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen. Im Regelfall wird es sich um eine Erhaltungsmaßnahme handeln, die einfach-mehrheitlich beschlossen werden kann. Eine Ersatzbepflanzung, die...mehr

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. In einer Wohnungseigentumsanlage werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet. Ein Wohnungseigentümer begehrt nun von einem anderen unter Berufung auf die Teilungserklärung erfolgreich die Herausgabe einer bestimmten Kelle...mehr

Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende ...mehr

Führt der leistende Unternehmer im Inland eine steuerbare Leistung aus, muss geprüft werden, ob eine Steuerbefreiung zur Anwendung kommt. Dabei ist aktuell Folgendes zu beachten: Berufung auf Unionsrecht für Vereine: Nach Art. 132 Abs. 1 Buchst. m MwStSystRL sind bestimmte Dienstleistungen steuerfrei, die Einrichtungen ohne Gewinnstreben an Personen erbringen, die Sport oder ...mehr

1 Leitsatz Eine Klage gegen die anderen Wohnungseigentümer wahrt nicht die Klagefrist für eine Anfechtungsklage. 2 Normenkette § 45 Satz 1 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer fassen am 17.12.2020 mehrere Beschlüsse. Gegen diese geht Wohnungseigentümer K vor. Seine Klage geht am Montag, dem 18.1.2021 bei Gericht ein. Sie ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet. Als...mehr

Problemüberblick Seit dem 1.12.2020 (WEG-Reform) sind die Beschlussklagen, also die Anfechtungsklage, Nichtigkeitsklage und Beschlussersetzungsklage, nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Bis dahin waren die Beschlussklagen gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Für eine Übergangszeit war zu erwarten, dass Wohnungseigentümer di...mehr

Eine Klage gegen die anderen Wohnungseigentümer wahrt nicht die Klagefrist für eine Anfechtungsklage.mehr

Die Wohnungseigentümer fassen am 17.12.2020 mehrere Beschlüsse. Gegen diese geht Wohnungseigentümer K vor. Seine Klage geht am Montag, dem 18.1.2021 bei Gericht ein. Sie ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet. Als Zustellanschrift nennt K den Verwalter. K kündigt an, eine Eigentümerliste nachzureichen. Nach Einzahlung der Gebühr im Allgemeinen weist das Gericht au...mehr

Das AG verneint die Frage! Der Parteiwechsel nach Ablauf der Klagefrist sei ungenügend, um die Klagefrist zu wahren. Soweit der BGH (Urteil v. 6.11.2009, V ZR 73/09) für das alte Recht entschieden hatte, dass ein Parteiwechsel von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Wohnungseigentümer auch nach Ablauf der Klagefrist möglich und fristwahrend sei, könne dies nicht ...mehr

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 16.4.2021, 73 C 8/21mehr

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Problemüberblick Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 1 WEG a. F. waren die Wohnungseigentümer u. a. dann berechtigt, von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen, wenn er sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2 WEG a. F.) in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es erstens um die Frage, wer eine verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt, wenn diese von einem Wohnungseigentümer verklagt wird. Zum anderen geht es um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer ermächtigt werden kann, eine Versammlung einzuberufen. Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die WEG-Reform hat für die Wohnun...mehr

Wohnungseigentümer B streitet seit mindestens 5 Jahren gerichtlich mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K wegen der Nichtzahlung von Hausgeld. Die Rechtsstreitigkeiten werden weit überwiegend mit Versäumnisurteilen abgeschlossen. Auch nach einer Titulierung zahlt B allerdings regelmäßig nicht. Ein Teil der Forderungen wird anschließend zwar durch Vollstreckungsmaßnahm...mehr

Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg! Die Gemeinde sei nicht gehalten, Wohnungseigentümer von der in § 27 ESA vorgesehenen gesamtschuldnerischen Haftung auszunehmen und für sie – lediglich – eine Haftung für die auf das jeweilige Wohnungseigentum entfallende Gebührenschuld zu begründen. Das Kommunalabgabengesetz – KAG – enthalte für diesen Fragenkreis keine spezielle V...mehr

Problemüberblick Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Dies gilt nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zunächst zu klären, was mit einem Mietvertrag geschieht, wenn der Vermieter sein Eigentum an einem Wohnungseigentum durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung verliert. Dann ist zu fragen, ob sich der Ersteher den ganzen Mietvertrag entgegenhalten lassen muss. Folgen einer Zwangsversteigerung für einen Mietvertrag Manch einer vermutet vielleicht,...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben Problemen des Nachbargesetzes in Baden-Württemberg, die hier nicht weiter verfolgt werden sollen, um die Frage, welchen Einfluss das Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auf bereits laufende Störungsbeseitigungsprozesse hatte. Bis Ende November 2020 war es nämlich kein Problem, dass ein Wohnungseigentümer gegen Dritte (auch) wegen einer ...mehr

Problemüberblick Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Durch diese Regelung wird die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft d...mehr

Problemüberblick Im Vordergrund des Falls steht die Frage, welches Gericht dazu berufen ist, den Rechtsstreit zwischen der Versicherung eines Wohnungseigentümers und einem Wohnungseigentümer, der gegebenenfalls dem Versicherten einen Schaden zugefügt hat, zu entscheiden. Örtliche Zuständigkeit: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Will ein Gläubiger die Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Wohnungseigentümer X und Mieter B schließen im Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung des X nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus. Wohnungseigentümer K erwirbt das Wohnungseigentum des X im Wege der Zwangsversteigerung nach § 90 Abs. 1 ZVG. Fraglich ist, ob eine Eigenbedarfskündigung trotz des Eigentümerwechsels auch weiterhin ausgeschlossen ist.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben Fragen des Prozessrechts, das hier nicht vertieft werden soll, um die am Ende dargestellte Frage, gegen wen der Anspruch auf Einsichtnahme besteht, und ob es für die Einsichtnahme eines Dritten eines nachvollziehbaren und berechtigten Interesses bedarf. Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen: Verpflichteter Nach § 18 Abs. 4 WEG ist die Gem...mehr

Die Berufung hat Erfolg! Wohnungseigentümer K sei nämlich nicht mehr prozessführungsbefugt. Zwar hätten die Wohnungseigentümer die gegen B gerichteten Beseitigungsansprüche im Jahre 2018 nicht – wie dieser behaupte – der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Denn die Wohnungseigentümer hatten es nur abgelehnt, wegen der baulichen Veränderungen gegen B vorzugehen. M...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie ein Teileigentümer die in seinem Sondereigentum stehenden Räume nutzen darf. Teileigentum (Zweckbestimmung im weiteren Sinne) Findet sich in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Anordnung, die einem Miteigentumsanteil zugeordneten Räume dürften nicht bewohnt werden, sieht man hierin überwiegend eine sog. Zweckbestim...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Überprüfung der Satzung einer Gemeinde. Dies ist auf 3 Wegen möglich. Ein Weg ist ein Antrag zur Entscheidung über die Gültigkeit von im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt (abstraktes Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO). Den Antrag kann jede natürliche oder jur...mehr

Ein AG verurteilt auf die Klage von Wohnungseigentümer K einen Wohnungseigentümer B, ein Abluftrohr, Glasschiebeelemente, eine Markise und ein Gartenhaus zu beseitigen. B sieht das nicht ein. Das Abluftrohr habe der Bauträger angebracht. Es beeinträchtige K außerdem nicht. Denn dessen Öffnung sei von außen kaum erkennbar. Es gebe auch keine Gerüche, die K beeinträchtigen wür...mehr

Problemüberblick Im Fall handelt es sich um 2 Mieter. Wir stellen diesen Fall dar, weil es sich auch um die Mieter von Sondereigentum handeln könnte. Ferner könnte es sich um 2 Wohnungseigentümer handeln, bei denen nichts anderes gelten würde. Es stellt sich nämlich jeweils die Frage, welche Sorgfaltspflicht auf das Wasseraufbereitungsgerät zu richten ist. Insoweit kommen vor...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob sich ein Wohnungseigentümer gegen eine unzulässige bauliche Veränderung (hier: vor allem die Anbringung einer Markise) wehren kann, wenn diese sein Sondereigentum beeinträchtigt. Dazu ist zu klären, wann eine bauliche Veränderung zulässig ist. Ferner ist zu klären, ob das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum gest...mehr

Das AG ist prozessual der Ansicht, der Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes sei unzulässig, weil die begehrte Leistungsverfügung zu einer Vorwegnahme der Hauptsache führen würde. Eine Leistungsverfügung sei neben Fällen der Existenzgefährdung und Notlage des Antragstellers als Eilmaßnahme nur dann zulässig, wenn die geschuldete Handlung oder Leistung so kurzfris...mehr

Die Pflicht, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen, ist eine der zentralen Pflichten der Wohnungseigentümer. Fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände von Hausgeldzahlungen sind daher eine Pflichtverletzung, die zur Entziehung des Wohnungseigentums berechtigt.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen Verwalter. Außerdem stehen dringende Maßnahmen an. Wohnungseigentümer K klagt daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die anderen Wohnungseigentümer, ihn zu ermächtigen, eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen. Auf dieser Versammlung will K einen Verwalter bestellen lassen. Ferner solle...mehr