Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

In einem Fall, für den noch § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. gilt, heißt es in der Teilungserklärung für 18 Tiefgaragenstellplätze für die betroffenen 18 Wohnungseigentumsrechte stets wie folgt: "… verbunden mit dem Sondereigentum an dem Kfz-Einstellplatz Nr. XX, gelegen in der Tiefgarage". Die Stellplätze sind auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Pale...mehr

Auch die Revision hat keinen Erfolg! Der Beschluss sei nicht nichtig. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaube es auch, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Für ein weites Verständnis der Regelung spreche bereits der Gesetzeswortlaut. Dieses Verständnis entspreche...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass diese bis zum 22.8. die Jahresabrechnung vorlegt. Zu beantworten ist, ob er hierauf einen Anspruch hat. Individualanspruch auf Jahresabrechnung AG und LG gehen davon aus, dass ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist die Frage, ob überhaupt eine Beschlusskompetenz besteht, Wohnungseigentümer vollständig von den Erhaltungskosten für einen wesentlichen Gebäudebestandteil zu befreien. Die andere Frage ist, ob, wenn eine Beschlusskompetenz besteht, eine Änderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlusskompetenz Auf der Gru...mehr

Mit Erfolg! Jeder Wohnungseigentümer könne zwar von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufstellung der Jahresabrechnung verlangen. Die Erstellung sei eine Maßnahme der Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG. Die AG-Ansicht, die Fälligkeit sei zum 30.6.2022 eingetreten, sei aber falsch. Nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG diene die Erstellung der Jahresabrechnung der Vorber...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer bei der Abgabe seiner Stimme "majorisiert" hat. Majorisierung Für die Annahme einer Majorisierung bedarf es aufseiten des Majorisierenden zum einen einer Mehrheit der Stimmen. Zum Stimmenübergewicht müssen dann weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pfli...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Veräußerung vorliegt und ob die Verwaltung dieser zustimmen muss. Veräußerung "Veräußerung" im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG meint nach herrschender Meinung die rechtsgeschäftliche Übertragung des gesamten Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in de...mehr

Die Wohnungseigentümer lehnen einen Beschlussantrag von Teileigentümer K ab, ein Dach reparieren zu lassen, obwohl Einigkeit herrscht, dass das Dach dringend zu reparieren ist. Gegen diesen Negativbeschluss geht K vor. Außerdem verlangt er im Wege einer Beschlussersetzung zur Frage der Reparatur einen Grundlagenbeschluss. Die anderen Wohnungseigentümer meinen, der Negativbes...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob ein Ermessen besteht, das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu reparieren. Notwendige Erhaltungsmaßnahme Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wann und wie sie einen wesentlichen Gebäudebestandteil erhalten. Im Einzelfall ist dieses Ermessen auf null reduziert. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Außen- und...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Mittelpunkt steht die Frage der Bestimmtheit, die vom AG verneint wird. Bestimmtheit Beschlüsse müssen bestimmt genug formuliert sein. Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt. Einem Beschluss...mehr

Ein Verwalter, der dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eigenmächtig Zahlungen entnimmt, kann gegen einen Rückforderungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht aufrechnen.mehr

Die Wohnungseigentümer einer Reihenhausanlage gestatten Wohnungseigentümer X eine bereits vollzogene bauliche Veränderung (die Überdachung einer Terrasse und die Errichtung einer Sichtschutzwand auf einer Sondernutzungsfläche). In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Die zugewiesenen Gartenflächen dürfen jedoch nur der Anlage von Ziergärten dienen. Die Errichtung vo...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Umlageschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einzelnen Wohnungseigen...mehr

Das AG stimmt K zu! Dem K stehe der eingeklagte Anspruch zu. Es müsse ein baurechtsmäßiger Zustand hergestellt werden. Nur mit dem von K beantragten Beschluss komme die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrer Pflicht aus § 18 Abs. 2 WEG nach. Es bestehe daher eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Die Ablehnung des B...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann die Änderung eines Umlageschlüssels einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Konkret geht es um die Frage, ob schon der erste Umlagebeschluss bestimmen muss, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Umlageschlüssel gilt. Streit der Landgerichte Das LG Stuttgart meinte, eine abweichende Kostenverteilung en...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Fassung eines Erhaltungsbeschlusses, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer insoweit auf null reduziert hat, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstellt.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob ein Ermessen besteht, gemeinschaftliches Eigentum nicht zu reparieren. Zwingende Erhaltungsmaßnahme Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wann und wie sie einen wesentlichen Gebäudebestandteil erhalten. Im Einzelfall kann dieses auf null reduziert sein. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf sofortige Durchfüh...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung der X-GmbH mit den in dem Angebot vom 31.5.2021 aufgeführten Leistungen bezüglich der Erneuerung der Fenster in der Einheit der Wohnungseigentümer K. Die Kosten für diese Maßnahme belaufen sich auf ca. 3.000 EUR. Die Finanzierung erfolgt zunächst über die Erhaltungsrücklage. Im Weiter...mehr

Das AG sieht das auch so! Der Versammlungsleiter habe die Stimmen des K zu Unrecht bei der Beschlussfassung und -feststellung nicht berücksichtigt. Ein Fall der Majorisierung, also ein rechtsmissbräuchliches Abstimmungsverhalten des Mehrheitseigentümers, liege nicht vor. Grundsätzlich seien die Mehrheitsverhältnisse von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen. Die Gemein...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im August 2021, die defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums von Wohnungseigentümer K auszutauschen (TOP 2) und dazu die X-GmbH zu beauftragen (TOP 3), wobei die Kosten der Arbeiten durch K finanziert werden sollen (TOP 4c). Mit seiner Anfechtungsklage wendet sich Wohnungseigentümer K gegen die zu TOP 4c beschlossene Koste...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K macht gegen Wohnungseigentümer B Zahlungsansprüche in Höhe von insgesamt 59.331,56 EUR geltend (Hausgeldklage). K beantragt unter Vorlage einer negativen Einwohnermeldeauskunft die öffentliche Zustellung dieser Klage. Dem gibt das AG statt. Mit ebenfalls öffentlich zugestelltem Versäumnisurteil verurteilt das AG den B später antragsg...mehr

Problemüberblick Im Fall streiten die Parteien im Kern um die dem Verwalter grundsätzlich für weitere 6 Monate nach der Abberufung zustehende Vertragsvergütung. Auf diese hat der Verwalter keinen Anspruch, wenn der Verwaltervertrag zu Recht aus wichtigem Grund gekündigt worden ist. Diese Frage wird im Fall nicht geklärt. Denn der Verwalter hat nach Ansicht des AG selbst dann,...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Maßnahme der Verwaltung nach § 18 Abs. 1 WEG die Aufstellung der Jahresabrechnung verlangen. Aus dem gesetzlichen Zweck der Erstellung der Jahresabrechnung – Vorbereitung der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen/Anpassung der Vorschüsse – ergibt sich, dass der Anspruch regelmäßig...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage der Wirksamkeit einer Klausel des Verwaltervertrags. Das AG hat insoweit 2 Bedenken. Das eine besteht in der Frage, ob es richtig sein kann, dass der Verwalter für eine eigenständige Verfahrensführung dasselbe Honorar erhalten soll, wie für die Beauftragung eines Rechtsanwalts. Das andere besteht in der Frage, ob die Höhe der Verg...mehr

Eine Dachterrasse steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie befindet sich auf dem Dach eines Anbaus, der bereits vor der Teilungserklärung bestand. Für den Anbau und damit auch für die Dachterrasse gab es nie eine Baugenehmigung. Wohnungseigentümer K, der sie gebraucht, beantragt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Dachterrasse eine Baugenehmigung beantragt...mehr

Ohne Erfolg! Der Negativbeschluss sei nicht nichtig. Durch die Entscheidung, den Personenaufzug nicht zu reparieren, werde nicht in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen. Hierin liege zwar eine "faktische Stilllegung" der Aufzugsanlage. Dies führe aber nicht dazu, dass das Sondereigentum des K nicht mehr zu dem von der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Z...mehr

Wohnungseigentümer K fordert die Verwaltung am 1.8.2022 auf, ihm bis zum 22.8.2022 die Gesamtjahresabrechnung und die Einzeljahresabrechnung für das Jahr 2021 zu erteilen. Die Verwaltung teilt mit, die Jahresabrechnung sei in Arbeit und werde "in den kommenden Wochen" übersandt. K reicht am 29.8.2022 Klage ein, nachdem bis zu diesem Zeitpunkt keine Jahresabrechnung vorliegt....mehr

Problemüberblick Im Fall ist vor allem zu fragen, wann die Verwaltung für eine Erhaltungsmaßnahme mehrere Angebote einholen muss. Mehrere Angebote und Bagatellgrenze Das AG meint, mehrere Angebote seien bei "geringfügigen" Instandsetzungsarbeiten unnötig. Dies entspricht einem allgemeinen Denken. Die Einholung (oder der Versuch einer Einholung) von Angeboten ist danach unnötig,...mehr

Mit einem Teilerfolg! K habe zwar keinen Anspruch, dass der Beschluss für ungültig erklärt werde. Denn er widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weil dem Verwalter die Entscheidung über die Auswahl des Vertragspartners überlassen werde. Die Vergabe von Aufträgen an Bauunternehmen und Architekten, um Abbruch- und Abdichtungsarbeiten durchführen sowie Ausführungspläne ...mehr

Ohne Erfolg! Der Umlagebeschluss sei nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer seien nicht gezwungen gewesen, eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen. Aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ergebe sich nicht, dass bei einer erstmaligen Änderung des Umlageschlüssels für einzelne Kosten zugleich eine entsprech...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft … beschließt, dass die final in der Eigentümerversammlung vom 3.12.2021 festgelegten Sanierungsarbeiten unverzüglich durch die bereits beauftragten Fachfirmen umgesetzt werden sollen. Die Eigentümer der WE …, Frau … und Herr …, sollen bei Aufrechterhaltung ihrer Weigerungshaltung zur Zutri...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt vom ehemaligen Verwalter B die Rückzahlung von 7.239,96 EUR. Diesen Betrag hatte B vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als "Sondervergütung Klagepauschale" für mehrere Gerichtsverfahren entnommen. Im Verwaltervertrag heißt es unter Ziffer 7.3 insoweit: "Für den Fall der gerichtlichen Geltendmachung von Beitrags...mehr

Das AG stimmt der Gemeinschaft zu! Die Ziffer § 7.3 des Verwaltervertrags stelle keinen Rechtsgrund dar. Die Regelung halte einer AGB-Kontrolle nicht stand. Sie verstoße gegen § 307 Abs. 2, Abs. 1 BGB (Transparenzgebot). Aus dem Wortlaut "Mehraufwand bei der Verfahrensvorbereitung" werde nicht klar, ob nur die Fälle gemeint seien, in denen der Verwalter selbst für die Gemein...mehr

Das AG weist eine Anfechtungsklage von Wohnungseigentümer K u. a. gegen folgenden Beschluss ab: "Der Verwalter wird beauftragt, innerhalb von 3 Wochen ab heute (16.9.2021) Angebote für die restlichen Abbruch- und Räumungsarbeiten einzuholen und diese Arbeiten dann innerhalb von weiteren 2 Wochen zu vergeben und kurzfristig durchzuführen unter Beachtung aller von der Stadt er...mehr

Mit Erfolg! An den Stellplätzen sei, wie von den Wohnungseigentümern angenommen, kein Sondereigentum begründet worden. Dies gelte unabhängig davon, ob nach dem Inhalt des Grundbuchs Sondereigentum an Stellplatzflächen auf dem Boden der Tiefgarage oder an Stellplatzflächen auf der Palette begründet werden sollte. Weder der einzelne Stellplatz innerhalb eines Mehrfachparkers n...mehr

Die Berufung hat keinen Erfolg! Es gehe zwar nicht um eine grundlegende Umgestaltung. Der Beschluss verstoße aber gegen die Gemeinschaftsordnung. Diese sei auch weiter anwendbar. Die in § 47 Satz 2 WEG getroffene Vermutung, wonach in der Regel abweichende Altvereinbarungen der Anwendung des WEMoG nicht entgegenstünden, sei widerlegt. Stehe eine Altvereinbarung aufgrund einer...mehr

Mit Erfolg! Bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung müsse hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Ferner müssten die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, namentlich Umfang, Finanzierung, Ablauf sowie aufgrund welches Kostenvorschlags/Angebots die Maßnahme durchgeführt wird, geregelt we...mehr

Das Ermessen ist auf null reduziert und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss eine Baugenehmigung beantragen, wenn es an einer Baugenehmigung fehlt (hier: für eine Dachterrasse).mehr

Verwalter B wird nach einer Abmahnung im April 2022 wegen Pflichtverletzungen im August 2022 abberufen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K kündigt außerdem den Verwaltervertrag des B aus einem wichtigen Grund. Am 30.8.2022, also nach seiner Abberufung, entnimmt B dem Gemeinschaftskonto für die nächsten 6 Monate 26.354,45 EUR (aufgrund des Verwaltervertrags ist er bere...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Ersterrichtung der Wohnungseigentumsanlage. Die Grenze bildet nur § 242 BGB.mehr

Das LG sieht es anders! Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme bestehe zwar nur, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer im Einzelfall auf null reduziert habe, sich also jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft darstelle. So liege es aber: Die Reparatur sei im Fall unstreitig dringend erforderlich und eine notwendige Erhaltungsmaßnahme.mehr

Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich ein Ermessen, ob sie eine Erhaltungsmaßnahme durchführen. Danach ist es nicht zu beanstanden, wenn ein Personenaufzug nicht mehr genutzt werden kann.mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung des Umlageschlüssels für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage ist der Personenaufzug zu reparieren. In seinem jetzigen Zustand kann er nicht gebraucht werden. Ein Antrag von Wohnungseigentümer K aus dem Jahr 2020, die Reparatur durchzuführen, findet keine Mehrheit. Gegen diesen Negativbeschluss geht K im Wege der Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage vor. Das AG weist die Klagen ab. Hiergegen richte...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob sich ein Teileigentümer bei der Errechnung seines Gewinns auf ein "Kürzungsrecht" berufen kann. Hintergrund ist § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG. Die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen wird danach derzeit um 1,2 % des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grund...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Voraussetzungen für eine öffentliche Zustellung vorliegen. Öffentliche Zustellung In einem Erkenntnisverfahren darf eine öffentliche Zustellung nur angeordnet werden, wenn die begünstigte Partei alle der Sache nach geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen angestellt hat, um eine öffentliche Zustellung zu vermeiden, und ...mehr

Es geht um die Bestellung eines neuen Verwalters. Wohnungseigentümer K stehen 2.752 der insgesamt 3.317 Stimmen zu (es gilt das Objektprinzip). Vor der Versammlung erteilt K dem Verwalter V eine gebundene Vollmacht. Der Verwalter soll nur gegenüber dem von K gewollten Verwalter mit "Ja" und daher gegenüber Verwalter X mit "Nein" stimmen. Der Versammlungsleiter meint, es lieg...mehr

Die Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat Erfolg! B habe durch die eigenmächtige Entnahme der ihm nach seinem Dafürhalten zustehenden Vergütung den Tatbestand der Untreue erfüllt. Denn B habe die ihm aufgrund der Verwalterbestellung eingeräumte Befugnis, über das Vermögen der K zu verfügen, und zugleich die ihm obliegende Pflicht, die Vermögensinteressen der K wa...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Tiefgarage, in der sich 20 Mehrfachparker befinden. 4 Mehrfachparker stehen im Teileigentum von Teileigentümer K. Nach der Gemeinschaftsordnung sind grundsätzlich alle Erhaltungskosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen von sämtlichen Wohnungs- bzw. Teileigentümern zu tragen. Aufgrund eines Defekts der hydraulischen Hebeanl...mehr

Begriff Fenster spielen als fassadengestaltendes Element eine große Rolle in der Verwaltungspraxis und im Wohnungseigentumsrecht. Häufiger Streitpunkt und Gegenstand des Themas "bauliche Veränderung" waren dabei optisch sichtbare Veränderungen der Fenster und in diesem Zusammenhang stets auch die Montage von Außenjalousien oder Fenstergittern durch einzelne Wohnungseigentüme...mehr