Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 62 Diese materiell-rechtliche Komponente wird verfahrensrechtlich ergänzt durch die sogenannte baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muss aus dem Aufteilungsplan nunmehr nicht nur die Aufteilung des Gebäudes, sondern auch des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teil...mehr

Rz. 29 Bei der Erstaufteilung ist zwingend auch die rechtliche Nutzungsart festzulegen. Deren Grundbuchvollzug scheitert allerdings, wenn die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung damit nicht übereinstimmt, also z.B. statt der gewünschten Wohnungsnutzung gewerbliche Nutzung bescheinigt. Rz. 30 Gemäß Ziffer 8 der bisherigen AVAwar bei zu errichtenden Gebäuden eine Abg...mehr

Rz. 6 Muster 7.2: Unterteilung Muster 7.2: Unterteilung Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 7) I. Grundbuchstand 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________ Blatt _________________________ ist _________________________ als Eigentümer der nachstehend näher bezeichneten Eigentumswohnung eing...mehr

Rz. 9 In entsprechender Anwendung des § 8 WEG kann nach allgemeiner Meinung ein Wohnungseigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer unterteilen.[13] Wegen der Veränderung der räumlichen Abgeschlossenheit muss ein entsprechender neuer baubehördlich bescheinigter Aufteilungsplan vorliegen. Die Unterteil...mehr

Rz. 61 [Autor/Stand] Der Freistaat Sachsen knüpft daran an, dass das ab 2025 geltende GrStG – anders als die bis 2024 Vorgängerregelung – für Grundstücke (sog. Grundsteuer B) – gesonderte Regelungen zu den Steuermesszahlen bei unbebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG) und bebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG) trifft und bei Letzteren noch zwischen zwei Grup...mehr

Rz. 6 Je nach Charakter der Anlage kann eine Vielzahl von Detailregelungen erforderlich sein, für die sich kein Muster als generelle Empfehlung eignet.[3] Häufig wird ein mehr oder minder ausführlicher Katalog von bestimmten Tätigkeiten/Einrichtungen beigefügt, die in den Teileigentumseinheiten nicht betrieben werden dürfen, zum Beispiel:mehr

Rz. 57 Eine bereits bestehende Bruchteilsgemeinschaft kann durch Vertrag Wohnungseigentum begründen, § 3 Abs. 1 WEG. Dabei ist zur Einräumung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form, § 4 Abs. 1 und 2 WEG. Für das zugr...mehr

Rz. 2 Gesetzesstand Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Vom 01. August 1951 (BAnz 152 09. August 1951), amtl. Gliederungsnummer: 315–11–9 In der Fassung vom 24.01.1995 (BGBl I 1995, S. 134) Zuletzt geändert durch: Art. 8 WohnungseigentumsmodernisierungsG vom 16.10.2020 (BGBl I 2020, S. 2187) § 1 Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 de...mehr

Rz. 78 Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kost...mehr

Rz. 4 Schon bei der Erstaufteilung kann nach h.M. der Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehreren Einheiten verbunden werden.[4] Auch später kann ein Sondereigentümer ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eine Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB oder eine Bestandteilszuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB durchführen.[5] Bei unterschiedlichen Belastungsverhältni...mehr

Rz. 39 Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschien heute Frau A, handelnd nicht für sich persönlich, sondern _________________________ für die Gesellschaft Grüner Wohnpark Falkenhorst GmbH & Co. KG _________________________. Sie erklärt...mehr

Rz. 82 Auch die Regelungen über den Verwalter sind durch die WEG-Reform angepasst worden, §§ 26 ff. WEG. Wie gehabt kann die Bestellung auf höchstens fünf Jahre erfolgen (§ 26 Abs. 2 S. 1 WEG), eine wiederholte Bestellung ist möglich. Die Erstbestellung durch den aufteilenden Eigentümer ist auf drei Jahre begrenzt, und zwar ab der Begründung des Wohnungseigentums. Der Verwal...mehr

Rz. 47 Auf den ersten Blick vermittelte die Lektüre des § 1 i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 11 u. 13 WEG a.F. den Eindruck eines dualistisch geprägten Bruchteilseigentums besonderen Rechts. Das war aus heutiger Sicht rechtsdogmatisch falsch und verkürzt. Nach der schon früh vertretenen – eher scherzhaft – so genannten Trinitätstheorie sollte als dritte Komponente die Mitgliedschaft in ...mehr

Rz. 23 Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 24) Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr AT 2. Herr BT Sie erklärten zu meinem Protokoll: I. Vorbemerkung Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _____________...mehr

Rz. 1 Muster 7.1: Vereinigung Muster 7.1: Vereinigung Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 2) I. Grundbuchstand 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________, Blatt _________________________ ist _________________________ als Eigentümer des nachstehend näher bezeichneten Wohnungseigentums eing...mehr

Rz. 14 Muster 7.3: Raumtausch Muster 7.3: Raumtausch Verhandelt zu _________________________ (siehe Rdn 15) I. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ ist eingetragen: Miteigentumsanteil zu 100/1000 an dem Grundstück der Gemarkung _________________________ FlStNr. __________...mehr

Rz. 17 Die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend verändert werden. Spielt die Fläche der betroffenen Räume für die Kostenverteilung keine Rolle, ist dies auch nicht erforderlich. Anders kann es liegen, wenn die Räume unterschiedlich groß bzw. nutzbar sind. Eine neue baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (ausgenommen oben vgl. Rdn 15) nicht nötig, sofern die L...mehr

Rz. 21 Grundsätzlich bedarf jede Vereinbarungsänderung der Zustimmung von dinglich Berechtigten, sofern ihre Rechte im Sinne der §§ 875 ff. BGB rechtlich betroffen sind. Gerade bei Großanlagen hat dies in der Vergangenheit zu langwierigen und kostenintensiven (beglaubigte Zustimmungen aller Gläubiger, Bearbeitungsgebühren der Banken) Vollzugshindernissen geführt. Eine gewiss...mehr

Rz. 27 Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung mit Plänen und etwaigen Nachträgen, bindende Beschlüsse, Vereinbarungen und Verträge der Eigentümergemeinschaft legen die räumliche Aufteilung der Objekte mit Nutzungsbefugnissen und die Rechtsverhältnisse der ...mehr

a) Materielles Recht Rz. 61 Materiell-rechtlich soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Für Garagenstellplätze galten bisher dauerhafte Markierungen als ausreichend...mehr

Rz. 32 Muster 5.18: Abstellräume aufschiebend bedingt Muster 5.18: Abstellräume aufschiebend bedingt Entgegen der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung verbleiben sämtliche Kellerräume im Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf einen Abstellraum in der baurechtlich erforderlichen oder sonst üblichen Größe. An den Kellerräumen, die in dem dieser...mehr

Rz. 18 Öffentlich geförderte Wohnungen unterliegen i.d.R. den Bestimmungen des WohnungsbindungsG bzw. ab 2002 des WohnraumförderungsG einschließlich Vermietung, Selbstnutzung und insbesondere Miethöhe.[35] Ist nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden, ist eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ausgeschlossen. Die Umwandlung ist der zustän...mehr

Rz. 11 Ist die abzuspaltende Untergemeinschaft klein, kann unproblematisch nach Muster B verfahren und lediglich bei dieser das Wohnungseigentum vorübergehend aufgehoben und anschließend neu aufgeteilt werden.[4] Handelt es sich um eine Gemeinschaft mit nur zwei Einheiten (Doppelhaushälfte), kann dieser Zwischenschritt entfallen.[5]mehr

Rz. 6 Muster 11.2: Vereinigung mit dem Stammgrundbuch Muster 11.2: Vereinigung mit dem Stammgrundbuch I. Vorbemerkung Wir sind eingetragene Miteigentümer des in _________________________, _________________________ belegenen Grundbesitzes, eingetragen in dem Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________. In Abt...mehr

Rz. 69 Mit der WEG-Novelle hatte der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 WEG a.F. die mit Beschluss des BGH vom 2.6.2005[127] anerkannte Teilrechtsfähigkeit sui generis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Gesetz verankert. Die WEG-Reform widmet der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr einen eigenen neuen Abschnitt 3. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 74 Die Wohnungseigentümer können als Inhalt des Sondereigentums vereinbaren, dass zur Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung der Eigentümer oder eines Dritten erforderlich ist (§ 12 Abs. 1 WEG). Wenn hiervon Gebrauch gemacht wird, wird üblicherweise die Notwendigkeit der Zustimmung des Verwalters vereinbart (näher Muster 3.1. vgl. § 3 Rdn 1, 26 f.). Die Vorschrift soll...mehr

Rz. 80 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie beschließen hierüber grundsätzlich in Präsenzversammlungen (§ 23 WEG); die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse richten sich nach Beschlussgegenstand und Regelungen der Gemeinschaftsordnung. In der Wohnungseigentümerversammlung hat nach der gesetzlichen Reg...mehr

Rz. 86 § 28 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen. Der Verwalter hat hierfür jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan hat darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Ist das Kalenderjahr abgelaufen, beschließen die Wohnu...mehr

Rz. 9 Die Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft werden, wenn sie vom Gesetz abweichen, grundsätzlich durch Vereinbarung geregelt (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG). Daher ist im Ausgangspunkt für eine Abänderung einer Vereinbarung eine erneute Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich. Möglich ist allerdings auch eine Abänderung der Gemeinschaftso...mehr

Rz. 71 Vereinbarungen betreffen das generelle Grundverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander. Ihre Gesamtheit bestimmt neben den nicht abbedungenen gesetzlichen Gemeinschaftsregelungen die Gemeinschaftsordnung. Eine präzisere begriffliche Abgrenzung zu sonstigen Regelungsgegenständen ist kaum möglich. Es gilt die Faustregel: "Vereinbarung" ist das, was präzise als Vereinb...mehr

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 21 Muster 6.5: Haftung für Lasten Muster 6.5: Haftung für Lasten Wechselt der Inhaber eines Wohnungseigentums, so haftet der bisherige Wohnungseigentümer für alle Kosten, die fällig werden, bevor er dem Verwalter den Eigentumswechsel durch öffentliche Urkunden angezeigt hat. Andererseits haftet der neue Wohnungseigentümer für Leistungsrückstände des Voreigentümers, und zw...mehr

Rz. 70 Eine reine sachenrechtliche Teilung ("Teilungserklärung") ist zulässig und wirksam (vgl. oben Rdn 3, Muster 1.1.).[128] Die Kombination mit einer mehr oder minder ausführlichen Gemeinschaftsordnung ist allgemein üblich und sinnvoll, auch wenn es sich um eine Vorratsteilung handelt (siehe Rdn 4). Das Gesetz überschreibt seinen 4. Abschnitt (§§ 10–29 WEG) nunmehr mit dem...mehr

Rz. 73 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nur im Ausnahmefall aufgehoben werden, nämlich nach § 11 Abs. 1 S. 3 WEG im Falle der teilweisen oder gänzlichen Zerstörung des Gebäudes. Dies gilt allerdings nur dann, wenn eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Nach § 11 Abs. 3 WEG bestimmt sich im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft der Anteil d...mehr

Rz. 25 Teileigentum ist Rz. 26 WEG-Reform Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten sämtliche Stellplätze als Räume (siehe Rdn 2 und Rdn 9). Zudem kann nach § 3 Abs. 2 WEG Teileigentum nunmehr auch ...mehr

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Rz. 5 So bedarf gem. § 2 GrundstücksverkehrsG die rechtsgeschäftliche Veräußerung und der schuldrechtliche Vertrag, die Einräumung und Veräußerung eines Miteigentumsanteils der Genehmigung, sofern bestimmte land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betroffen sind. Genehmigungspflichtig ist erst die Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteiles. Die Begründung von Wohnung...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Für Gebäudeklassen, die in der Anlage 38 zum BewG nicht aufgeführt sind, ist die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. Rz. 32 [Autor/Stand] Bei unterschiedlich genutzten Gebäuden richtet sich die maßgebliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart nach den folgenden Grundsätzen:...mehr

Rz. 4 Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 Ba...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Ebenso wie die sonstigen Behörden nach Abs. 3 sind die Grundbuchämter nach § 229 Abs. 4 BewG gesetzlich verpflichtet, dem für die Feststellung des Grundbesitzwertes zuständigen Finanzamts bestimmte Informationen weiterzuleiten. Nach § 229 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BewG sind bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb der neue Eigentümer oder Erbbauberechtigte mitzut...mehr

Rz. 35 (Zur Form vgl. § 2 Rdn 6). Bei Über- oder Unterbauten unter verschiedenen Grundstücken stellt sich ein besonderes Gestaltungsproblem, insbesondere bei einheitlichen Tiefgaragenbaukörpern. Wohnungseigentum kann nur an einem Grundstück gebildet werden, § 1 Abs. 4 WEG (vgl. § 1 Rdn 6). Dennoch ist es oft zweckmäßig, bei verschiedenen Gemeinschaften einen einheitlichen Ba...mehr

Rz. 2 Die Schaffung rechtlich selbstständig veräußerbarer und belastbarer Einheiten ist der wichtigste Grund, Wohnungseigentum zu begründen. Ferner bietet sich eine WEG-Teilung als Ersatzlösung für eine nicht mögliche oder unzweckmäßige reale Grundstücksteilung an (dazu näher Muster siehe Rdn 17, 35). Rz. 3 Soweit mit Aufteilungsbeschränkungen z.B. durch den bevorstehenden Er...mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich nach § 256 BewG. Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Nach § 256 BewG gelten bei der Bewertung bebauter Grundstücke unabhängig von den jeweiligen Liegenschaftszinssätzen, die von den G...mehr

Rz. 59 Der Alleineigentümer[112] eines Grundstücks kann durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen und mit jedem Anteil Sondereigentum verbinden. Materiell-rechtlich ist diese Teilung nach wie vor formfrei, da § 8 Abs. 2 WEG nur auf § 4 Abs. 2 S. 2 WEG verweist und hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse keine Veränderung ...mehr

Rz. 7 Insbesondere Gemeinden haben früher oft Baugrundstücke nur im Wege der Erbbaurechtsbestellung vergeben, um sich langfristig Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung zu sichern. In Zeiten knapper Kassen wurde und wird nunmehr oft auch das Stammgrundstück an die Erbbauberechtigten veräußert. Wurden Wohnungserbbaurechte begründet, ist die Überführung in "normales" Wohn...mehr

Rz. 6 Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz Muster 5.2: Aufschiebend bedingtes Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz An den Stellplätzen, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan "Stellplätze" markiert und nummeriert sind, werden aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte eingeräumt. Auf den Lageplan wird hiermit...mehr

Rz. 5 Wohnungseigentum kann gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG (Teilungsvertrag) oder durch einseitige Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG (Teilungserklärung) gebildet werden. Der Alleineigentümer kann nur nach Maßgabe des § 8 WEG aufteilen. Personenmehrheiten haben die Wahl, allerdings mit unterschiedlichen Konsequenzen...mehr

Rz. 9 Gem. § 3 Abs. 3 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Diese Vorschrift ist materiellrechtlicher Natur und bezweckt in Anlehnung an die katasterrechtlichen Verhältnisse ...mehr

Rz. 17 Die Höfeordnung unterwirft die Bildung von Sondereigentum keinen Beschränkungen,[32] so dass sie statt Dienstbarkeiten auch problemlos zur Absicherung von Altenteilsrechten dienen kann. Nach § 32 Abs. 2 WohnraumförderungsG ist der zuständigen Behörde u.a. die Veräußerung und Begründung von Wohnungseigentum an belegungsgebundenen Wohnungen mitzuteilen.[33] Im Falle ein...mehr

Rz. 61 Materiell-rechtlich soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Für Garagenstellplätze galten bisher dauerhafte Markierungen als ausreichend, § 3 Abs. 2 WEG a.F...mehr