Sondernutzungsrechte / 2.1.3 Begründung durch Beschluss aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel

Alexander C. Blankenstein

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, die eine Änderung von Gesetz oder Vereinbarung – also insbesondere der Gemeinschaftsordnung selbst – durch Beschlussfassung mit bestimmter Mehrheit ermöglicht, ist im Hinblick auf die Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich um eine allgemeine oder eine konkrete bzw. spezifische Öffnungsklausel handelt.

Bindung von Sondernachfolgern der Wohnungseigentümer

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist von erheblicher Bedeutung, dass Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel nach der Bestimmung des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur dann gegen Sondernachfolger wirken, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Für entsprechende Altbeschlüsse sieht die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 1 WEG eine Frist bis zum 31.12.2025 vor. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen also Öffnungsklauselbeschlüsse im Grundbuch eingetragen sein, um Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu entfalten.

2.1.3.1 Allgemeine Öffnungsklausel

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt.

Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel

"Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen durch Beschlussfassung mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer herbeiführen."

Heftig umstritten ist, ob die Begründung eines Sondernutzungsrechts auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel überhaupt möglich ist. Soweit dies verneint wird, wird damit argumentiert, dass den Wohnungseigentümern unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte nicht durch Mehrheitsbeschluss genommen werden können. Bei de...

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