Sondernutzungsrechte

Alexander C. Blankenstein

Zusammenfassung

Begriff

Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen.

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 haben Sondernutzungsrechte an Bedeutung verloren, da sich nach § 3 Abs. 2 WEG das Sondereigentum auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Flächen erstrecken kann und nach § 3 Abs. 1 Satz 3 WEG Sondereigentum auch an Außenstellplätzen begründet werden kann.

Im Übrigen kann die Begründung von Sondernutzungsrechten nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Mit Blick auf den Nutzungsentzug der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es zwingend einer Vereinbarung, soweit keine spezifische Öffnungsklausel existiert. Bei Begründung eines Sondernutzungsrechts zugunsten einzelner Wohnungseigentümer ist stets auch an eine entsprechende Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung – zumindest an eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung – zu denken.

1 Grundsätze

1.1 Wesen

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich zweierlei:

Das ausschließliche Recht zur Nutzung eines Teilbereichs des Gemeinschaftseigentums und
der vollständige Ausschluss der üb...

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