Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 28 Wird ein bestehendes Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Ersterwerb weiterveräußert, findet § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung, d.h. der Erwerber ist nicht werdender Miteigentümer.[30] Aus Sicht der Gemeinschaft erfolgt der Eintritt des Erwerbers mit Eigentumsumschreibung. Daher ist in erster Linie eine schuldrechtliche Vereinbarung zum Innenverhältnis zwischen Veräußere...mehr

Rz. 1 Muster 2.1: Grundfall Muster 2.1: Grundfall Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr A, geb. B 2. Frau A Sie erklärten gemäß § 3 WEG (siehe Rdn 5) zu meinem Protokoll (siehe Rdn 6): I. Vorbemerkung Wir sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (siehe Rdn 7) Eigentümer des _________...mehr

Rz. 103 Bis zu der sogenannten "Jahrhundertentscheidung" des BGH vom 20.9.2000[181] ging die ganz h.M. und Praxis davon aus, dass formal ordnungsgemäße Beschlüsse nach Ablauf der Anfechtungsmonatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG a.F. in Bestandskraft erwachsen, und zwar auch dann, wenn Sie vereinbarungs- bzw. gesetzesändernden oder -ersetzenden Charakter hatten. Das ermöglichte ins...mehr

Rz. 44 Das Beteiligungsverhältnis der Wohnungseigentümer an dem Grundstück ist zahlenmäßig nach Bruchteilen zu bemessen und einzutragen.[79] Den Maßstab hierfür regelt das Gesetz nicht. Auch die WEG-Reform hat hieran nichts geändert. Üblich und oft zweckmäßig ist eine grobe Orientierung an dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Auch dafür gibt es aber nur begrenzte gesetz...mehr

Rz. 105 Die ganz überwiegende Rechtsprechung und Literatur hatte mehr als ein halbes Jahrhundert die Rechtsträgereigenschaft der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verneint. Die teils in Fortführung der Bezeichnung der Zitterbeschlussentscheidung benannte "Jahrtausendentscheidung" des BGH vom 2.6.2005[188] hat auch insoweit einen grundlegenden Systemwechsel herbeigeführt, d...mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 24 Muster 6.6: Abschluss von Versorgungsverträgen Muster 6.6: Abschluss von Versorgungsverträgen Regelung im Verkaufsvertrag Der aufteilende Eigentümer als Verkäufer ist berechtigt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die zur Verwaltung und zur Nutzung des Objekts zweckmäßigen Verträge abzuschließen. Dazu gehören insbesondere der Verwaltervertrag, Ver- und Entsorgu...mehr

Rz. 87 Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied eines Verwaltungsbeirats bestellt werden, § 29 Abs. 1 S. 1 WEG. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen, § 29 Abs. 1 S. 2 WEG. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Abweichende Gestaltungen sind – nach wie vor – durch...mehr

Rz. 2 Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käufer macht das Erfor...mehr

Rz. 8 Muster 6.3: Öffnungsklauseln Muster 6.3: Öffnungsklauseln … § 13 Abs. 6 Gemeinschaftsordnung Die Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abweichend von dieser Gemeinschaftsordnung und dem Gesetz regeln, soweit dies zulässig ist. Hierzu ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer erforder...mehr

Rz. 16 Durch die WEG-Reform ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr in einem eigenen Abschnitt 3 geregelt. Sie entsteht mit der Anlegung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher, und dies nach der ausdrücklichen Klarstellung in § 9a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WEG auch bei einer Aufteilung nach § 8 WEG ("Ein-Personen-Gemeinschaft"). Auch der werdende Wohnun...mehr

Rz. 25 Nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Als rechtsfähiger Verband entsteht die Gemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG). Die früher problematische Frage, wie der aufteilende Eigentümer erforderliche Ver- und Entsorgungsverträge, die sich auf das gemei...mehr

Rz. 8 Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zu...mehr

Rz. 17 Muster 4.3: Ferienhausanlagen Muster 4.3: Ferienhausanlagen § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des Seeparkgrundstücks (siehe Rdn 18). 2. Auf diesem Grundstück wird eine Ferienhausanlage mit 50 schwedischen Holzhäusern errichtet. Diese dienen in erster Linie der Vermietung an wechselnde Feriengäste. Die entsprechende zugunsten der Geme...mehr

Rz. 19 Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Verhandelt in _________________________ am _________________________ I. Vorbemerkung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _____...mehr

Rz. 38 Optionales Gemeinschaftseigentum kann nur an solchen Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes entstehen, die nicht zu den zwingenden konstruktiven und konstitutiven Teilen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG gehören. Insofern können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen ...mehr

Rz. 36 Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Als eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von _________________________ verzeichneten Wohnungseigentums Nr. 1, mit dem das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche Nr. 1 gemäß Anlage 3 zur ursprünglichen Teilungserklärung und Gemeinschaft...mehr

Rz. 42 Zwei oder einer beschränkten Gruppe von Wohnungseigentümern kann nach h.M. nicht "Mitsondereigentum" an einzelnen Räumen oder Einrichtungen (z.B. Vorflur, Dachboden, Ver- und Entsorgungsleitungen, tragende Zwischenwand u.Ä.) unter Ausschluss der restlichen Wohnungseigentümer eingeräumt werden. Die Schaffung weiterer gesonderter Eigentumssphären außerhalb des Begriffsp...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Die maßgebende Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anlage 38 zum Bewertungsgesetz ergibt, und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt. Rz. 26 [Autor/Stand] Aus Anlage 38 zum BewG ergibt sich die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer...mehr

Rz. 9 Die Vorschrift gibt seit dem 1.1.1998 den Landesregierungen die Ermächtigung, durch Rechtsverordnung in allen oder einzelnen in der Verordnung aufgeführten Milieuschutzgebieten die Begründung von Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, genehmigungspflichtig zu machen.[17] Rz. 10 Die Genehmigungspflicht betrifft bei Gebäuden, die ganz o...mehr

Rz. 102 In den von Architekten erstellten Bauantragsplänen für Neubauten sind regelmäßig Nutzungsangaben enthalten ("Laden", "Restaurant", "Wohnung", "Abstellraum" usw.). Bei der Aufteilung von Altbauten werden gerne die seinerzeitigen Bauantragspläne verwandt, die den heutigen soziokulturellen und technischen Randbedingungen nicht mehr entsprechen ("Kohlelager", "Kartoffelk...mehr

Rz. 7 Sondernutzungsrechte werden oft bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung begründet. Auch wenn es sich um eine einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG handelt, steht die Einräumung des Sondernutzungsrechtes einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gleich, und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem eine einseitige Änderung durch den teilenden Eigentümer nicht ...mehr

a) Versammlung und Stimmrecht Rz. 80 Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie beschließen hierüber grundsätzlich in Präsenzversammlungen (§ 23 WEG); die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse richten sich nach Beschlussgegenstand und Regelungen der Gemeinschaftsordnung. In der Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Rz. 4 Vgl. § 9 Abs. 2 WEG. Sofern verschiedene Belastungen vorhanden sind, bedarf die Aufhebung des Wohnungseigentums in der Regel der Zustimmung der dinglich Berechtigten gem. §§ 875 ff. BGB. In Betracht kommen Pfandfreigaben, Zustimmungen unter Vorbehalt des Fortbestehens der Belastung auf dem Gesamtgrundstück oder alternativ einzelnen Miteigentumsanteilen.mehr

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Rz. 13 Den Gegenstand des Sondereigentums definiert § 5 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 2 u. 3 WEG. Allerdings können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Theoretisch ließe sich somit durch Teilungserklärung das Sondereigentum auf den reinen Luftrau...mehr

Rz. 1 Die öffentlich-rechtliche Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft und des einzelnen Wohnungseigentümers variiert stark nach den gesetzlichen Grundlagen und den verschiedenen landesrechtlichen Normen einschließlich kommunaler Satzungen. Generelle Aussagen lassen sich insofern nicht treffen; sie sind auch durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kaum zufriede...mehr

Rz. 6 Die Bildung gesonderter Abrechnungskreise ist – vorbehaltlich der zwingend gemeinschaftlichen Jahresabrechnung – zulässig. Weiterhin ist es möglich, den Untergemeinschaften spezielle Beschlusskompetenzen für solche Gelegenheiten einzuräumen, die lediglich ihre Untergemeinschaft betreffen.[9] Dies gilt insbesondere für bauliche Veränderungen, die sonst schnell an die Gr...mehr

Rz. 1 Der Wunsch, in Deutschland einen Kaufvertrag, die Übertragung und/oder eine sonstige dingliche Veränderung ausländischen Grundstücks- und Wohnungseigentums herbeizuführen, wird häufig an den deutschen Notar herangetragen. Sofern der Notar nicht über spezialisierte Kenntnisse der jeweiligen ausländischen Rechtsordnung verfügt, ist hiervon dringend abzuraten. Rz. 2 Zwar m...mehr

Rz. 36 Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder – nach der WEG-Reform – von Teilen des Grundstücks befinden (§ 5 Ab...mehr

Rz. 7 Im Sanierungsgebiet bedarf zwar nicht die Teilung nach dem WEG der Genehmigung gem. § 144 BauGB,[7] wohl aber jede spätere Veräußerung und – dies ist wichtig – auch Belastung des neu begründeten Wohnungseigentums.mehr

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Rz. 11 Bei der Teilung muss die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt werden. Das Gesetz enthält hierüber keine Bestimmung. Grundsätzlich können somit die Miteigentumsanteile nach freiem Ermessen festgelegt werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Miteigentumsanteile mangels anderweitiger Regelung für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten maßgeblich sind (§ 16 Abs. 2...mehr

Rz. 40 Sondereigentum ist der Oberbegriff für Wohnungs- und Teileigentum, vgl. auch die Legaldefinition in § 3 Abs. 1 S. 1 WEG. Der eigentlich zutreffendere Begriff des Raumeigentums[75] hat sich nicht durchgesetzt und hat durch die WEG-Reform noch weiter an Bedeutung verloren. Nach bisher geltender Rechtslage konnte man das Sondereigentum (wohl) auf den Luftraum innerhalb a...mehr

Rz. 28 (Zur flexiblen Zuordnung von Sondernutzungsrechten vgl. § 5 Rdn 15 ff.). Nachteil: Sondernutzungsrechte sind nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig. An Außenstehende kann nur Vermietung erfolgen.[22] Die Begründung von Sondernutzungsrechten bietet sich daher an, wenn voraussichtlich alle Stellplätze in der Anlage von Wohnungs- und Teileigentümern der Anlage genu...mehr

Rz. 9 Das Muster betrifft den umgekehrten Fall von Muster 8.1.: Erwerb einer für den Straßenbau benötigten Fläche durch die Gemeinde. Solche Konstellationen sind häufig, wenn bei der Vergabe von Baugrundstücken der Umfang des Straßenkörpers noch nicht feststeht. Meistens wird der Rückübertragungsanspruch zugunsten der Gemeinde dann durch Vormerkung gesichert. Ist dies nicht ...mehr

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Rz. 4 Die Verwalterzustimmung und -eigenschaft ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Nach § 26 Abs. 3 WEG gilt insofern aber für den Bestellungsnachweis eine bedeutsame Formerleichterung. Es genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt ...mehr

Rz. 93 Auch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2007 wurde sehr kontrovers beurteilt. Möglicherweise hatte sie mehr Zweifelsfragen hervorgerufen als gelöst. Zumindest in zwei Bereichen hatte die Reform allerdings zu einer deutlichen Problementschärfung für den Rechtsgestalter geführt. Gestritten wird meist über bauliche Veränderungen und Kostenverteilung. H...mehr

Rz. 2 In Eigentümergemeinschaften besteht häufig das Bedürfnis, einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung von Grundstücks- oder Gebäudeteilen, die nicht Sondereigentum sind und oftmals gar nicht sein können, zu ermöglichen. So sind die konstruktiven und konstitutiven Teile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Die Bildung von Sond...mehr

Rz. 4 Muster 6.2: Bildung von Untergemeinschaften Muster 6.2: Bildung von Untergemeinschaften … § 1 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung Die in den Gebäuden Vorderhaus (Altbau) und Hinterhaus (Neubau) jeweils belegenen Einheiten bilden, soweit gesetzlich zulässig, zwei selbstständige Untergemeinschaften. Als Grundsatz gilt, dass die beiden vorgenannten Untergemeinschaften soweit wie mög...mehr

Rz. 19 Muster 7.4: Sonstige Änderungen Muster 7.4: Sonstige Änderungen Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 20) I. Vorbemerkung Wir sind die sämtlichen Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage XY-Straße, 22222 Hamburg, vorgetragen in den Grundbüchern des Amtsgerichts Hamburg von Altona Blätter 2223–2248. Wir nehmen Bezug auf die ursprüngliche Teilungserklärung nebst Ge...mehr

Rz. 19 Wird durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung selbst der Spezialcharakter der Anlage festgeschrieben (vgl. Rdn 2), bedarf es möglichst detaillierter Benutzungsregelungen [11] (Umfang der Eigennutzung, Infrastruktur, laufende Wartung, Reinigung, Instandhaltung, Ver- und Entsorgung einschließlich aller Medien, Benutzungsordnung für Feriengäste, Vermietungsorg...mehr

Rz. 12 Erläuterungen Alternativ zu Muster 8.1. kommt ein Erwerb des Zuflurstücks durch den Verband in Betracht. Ein gesondertes Muster ist entbehrlich, da es sich dann um einen "normalen" Kaufvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, handelt. Soweit eine solche Lösung möglich ist, bietet sie neben erheblichen Abwicklungsvereinfachung ...mehr

Rz. 20 Muster 4.4: Betreutes Wohnen Muster 4.4: Betreutes Wohnen § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________. 2. (Siehe Rdn 22). Auf diesem Grundstück wird eine Wohnanlage mit 50 Appartements errichtet. Die Wohnanlage dient dem seniorengerechten Wohnen mit der Zielsetzung, im Falle der Pflegebedürftigkeit eines Bewohners...mehr

Rz. 21 Eine besondere Ausprägung hat der Spezialcharakter von Anlagen in den letzten Jahren in der Form des "Betreuten Wohnens" gefunden. Ziel dieser Wohnform ist es, den Umzug älterer Menschen in Alten- und Pflegeheime zu verhindern, aber gleichwohl seniorengerechtes Wohnen zu ermöglichen.[13] Regelmäßig ist gewünscht, durch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine B...mehr

Rz. 99 Geschätzte 80–90 % aller Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen werden gemäß § 8 WEG durch den Aufteiler zu einem Zeitpunkt beurkundet, zu dem die ersten Erwerbsinteressenten noch gar nicht feststehen. Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob in solchen Fällen eine AGB-Inhaltskontrolle einschlägig ist und sich (vorerst) nur auf § 242 BGB gestützt.[17...mehr

Rz. 23 Das Muster spricht ausdrücklich von rein schuldrechtlichen Vereinbarungen. Diese sind flexibler, insbesondere wenn eine sich später als unzweckmäßig erweisende Nutzungsregelung geändert werden soll. Problematisch war hier die Rechtsnachfolge; durch schuldrechtliche Weitergabeverpflichtungen nebst entsprechender Schadensersatzbewehrung, Pacht- und Mietverträge, die auc...mehr

Rz. 94 Wesentliche Ursachen für "missratene" Gemeinschaftsordnungen sind der schlichte Zeitablauf und technische sowie kulturelle Veränderungen. Manche Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aus den 50er oder 60er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wirken aus heutiger Sicht rührend, wenn nicht komisch. In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1953 fand sich folgender...mehr

Rz. 10 Ob es zulässig ist, eine solche Gesamtgemeinschaft unmittelbar unter sinngemäßem Fortbestand ihrer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu "spalten", wird, soweit ersichtlich, nicht ausführlich thematisiert.[3] Dies wäre ein einfacher Weg unter Fortbestand aller bisherigen Grundbücher (Kürzung aller Bruchteilsnenner unter Fortfall derjenigen der anderen Einheiten, Z...mehr