Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der Gemeinschaft kann der Verwalter also selbst für den Abschluss von Wartungsv...mehr

Regelmäßig anfallende Gartenpflegearbeiten, wie z. B. Rasenmähen, Baumschnitt oder Pflege von Blumenbeeten, gehören zu den laufenden Erhaltungsmaßnahmen einer Grünanlage. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dann, wenn es sich abhängig von ihrer Größe nicht mehr um eine unbedeutende ...mehr

Nach der Bestimmung, um welche Beschlüsse es geht, und der Prüfung, ob sie wirksam sind, könnte eine Verwaltung eigenständig und ohne Befassung der Wohnungseigentümer nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgehen. Hinweis Eintragung von Beschlüssen Nach § 7 Abs. 2 WEG bedarf es zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG nicht der Bewilligungen der Wohnungseigent...mehr

Haben die Wohnungseigentümer die notwendigen Informationen dann erhalten, haben sie durch Beschluss verbindlich für die Verwaltungen zu bestimmen, ob die Verwaltung die Altbeschlüsse auf dem Weg des § 7 Abs. 2 WEG zu einer Eintragung bringen soll, der Beschluss in Wegfall geraten oder auf gesetzlicher Grundlage nachbeschlossen werden soll. Praxis-Beispiel Fallbeispiele Eine Gemei...mehr

Enthält eine Gemeinschaftsordnung Öffnungsklauseln, sind in einem 2. Schritt die Beschlüsse, die auf einer solchen Öffnungsklausel beruhen und vor dem 1.12.2020 gefasst worden sind ("Altbeschlüsse"), von den Verwaltungen aus der Masse aller von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse zu bestimmen. Mit diesem Ziel ist die Beschluss-Sammlung, aber auch die Sammlung sämtlic...mehr

Nach der Bestimmung, um welche Beschlüsse es geht, sind diese auf ihre Wirksamkeit hin zu untersuchen. Dabei sind formale und materielle Beschlussmängel vorstellbar. Besondere Probleme bereiten hier Öffnungsklauseln, die nicht eindeutig regeln, welches Quorum erreicht werden muss und ferner nicht bestimmen, was gilt, wenn das Quorum verpasst ist. Außerdem kann ein Beschluss u...mehr

Begriff Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und § 10 Abs. 3 WEG in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Dies bedeutet im Klartext, dass bestimmte Altbeschlüsse zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden müssen. Um die Bindung an die bislang...mehr

Die Verwaltungen müssen für die grundsätzlich anzustrebende Verdinglichung zunächst klären, ob es in der von ihnen verwalteten Wohnungseigentumsanlage eine Gemeinschaftsordnung gibt (so wird es fast immer sein) und ob diese eine oder mehrere Öffnungsklauseln enthält (das kann, muss aber nicht so sein). Hinweis Öffnungsklauseln Die Wohnungseigentümer haben eine Kompetenz, einen...mehr

Rz. 206 Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 180 Abs. 1 S. 1 BewG). Falls ein Gebäude in Bauabschnitt errichtet wird, ist der fertiggestellte Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.[300] Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören in der Regel der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesen...mehr

Rz. 237 Nach dem Sachwertverfahren werden zukünftig folgende bebaute Grundstücke bewertet (§ 182 Abs. 4 BewG):mehr

Rz. 210 Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung (§ 182 Abs. 2 BewG). Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) abgeleitet, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmal...mehr

Rz. 230 Der sich nach Abzug der Bodenwertverzinsung ergebende Reinertrag des Gebäudes ist mit einem aus der Anlage 21 des Bewertungsgesetzes abzulesenden Vervielfältiger zu kapitalisieren, der vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängt (§ 185 Abs. 3 S. 1 BewG).[341] Rz. 231 Die Restnutzungsdauer bestimmt sich wiederum aus der wirtschaftlichen Ges...mehr

Rz. 11 Den Grundstücken in grunderwerbsteuerrechtlicher Hinsicht gleichgestellt ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG das Erbbaurecht sowie auch das Untererbbaurecht.[20] Das Erbbaurecht umfasst nicht nur die Berechtigung, das Grundstück während der Erbbauzeit zu nutzen sondern auch ein auf dem Erbbaugrundstück errichtetes Bauwerk (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB), das nach § 12 Abs. 1 S. 1...mehr

Ein einzelner Wohnungseigentümer ist selbstverständlich nicht befugt, Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zu vermieten. Dies gilt auch für seinen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Ist es dennoch zu einer entsprechenden Vermietung eines einzelnen Mitglieds der Eigentümergemeinschaft gekommen, kann die Eigentümergemeinschaft den Mietvertrag im Nachhinein genehmigen....mehr

Begriff Prozesskosten sind generell die Ausgaben, die bei der Führung eines gerichtlichen Verfahrens anfallen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist es, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die maßgebliche Bestimmung des § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben de...mehr

Begriff Als "Nichtbeschluss" bezeichnet man einen Beschluss, der durch einen wesentlichen Verfahrensmangel gekennzeichnet ist. Der Nichtbeschluss ist als nicht existent zu betrachten und entfaltet keine Rechtswirkung. Er bedarf keiner Anfechtung und auch nicht der Feststellung seiner Nichtigkeit, wobei letztere begehrt werden kann. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ge...mehr

Begriff So wie jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum oder Teile hiervon vermieten kann, ist es möglich, auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an Dritte oder aber eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vermieten. Grundsätzlich ist hierfür ein mehrheitlich gefasster Beschluss ausreichend. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Vermietung des Gemei...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Wirtschaftliche und persönliche Verhältnisse Die Gewährung von Prozesskostenhilfe setzt gemäß § 114 ZPO voraus, dass die Partei nach ihren wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen die Kosten der Prozessführung nicht, nur zum Teil oder nur in Raten aufbringen kann. Nach § 115 ZPO hat die Partei zur Prozessführung ihr Einkommen einzusetzen. Hierzu gehören alle Einkünfte ...mehr

Prozesskostenhilfe wird nur auf Antrag gewährt. Rechtsanwaltszwang besteht nicht. Der Antrag ist bei dem für den Rechtsstreit zuständigen Gericht zu stellen. Praxis-Beispiel Prozesskostenhilfegesuch Der in Hamburg lebende Wohnungseigentümer besitzt eine Eigentumswohnung in Bergisch Gladbach. Er möchte einige der in der letzten Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfecht...mehr

Begriff Die Prozesskostenhilfe stellt eine Sonderform der Sozialhilfe im Bereich der Rechtspflege dar. Sie dient dem Ziel, auch der wirtschaftlich schwächeren Partei in einer dem Gleichheitsgebot entsprechenden Weise "Zugang zum Recht" zu verschaffen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die gesetzliche Grundlage der Prozesskostenhilfe findet sich in den §§ 114 ff. ZPO. Re...mehr

Prozesskostenhilfe kann in allen zivilprozessualen Streitigkeiten beantragt werden. Übertragen auf wohnungseigentumsrechtliche Verfahren kommt ein Antrag u. a. insbesondere in Betracht bei Beschlussklagen gemäß § 44 Abs. 1 WEG, Schadensersatzklagen eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft oder auch zur gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwa...mehr

Nach § 15 WEG ist der Mieter von Gemeinschaftseigentum oder einer im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Sondereigentumseinheit anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums zu dulden sowie auch darüber hinausgehende Maßnahmen der baulichen Veränderung. Erhaltungsmaßnahmen sind rechtzeitig formlos a...mehr

Zählt der Rauchwarnmelder zum Gemeinschaftseigentum, ist die gesetzliche Einbaupflicht der Gemeinschaft eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Hinweis Streitfragen durch BGH größtenteils geklärt Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen grundsätzlich dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsi...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter, die den Mieter verpflichtet, das Betreten der Wohnung zu dulden, kommt als gesetzlicher Anspruch der Duldungsanspruch nach § 555d Abs. 1 BGB [1] in Betracht. Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Wichtig Mieter muss dulden Die Duldungspflicht des Mieters ist hier uneingeschränkt. Sofern der Wohnungseig...mehr

Wenn das Betreten im Mietvertrag nicht vertraglich festgehalten ist, die Einbau- oder Nachrüstpflicht jedoch durch Landesrecht vorgegeben ist, kann der Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten. Auf der einen Seite wird er von der GdWE in Anspruch genommen, auf der anderen Seite hat er gegen den Mieter zumindest keine vertragliche Handhabe. Der Wohnungseigentümer ist hier...mehr

Zwischen Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) besteht grundsätzlich keine Rechtsbeziehung, maßgeblich ist der Mietvertrag zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter. Praxis-Tipp Betretungsrecht im Mietvertrag vereinbaren Hierin kann und sollte ein Betretungsrecht der Wohnung als Sondereigentum – ebenfalls nach entsprechender Ankündigung und zeitlichem Vorl...mehr

Da der Grundstückseigentümer nach den landesgesetzlichen Regelungen, also öffentlich-rechtlich, einbaupflichtig ist, kann er diese Pflicht formularvertraglich nicht rechtswirksam auf den Mieter übertragen. Dasselbe gilt auch für einzelvertragliche, also mit dem Mieter ausgehandelte Vereinbarungen, da die öffentlich-rechtliche Pflicht zum Einbau nicht durch eine zivilrechtlich...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen, ohne dass er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Die Unterteilung erfolgt in entsprechender Anwendung des § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Mit...mehr

Begriff Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, sondern auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1....mehr

Die Abgeschlossenheit erfordert stets abgeschlossene Räume. Eine Ausnahme bestand jedoch seit einer Gesetzesänderung im Jahr 1973 hinsichtlich dauerhaft markierter Garagenstellplätze. Diese galten gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Stellpl...mehr

Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch ist der Nachweis der Abgeschlossenheit mithilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich dabei aus der AVA. Achtung Keine Aussage über baurechtlich zulässige Nutzung Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft nach § 4 Abs. 2 AVA keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zul...mehr

Wanddurchbrüche zwischen 2 Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede ...mehr

Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 AVA ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen, wenn die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sind. Das ...mehr

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1 Leitsatz Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, deren Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen oder Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, so...mehr

1 Leitsatz Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Der Käufer/Erwerber übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer/Veräußerer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft … auch die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründeten Vertragsverhältnisse, insbesondere zur Ver...mehr

1 Leitsatz Jeder Wohnungseigentümer hat einen Individualanspruch auf die Erstellung einer Jahresabrechnung. Dieser Anspruch wird grundsätzlich am Ende des 2. Quartals fällig. 2 Normenkette §§ 18, 28 WEG; § 91a ZPO 3 Das Problem Am 30.6.2023 liegt noch keine Jahresabrechnung vor. Wohnungseigentümer K erhebt daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B eine Klage auf ihre ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben der Frage, ob es Störungen gab (was sich nicht feststellen ließ), um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer für eine Störung, die sein Mieter verursacht, haftet. Wohnungseigentümer haftet für Mieter Bis zum 1.12.2020 stand in § 14 Nr. 2 WEG, ein Wohnungseigentümer habe für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch Per...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass diese bis zum Ende des 2. Quartals die Jahresabrechnung vorlegt. Zu beantworten ist, ob er hierauf überhaupt einen Anspruch hat. Individualanspruch auf Jahresabrechnung AG und LG gehen davon aus, dass ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein...mehr

Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, deren Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen oder Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, solche Beein...mehr

Am 30.6.2023 liegt noch keine Jahresabrechnung vor. Wohnungseigentümer K erhebt daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B eine Klage auf ihre Erstellung. B erklärt, sich gegen die Klage verteidigen zu wollen, legt dann im September 2023 aber plötzlich die Jahresabrechnung vor. Die Parteien erklären daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Fragli...mehr

Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B, dass dieser auf seinen Mieter M einwirkt, um Störungen des M zu unterbinden. K behauptet, M verursache übermäßigen Lärm, insbesondere durch lautes Trampeln, Möbelschieben, "Knallgeräusche", durch den Betrieb einer defekten Waschmaschine und das "geräuschvolle Betreten und Begehen" der Fußböden in der von ihm innegehalte...mehr

Ohne Erfolg! Zwar sei gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspreche. Soweit entsprechende Vereinbarungen und Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlten, sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträcht...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Individualanspruch auf die Erstellung einer Jahresabrechnung. Dieser Anspruch wird grundsätzlich am Ende des 2. Quartals fällig.mehr

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AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 13.9.2023, 770 C 65/22mehr

Problemüberblick Durch die Vollstreckung eines Entziehungsurteils wird ein Wohnungseigentum beschlagnahmt. Im Fall streiten die Wohnungseigentümer, ob es aus diesem Grund nicht mehr wirksam freihändig veräußert werden kann oder ob § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG teleologisch zu reduzieren bzw. in der Antragstellung bei dem Vollstreckungsgericht die Zustimmung der Gemeinschaft der Wohn...mehr

Der Maklerkunde kauft eine "Wohnung", wenn er ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück kauft, dieses in Wohnungseigentum aufgeteilt werden soll und der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung steht, dass noch der Verkäufer das Grundstück in Wohnungseigentum aufteilt.mehr