Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Rz. 18 Die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche sind nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG in einem ersten Schritt zunächst nach den 16 Ländern, 3 Grundstücksarten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke einschl. Wohnungseigentum), 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) sowie 5 Bauja...mehr

Rz. 19 Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen.[1] Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneu...mehr

Rz. 18 Nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG stellen Einfamilienhäuser bei der Bewertung bebauter Grundstücke eine Grundstücksart dar. Was unter einem Einfamilienhaus zu verstehen ist, wird in § 249 Abs. 2 BewG definiert. Nach § 249 Abs. 2 S. 1 BewG sind Einfamilienhäuser zunächst Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Wohngrundstücke sind grundsätz...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift bestimmt den jährlichen Rohertrag des Grundstücks durch Verweis auf die in der Anlage 39 zum BewG nach Land, Gebäudeart[1], Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe des Gebäudes differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Rz. 3 einstweil...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Roher...mehr

Rz. 9 Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der i...mehr

Rz. 29 Der Ablauf des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252ff. BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Ertragswertverfahrens nach §§ 252ff. BewG Unter Einbeziehung von selbständig nutzbaren Teilflächen nach § 257 Abs. 3 BewG ist das Ablaufschema wie folgt zu erweitern: Ablauf des Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG inkl. selbständig nutzb...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 10 Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt § 257 Abs. 1 S. 2 BewG explizit vor, dass der Bodenwert i. S. d. § 247 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist. Anlage 36 BewG: Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert...mehr

Rz. 31 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (Gebäudemix). In diesen Fällen ist im Ertragswertverfahren eine gewogene Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der j...mehr

Rz. 14 Eine Besonderheit gilt es im Rahmen der Ermittlung des Mindestwerts bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zu beachten. Nach § 251 S. 2 BewG wird – unter Hinweis auf die Anwendung des § 257 Abs. 1 S. 2 BewG – ergänzend vorgegeben, dass bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG die Umrechnungskoeffizienten aus der An...mehr

Rz. 27 Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden die nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG länderbezogen ermittelten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022) in einem zweiten Schritt zusätzlich nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen differenziert. Hierzu sind...mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:[1] Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zweifamilienhäuser: Das sind ...mehr

Die Nutzungsart entscheidet darüber, welches Verfahren zur Bewertung und zur Berechnung des Grundsteuerwertes angewendet werden muss. Bei überwiegender Nutzung zu Wohnzwecken gilt beim Bundesmodell normalerweise das Ertragswertverfahren, bei überwiegender betrieblicher Nutzung grundsätzlich das Sachwertverfahren. Maßgebend für die Nutzungsart ist das Verhältnis der Wohnfläch...mehr

Als Zubehörräume oder Nebenräume gelten z. B. Heizungsräume, Kellerräume, Abstellräume, Waschkeller, Trockenräume, Vorratskeller usw. Zur Berücksichtigung der Flächen dieser Räume bei Ermittlung des Grundsteuerwertes s. "Wohnfläche".mehr

Zu den Wohngrundstücken gehört ein Grundstück, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur Nutzfläche. Wohngrundstücke sind: Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- ...mehr

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle. Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschiede...mehr

Zu den Geschäftsgrundstücken gehört ein Grundstück, wenn es überwiegend zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. Maßgebend ist das Verhältnis der Nutzfläche zur Wohnfläche. Ein Geschäftsgrundstück liegt vor bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an...mehr

Beispiel Ein gemischt genutztes Grundstück in Düsseldorf ist auf den Stichtag 1.1.2022 zu bewerten. Das Grundstück weist folgende Eigenschaften auf: Grundstück: 1.600 qm Bodenrichtwert: 500 EUR/qm Nutzfläche/Wohnfläche: 1.200 qm, davon 60 % gewerbliche Nutzung Bruttogrundfläche: 1.400 qm Baujahr: 1990 Grundsteuerhebesatz Stadt Düsseldorf: 440 % Lösungmehr

Für die Steuerbefreiung des Familienheims für die Kinder gilt zudem, dass diese nur im Verhältnis von 200 m² zur Gesamtfläche geltend gemacht werden kann. Bei der Begrenzung auf 200m² handelt es sich um einen Freibetrag und keine Freigrenze. Wird die Wohnfläche von 200 m² überschritten, kann sie daher nur im Verhältnis der 200 m² zur Gesamtfläche geltend gemacht werden. Beis...mehr

Rz. 135 Erweiternd gegenüber dem Erwerb von Ehegatten ist Voraussetzung für die vollständige Freistellung, dass die Wohnfläche der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt. Bei größeren Wohnungen wird die Freistellung nur für 200 qm Wohnfläche gewährt ("soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm nicht übersteigt" lautet die vom Gesetzgeber typisierte angemessene Größenordnung für...mehr

Rz. 4 Für die Abgrenzung der Grundstücksarten ist das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche maßgebend. Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z. B. Garagen, Kellerräume), sind nicht einzubeziehen. Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV)...mehr

Rz. 26 Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ...mehr

Die enge Auslegung der Steuerbefreiung zeigte sich im Fall des FG Köln[12] noch in einem weiteren Sachverhaltsdetail: Wie beschrieben hatte die Erblasserin M in diesem Haus zwei Wohnungen, die aber nicht miteinander verbunden waren. Im Sachverhalt werden die weiteren Details beschrieben: Zitat In der oberen Wohnung befanden sich die Schlafzimmer, ein Badezimmer, die Küche und ...mehr

Rz. 33 Der Verschonungsabschlag von 10 % wird nur für bebaute Grundstücke gewährt, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Für die Abgrenzung der Wohngrundstücke ist der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff maßgebend, der in § 181 Abs. 2 BewG erstmals gesetzlich definiert ist (zuvor z. B. in R 175 Abs. 2 ErbStR 2003 für das alte Recht; s. Drosdzol, ZEV 2008, 10, 12; R E 13d Abs....mehr

Rz. 66 Die Vererbung von selbst genutztem Wohneigentum unter Eheleuten und bei eingetragenen Lebenspartnerschaften wird erbschaftsteuerfrei gestellt. Gleiches gilt für selbst genutztes Wohneigentum bis zu 200 qm Wohnfläche bei der Vererbung an Kinder. Voraussetzung ist jeweils und grundsätzlich die Einhaltung einer Selbstnutzungsfrist von zehn Jahren.mehr

Rz. 56 Über die Fälle des § 13d Abs. 3 ErbStG hinaus ist auf Antrag auch die Steuer bis maximal zehn Jahre zu stunden, die der Erwerber für ein Grundstück zu entrichten hat, welches er zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Nach dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 Satz 2 ErbStG sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohneigentum, welches zu Wohnzwecken genutzt wird, der Stundungsregelung...mehr

Die Autorin hält die lebzeitige Beratung einer Steuerbefreiung "Familienheim" für die Kinder für grundsätzlich für problematisch. Die Frage: "Wann wollen Sie sterben und will Ihr Sohn/Ihre Tochter zu diesem Zeitpunkt noch einziehen?" gibt die sich in diesem Zusammenhang ergebende Problematik sehr gut wieder. Soweit die Eltern schon betagt sind und der Zeitpunkt des Einzugs n...mehr

Der BFH hatte sich in einer Entscheidung[16] ebenfalls mit dem Vorliegen der Voraussetzungen des Familienheims bei zwei Wohnungen beschäftigt. Allerdings mit einem etwas anderen Sachverhalt: Der Kläger (Erbe) erbte die von seinem Vater bis zu dessen Tod genutzte Doppelhaushälfte. Er selbst hatte bereits zu Lebzeiten die andere (Nachbar-)Doppelhaushälfte genutzt. Nach dem Tod ...mehr

Rz. 131 Die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG wurde mit dem Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts eingeführt und ist auf Erwerbe ab dem 01.01.2009 anzuwenden. Inhaltlich wird die Steuerbefreiung der Nr. 4b bezüglich des Erwerbs eines Familienheims auf den Erwerb von Todes wegen bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder (Enkel) ausgedehnt. I...mehr

Rz. 121 Sind mehrere Erben vorhanden, kann nur der begünstigte überlebende Ehegatte/Lebenspartner in den Genuss der Freistellung der geerbten Wohnung kommen, soweit er durch Selbstnutzung die Voraussetzungen hierfür erfüllt. Zusätzlich kommt die Freistellung zunächst nur in dem Umfang in Betracht, in dem er die Wohnung erworben hat, also im Umfang seiner Erbquote. Praxis-Bei...mehr

Rz. 3 Die Feststellung der Grundstücksart (durch das Lagefinanzamt) folgt dem durch § 181 BewG vorgegebenen Prüfungsschema (vgl. auch Stöckel, NWB 2009, 3052):mehr

Rz. 68 Die Freistellung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 vorletzter HS ErbStG bezieht sich auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in einem der bei Rn. 66 genannten Grundstücksarten ("soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird"). Rz. 69 Unter einer Wohnung ist eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so besch...mehr

Rz. 10 Anstelle von Vergleichspreisen können zur Ermittlung des Vergleichswerts auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Der Vergleichswer...mehr

Rz. 25 Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die...mehr

Rz. 2 Ob der Gebrauch vertragswidrig ist oder nicht, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Sind diese auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, ist der wirkliche Parteiwille zu ermitteln. Sind die Vereinbarungen lückenhaft, ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Flato...mehr

Rz. 1 § 540 gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und Pachtverhältnisse (dort allerdings ohne das Kündigungsrecht, vgl. § 584a Abs. 1). Nur mit Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten überlassen, insbesondere die Sache weiter vermieten. Dieser Erlaubnisvorbehalt umfasst auch die Untermiete. Insoweit kommt es nicht darauf ...mehr

In einem Mietshaus werden die Heizungswärme und das Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist (verbundene Anlage). Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem Wärmezä...mehr

Leitsatz 1. Gebäude auf fremdem Grund und Boden, die (isoliert) veräußert werden, fallen nicht in den Anwendungsbereich des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. 2. Ein Gebäude auf (langfristig) angemietetem Grundbesitz stellt kein grundstücksgleiches Recht i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG dar. 3. Ein Mobilheim ist ein anderes Wirtschaftsgut i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 N...mehr

Rz. 60 Körperbehinderte Stpfl. unterliegen besonderen Einschränkungen im Alltag, die z. T. zu einem erhöhten existenznotwendigen Betrag führen. Sowohl Fahrtkosten als auch behinderungsbedingte Umbaukosten sind neben dem Pauschbetrag des § 33b EStG abzugsfähig. Rz. 60a Der Abzug von Fahrtkosten als außergewöhnliche Belastung wurde m. W. ab dem Vz 2021 komplett neu geregelt und...mehr

Rz. 22 Demgegenüber hatte die Vorschrift des § 12 Nr. 1 Satz 2 EStG nach der bisherigen ständigen Rspr. des BFH rechtsbegründenden Charakter. Sie betrifft solche Aufwendungen, die der privaten Lebensführung dienen, die aber auch den Beruf fördern, sog. gemischte Aufwendungen, und begründet hierfür ein Aufteilungs- und Abzugsverbot, d. h. gemischte Aufwendungen sind nicht in ...mehr

a) Flächenbetrag für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) (Abs. 2 Satz 1) Rz. 224 [Autor/Stand] Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, dass ein Gebäude vorliegt. Der Gebäudebegriff deckt sich mit dem bundesrechtlichen, denn § 248 BewG wird explizit in Bezug genommen – ohnehin gilt er jedoch über § 2 Abs. 3 Nr. 2 HGrStG auch uneingeschränkt im hessischen Landesrecht. ...mehr

Rz. 210 [Autor/Stand] Die Regelungen in § 5 HGrStG erreichen, dass die Steuerlast in erster Linie nach Flächen verteilt wird. Damit ist das hessische Grundsteuermodell ein Flächenmodell, allerdings aufgrund der Ergänzung um den lageabhängigen Faktor (§ 7 HGrStG) kein reines Flächenmodell. Rz. 211 [Autor/Stand] Ausgangsbasis für das hessische Grundsteuermodell sind die Flächen...mehr

Rz. 368 [Autor/Stand] Treten die Voraussetzungen für eine Neuveranlagung, eine Nachveranlagung oder eine Aufhebung in dem Zeitraum zwischen dem ersten Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 HGrStG, dem 1.1.2022 und dem frühesten Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Steuermessbeträge aus der ersten Hauptveranlagung, dem 1.1.2025 (§ 8 Abs. 2 Satz 1 HGrStG) ein, wird die...mehr

Rz. 209 [Autor/Stand] (1) Der Flächenbetrag für den Grund und Boden ist das Produkt aus der Fläche des zum Grundstück gehörenden Grund und Bodens in Quadratmetern und einem Ansatz von 0,04 Euro je Quadratmeter. (2) 1 Der Flächenbetrag für den zu Wohnzwecken genutzten Teil eines zum Grundstück gehörenden benutzbaren Gebäudes nach § 248 Bewertungsgesetz in der am 24. Dezember 2...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Durch das ab dem 1.1.2025 maßgebliche HGrStG (Rz. 10 f.) wird vom (Bundes-)Grundsteuergesetz (GrStG) für den in Hessen belegenen Grundbesitz des Grundvermögens (§ 2 Nr. 2 GrStG, §§ 243, 244 BewG) abgewichen Rz. 82, 85). Damit ist die Abweichung in erster Linie für die Grundsteuer B (§ 25 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 GrStG) maßgeblich (zu den Abweichungsgründen, R...mehr

Rz. 270 [Autor/Stand] Unter § 5 Abs. 3 HGrStG fallen alle Gebäudeflächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (Satz 1). Im Ergebnis sind diese Gebäudeflächen "Nicht-Wohnen" alle Gebäudeflächen, die weder selbst unter Abs. 2 fallen, noch oder mit dem Ansatz einer Wohnfläche nach Abs. 2 abgegolten sind. Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu Nicht-Wohnzwecken genutzt, wi...mehr

Rz. 275 [Autor/Stand] § 5 Abs. 4 Satz 1 HGrStG gibt vor, bei der Berechnung der Flächenbeträge nach Abs. 1 bis 3 für Wohnungs- und Teileigentum die bundesrechtlichen Regelungen des § 249 Abs. 5 und 6 BewG entsprechend anzuwenden. § 249 Abs. 5 BewG (Wohnungseigentum) stellt dabei auf den Begriff der Wohnung ab. Dieser ist im Landesrecht aber nicht eigenständig normiert, wesha...mehr