Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 3.2.2.2.1 Definition Wohnzwecke (Nr. 1)

Rz. 33

Der Verschonungsabschlag von 10 % wird nur für bebaute Grundstücke gewährt, die zu Wohnzwecken vermietet werden.

Für die Abgrenzung der Wohngrundstücke ist der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff maßgebend, der in § 181 Abs. 2 BewG erstmals gesetzlich definiert ist (zuvor z. B. in R 175 Abs. 2 ErbStR 2003 für das alte Recht; s. Drosdzol, ZEV 2008, 10, 12; R E 13d Abs. 6 Satz 1 ErbStR). Danach sind Wohngrundstücke solche, die zu überwiegenden Zwecken der Grundstücksart "Wohnungseigentum" des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen (s. BT-Drs. 16/7918, bes. Teil, Begründung zu § 181). Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WoEigG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Allerdings sind nicht nur Wohnungen in diesem Sinne erfasst, sondern auch Grundstücke, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Erstmals ist der Wohnungsbegriff für bewertungsrechtliche Zwecke in § 181 Abs. 9 BewG gesetzlich definiert worden. Eine Wohnung ist demnach eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushaltes möglich ist. Diese Zusammenfassung von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Darüber hinaus ist es erforderlich, dass die notwendigen Nebenräume wie Küche, Bad oder Dusche und Toilette vorhanden sind. Die Wohnfläche muss nach § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG mindestens 23 qm betragen.

Rz. 34

Nach § 181 Abs. 2 BewG sind Ein- und Zweifamilienhäuser Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen. Eine bloße Mitbenutzung des Grundstücks für betriebliche (auch gewerbliche, freiberufliche oder land- und forstwirtschaftliche) oder öffentliche Zwecke ist demnach dann unschädlich, wenn diese Mitbenutzung weniger als 50 % der Wohn- oder Nutzfläche beträgt und die "Eigenart des Grundstücks" als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht beeinträchtigt. Die Mietwohngrundstücke müssen – berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche – zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen.

Rz. 35

Die für die Verschonung erforderlichen Wohnzwecke müssen eine primäre Nutzung als Wohnung in dem dargestellten Sinne beinhalten. Dabei ist es unerheblich, ob die Nutzung zu Wohnzwecken durch Angehörige oder fremde Dritte erfolgt. Dies trifft auch auf die Fälle zu, in denen ein Arbeitszimmer im Wohnbereich belegen ist, sofern die Wohnnutzung überwiegt (vgl. R E 13d Abs. 7 ErbStR). Auch eine Vermietung zum Zweck des betreuten Wohnens fällt unter die Begünstigung, selbst wenn nicht jede Einheit eine eigene Küche hat. Auch Ferien- und Wochenendwohnungen, die nur vorübergehend oder von wechselnden Personen bewohnt werden, fallen darunter (vgl. Wachter in F/P/W, § 13d Rn. 60).

Rz. 36

Schwierig ist die Beurteilung der Frage, ob die Vermietung an eine Gesellschaft, die die Wohnung ihrerseits zu Wohnzwecken (weiter-)vermietet, eine solche Nutzung zu Wohnzwecken beinhaltet. Eng ausgelegt dürfte dies nicht zutreffen, da die Überlassung – wie auch immer – an die Vermietungsgesellschaft nicht originär zu Wohnzwecken, sondern – im Zweifel – zur gewerblichen Vermietung erfolgt. Andererseits wird die Wohnung letztlich zu Wohnzwecken vermietet und entsprechend genutzt, so dass nicht ersichtlich ist, warum die Übertragung der Vermietungsorganisation auf eine Wohnungsvermietungsgesellschaft im Wege der Vermietung an diese für die Verschonung des § 13d ErbStG schädlich sein sollte. Zweifelsfrei der Verschonung zugänglich sind Wohnungen, die vom Eigentümer nur zur Verwaltung und auch Vermietungsverwaltung an eine Wohnungsvermietungsgesellschaft gegeben wurden, wobei der jeweilige Wohnungseigentümer aber selbst der Vermieter gegenüber dem zu Wohnzwecken nutzenden Mieter bleibt.

Selbstgenutzte Wohnimmobilien sind jedoch nicht begünstigt (s. Herbach/Kühnold, DStZ 2008, 20, 25).

Rz. 37

Sofern eine "Mischnutzung" des Grundvermögens gegeben ist, kommt es zu einer Aufteilung des zu beurteilenden Grundvermögens in einen verschonungsfähigen und einen nicht verschonbaren Teil. Es ist nach den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt aufzuteilen. Dabei erfolgt die Aufteilung nach der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnfläche des Gebäudes zur gesamten Wohn-/Nutzfläche. Das Lagefinanzamt hat die entsprechende Ermittlung vorzunehmen und bei der Feststellung des Grundbesitzwertes nachrichtlich mitzuteilen (vgl. R E 13d Abs. 6 Satz 7 f. ErbStR).