Preißer/Seltenreich/Königer/Vosseler, Erbschaft- und Sch ... / 3 Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 BewG)

3.1 Allgemeines

Rz. 10

Anstelle von Vergleichspreisen können zur Ermittlung des Vergleichswerts auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung der Bezugseinheit mit dem Vergleichsfaktor.

Rz. 11

Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde liegenden Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (s. Rn. 14).

Bei Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum sollten regelmäßig mindestens folgende Klassifizierungsmerkmale vorliegen: Baujahresklasse, Wohnungsgröße der Vergleichswohnung oder eine Wohnungsgrößenspanne und die Wohnlage (H B 183 Abs. 3 ErbStH). Zu Vergleichsfaktoren in Spannen vgl. H B 183 Abs. 3 ErbStH.

Rz. 12

Beziehen sich die Vergleichsfaktoren nur auf den Gebäudewert, ist der Bodenwert zusätzlich nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG).

3.2 Jahresteuergesetz 2022

Rz. 13

Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV) vom 14.07.2021 (BGBl I 2021, 2805) für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 (§ 265 Abs. 14 BewG) angep...