Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 2.1 Vertragswidriger Gebrauch
 

Rz. 2

Ob der Gebrauch vertragswidrig ist oder nicht, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Sind diese auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, ist der wirkliche Parteiwille zu ermitteln. Sind die Vereinbarungen lückenhaft, ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Blank, § 541 Rn. 3). Maßgebend sind die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (BGH, Urteil v. 16.5.2007, VIII ZR 207/04, NJW-RR 2007, 1243 1243 = WuM 2007, 381 = GE 2007, 982 = NZM 2007, 597; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 13.12.2007, I-24 U 185/07, zitiert nach Juris). Eine Ausweitung des Gebrauchs kann durch langjährige widerspruchslose Nutzung trotz Kenntnis des Vermieters in Betracht kommen (LG Hamburg, Urteil v. 4.4.1989, 16 S 236/88, WuM 1989, 497: zwanzigjährige Nutzung eines Gartens; vgl. aber KG, Urteil v. 14.12.2006, 8 U 66/06, GE 2007, 291: keine Erweiterung bei bloßer Gestattung der Nutzung; ebenso LG Saarbrücken, Urteil v. 7.6.1996, 13 B 13/96, WuM 1996, 468: bei vertragsloser Kellerraumnutzung).

Die Zustimmung des Hausmeisters ersetzt im Regelfall nicht die Zustimmung des Vermieters (LG Düsseldorf, Urteil v. 18.2.1997, 24 S 413/96, NJWE-MietR 1997, 148). Geräusche, auch die älterer und kranker Menschen sind in einem Mehrparteienwohnhaus grundsätzlich sozialadäquat und hinzunehmen, sofern nicht ein konkret darzustellendes Maß überschritten wird (AG Lichtenberg, Urteil v. 9.1.2012, 113 C 244/11, Juris).

Vertragsgemäß sind grundsätzlich die mit der Nutzung der Wohnung notwendigerweise verbundenen Geräusche bei der Reinigung, bei Reparatur- und Umbaumaßnahmen, beim Baden, beim Spielen von Kindern (LG Bad Kreuznach, Urteil v. 3.7.2001, 1 S 21/01, WuM 2003, 328), beim Abspielen von Radios und Fernsehgeräten, bei der Musikausübung, bei geselligem Beisammensein.

Die Geräusche dürfen jedoch grundsätzlich nicht Zimmerlautstärke überschreiten (LG Berlin, Urteil v. 19.10.1987, 13 O 2/87, NJW-RR 1988, 909; AG Neuss, Urteil v. 1.7.1988, 36 C 232/88, DWW 1988, 355; AG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1988, 20 C 79/87, DWW 1988, 357) und müssen die ortsüblichen Ruhezeiten (13.00–15.00 Uhr, 22.00–6.00 Uhr) berücksichtigen In einem Mehrfamilienhaus verletzt das Üben und Spielen von Elektrogitarre und Schlagzeug unter Einsatz eines Verstärkers zur Mittagszeit und abends nach 20.00 Uhr die durch die Hausordnung und das Gebot der Rücksichtnahme gezogenen Grenzen (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2011, 65 S 59/10, GE 2011, 752; vgl. im Einzelnen Nachweise bei § 535 Rn. 38).

Das Musizieren kann auch formularmäßig auf bestimmte Zeiten für bestimmte Instrumente beschränkt werden (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 22.8.1984, 20 W 148/84, NJW 1985, 2138 = WuM 1984, 303 = DWW 1984, 237; OLG München, Beschluss v. 19.3.1986, 21 W 698/86, NJW-RR 1986, 638 = WuM 1986, 299 = DWW 1986, 118; OLG Karlsruhe, Urteil v. 13.4.1988, 6 U 30/87, NJW-RR 1989, 1179; LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.9.1991, 13 S 5296/90, WuM 1992, 253) nicht aber insgesamt verboten werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.12.2005, I-9 U 32/05, Juris); ohne Vereinbarung darf nur eineinhalb Stunden pro Tag außerhalb der ortsüblichen Ruhezeiten musiziert werden (LG Kleve, Urteil v. 1.10.1991, 6 S 70/90, DWW 1992, 26; LG Nürnberg-Fürth, a. a. O.). Der Mieter ist berechtigt, sein Klavier (Flügel) in die angemietete, statisch geeignete Wohnung zu verbringen. Das Musizieren schließt den Gebrauch des Instruments zur Unterrichtsvorbereitung, die der Mieter als Musiklehrer täglich ausübt, ein (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 3.6.2005, 2/11 T 36/05, WuM 2006, 142).

 

Rz. 3

Wird eine Wohnung vermietet, so ergibt sich aus dem Vertragszweck, dass der Mieter grundsätzlich nicht befugt ist, diese für gewerbliche Zwecke zu nutzen. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden (BGH, Urteil v. 14.7.2009, VIII ZR 165/08, GE 2009, 1117). Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; dafür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Zulässig sind daher Tätigkeiten, z. B. als gelegentlicher Softwarehersteller (AG Münster, Urteil v. 18.1.1988, 48 C 355/87, WuM 1988, 429), Hellseher (LG Hamburg, Beschluss v. 23.3.1984, 11 S 22/84, WuM 1985, 263) oder astrologischer Berater für einzelne Kunden (LG Hamburg, Urteil v. 12.1.1993, 316S 179/92, WuM 1993, 188), Schriftsteller (Morath, GE 2006, 628, 629), Fachautor, Maler, Übersetzer und Gutachter sowie das begrenzte Abhalten von Nachhilfestunden (Gather, GE 2001, 595) oder gelegentlicher Musikunterricht (Morath, GE 2006, 628). Auch die gelegentliche Nutz...

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