Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / Allgemeines

Rz. 25

Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines Grundstücks wie z. B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen.

In einem zur Einheitsbewertung ergangenen Urteil entschied der BFH, dass bei sog. indifferenten Räumen, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können, die übliche Jahresrohmiete für Wohnraum anzusetzen ist (BFH vom 26.08.2020, BStBl II 2021, 592). Indifferente Räume sind in solchen Fällen so zu bewerten wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit insgesamt; das im Streitfall zu bewertende Einfamilienhaus war durch die Wohnnutzung geprägt.

Betriebskosten sind i. R.d. üblichen Miete ebenfalls nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG).

Rz. 26

Die übliche Miete kann

• aus Vergleichsmieten oder
• Mietspiegeln abgeleitet,
• mithilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder
• durch ein Mietgutachten ermittelt werden.

Vergleichsmieten	Diese Ableitung kommt unter Berücksichtigung des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG insb. in Betracht, wenn sich unter § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG fallende und vermietete Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus der vereinbarten Jahresmiete abgeleitet werden. Dies ist z. B. in einem Mietwohngrundstück möglich, in dem eine Wohnung selbst genutzt und zumindest eine vermietete Wohnung in ihrer Ausstattung vergleichbar ist und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. bei Vorhandensein mehrerer Vermietungsobjekte, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind. wenn dem FA Vergleichsmieten vorliegen, z. B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen.
Mietspiegel	Liegt ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den § 558d BGB erstellter sog qualifizierter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für den Bewertungsstichtag gilt. Bei anderen Mietspiegeln (z. B. § 558c BGB) ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskosten ausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden. Ist die übliche Miete nicht unmittelbar durch eine Vergleichsmiete bestimmbar, so ist sie in erster Linie aus einem Mietspiegel abzuleiten; andernfalls kann eine Ermittlung der üblichen Miete durch Einzelgutachten in Betracht kommen (BFH vom 10.08.1984, BStBl II 1985, 36). Werden z. B. von Gemeinden Mietspiegel nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe aufgestellt, gehen diese eigenen FA-Mietspiegeln i. d. R. vor. In Mietspiegeln wird häufig der um Ausreißer bereinigte Durchschnitt aller erhobenen Mietwerte in Form des Mittelwertes veröffentlicht. Zusätzlich werden Mietspannen angegeben, um den Besonderheiten des Einzelfalls besser Rechnung tragen zu können. Grds. ist der im Mietspiegel ausgewiesene gewichtete Mittelwert anzusetzen (H B 186.5 "Mietspiegel" ErbStH).
Mietdatenbank	Nach § 558e BGB handelt es sich hierbei um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Mietgutachten	Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen.

Praxis-Beispiel

In einem Mietwohngrundstück befinden sich vier vergleichbare Wohnungen. Eine Wohnung ist selbst genutzt. Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen beträgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m² Wohnfläche.

Lösung:

Wohnung	Vereinbarte Kaltmiete/m2	Abweichung zur üblichen Miete/m2	Anzusetzende Miete/m2
1 vermietet	5 EUR	54 %	11 EUR § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG
2 vermietet	7 EUR	36 %	11 EUR § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG
3 vermietet	10 EUR	9 %	10 EUR § 186 Abs. 1 BewG
4 selbst genutzt	–	–	11 EUR § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG