Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung

Rz. 23 Niedrige Zinsen und Schwankungen am Kapitalmarkt können derzeit als Alternative zur Kapitalanlage zur Gründung von Gesellschaften führen, die Immobilien erwerben, um sie langfristig im Bestand zu halten und sich ausschließlich auf die Vermietung und Verpachtung zu konzentrieren. Dies sind vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften, regelmäßig in Form einer GbR oder...mehr

Rz. 542 Eine Holding ist ein Rechtsträger, der keinen eigenen Handels-, Produktions- oder Dienstleistungsbetrieb unterhält, sondern nur Beteiligungen an anderen Unternehmen besitzt, diese finanziert, die sich daraus ergebenden Rechte wahrnimmt und ggf. Stabsfunktionen für die Beteiligungsunternehmen ausübt. Besondere Regelungen für die Holding gibt es im KSt-Recht nicht. Bes...mehr

Rz. 67 Nach § 8 Abs. 2 KStG beziehen bestimmte steuerpflichtige Körperschaften zwingend Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese Körperschaften können keine anderen Einkunftsarten haben, unabhängig von der Art ihrer Tätigkeit. Bei ihnen sind daher alle Einkünfte originär als Einkünfte aus Gewerbebetrieb anzusehen. So gelten bei diesen Stpfl. z. B. Einkünfte aus einer Grundstücksg...mehr

Rz. 101 Für Körperschaften, die ihren Gewinn nicht nach den handelsrechtlichen GoB ermitteln müssen, gilt das Maßgeblichkeitsprinzip nicht. Diese Körperschaften haben zwar keine Privatsphäre[1], sondern nur eine "körperschaftliche" Sphäre. Bei ihnen ist es aber möglich, in die steuerliche Gewinn- bzw. Überschussermittlung nur solches Vermögen bzw. nur solche Einnahmen und Au...mehr

Rz. 530 Ist eine Körperschaft von der KSt nach § 5 KStG befreit, gilt die Steuerfreiheit in bestimmten Fällen nicht für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i. S. v. § 14 AO.[1] Dies ist bei folgenden Steuerbefreiungen der Fall: Berufsverbände[2]; politische Parteien und kommunale Wählervereinigungen[3]; gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Körperschaften[4]; Gesamthafenb...mehr

Rz. 521 Vereine können Einkünfte aller Einkunftsarten, mit Ausnahme aus nichtselbstständiger Tätigkeit, erzielen (Rz. 103). Für die steuerliche Behandlung ist zwischen Vereinen zu unterscheiden, die nach § 5 Abs. 1 Nr. 7, 9 oder 14 KStG steuerbefreit sind, und steuerpflichtigen Vereinen. Bei den steuerpflichtigen Vereinen ist wiederum zu unterscheiden zwischen Idealvereinen ...mehr

Rz. 507 Steuersubjekt ist nicht der in § 4 KStG definierte und näher umrissene Betrieb gewerblicher Art, sondern die juristische Person des öffentlichen Rechts, die Träger des Betriebs ist.[1] Der Betrieb gewerblicher Art wird jedoch steuerlich und damit bei der Einkommensermittlung selbstständig behandelt.[2] Diese, im Unterschied zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (Rz. ...mehr

Rz. 77 Andere KSt-Subjekte[1] erzielen nicht allein aufgrund ihrer Rechtsform zwingend Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sondern können auch Einkünfte aus anderen Einkunftsarten haben[2]. Für sie kommen alle Einkunftsarten in Betracht, mit Ausnahme der Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit. Unterhalten diese Körperschaften einen Gewerbebetrieb oder land- und forstwirtschaft...mehr

Rz. 525 Stiftungen können Einkünfte aller Einkunftsarten, mit Ausnahme aus nichtselbstständiger Tätigkeit, haben (Rz. 103).[1] Wirtschaftliche Stiftungen jedoch, deren Tätigkeit sich auf die Teilnahme am allgemeinen Geschäftsleben bezieht, erzielen regelmäßig Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Für diese Stiftungen gelten die allgemeinen Regeln für die Ermittlung der Einkünfte. Ne...mehr

Rz. 616 § 8 Abs. 7 S. 2 KStG definiert den Begriff "Dauerverlustgeschäft", der nicht nur für Abs. 7, sondern auch für Abs. 9 und § 15 S. 1 Nr. 4 KStG Bedeutung hat. Der Begriff "Dauerverlustgeschäft" geht zurück auf die Rspr.[1], die allerdings statt "Dauerverlustgeschäfte" den Terminus "dauerdefizitärer Betrieb" verwendete. Rz. 617 Der Begriff "Dauerverlustgeschäft" enthält ...mehr

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann diese niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden.mehr

Rz. 175 Verpachtet eine natürliche Person oder eine Personengesellschaft ihren Gewerbebetrieb, kann sie einkommensteuerrechtlich wählen, ob hierin eine Betriebsaufgabe liegen soll, sodass die Pachteinnahmen in die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung fallen, oder ob weiterhin ein Gewerbebetrieb angenommen werden soll, sodass die Pachteinnahmen zu den Einkünften aus Gewerb...mehr

Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßg...mehr

Rz. 160 Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn die Funktionen eines einheitlichen Unternehmens auf 2 Rechtsträger verteilt werden. Dies kann geschehen, indem von Anfang an verschiedene Unternehmen gegründet werden (unechte Betriebsaufspaltung) oder indem ein bestehendes Unternehmen aufgespalten wird (echte Betriebsaufspaltung). Für die organschaftlichen Probleme ist es ohn...mehr

Rz. 432 Der "Hauptzweck" des Betriebs (muss) in der Vermietung von Wohnungen bestehen.[1] Rz. 433 Im Gesellschaftsvertrag wird im Allgemeinen nur der Gegenstand des Unternehmens bestimmt (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 GmbHG), nicht aber auch der Zweck. Zweck und Gegenstand sind in vielen Fällen weitgehend identisch. Der Zweck wird im Gesellschaftsvertrag i. d. R. nur bei steuerbegünstigte...mehr

Rz. 438 Die Erfüllung des Unternehmenszwecks muss schließlich einen "wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO)" erfordern.[1] § 14 AO lautet wie folgt: Zitat Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. D...mehr

Rz. 422 Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ist steuerunschädlich, wenn "die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum Betriebsvermögen im Sinne des § 97 Abs. 1a Nr. 1 des Bewertungsgesetzes einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Ver...mehr

Der Leistungsort einer Vermittlungsleistung bestimmt sich nur bei Leistungen an Nichtunternehmer nach § 3a Abs. 3 Nr. 4 UStG. Vermittlungsleistungen werden bei Leistungen an Nichtunternehmer grds. dort erbracht, wo der vermittelte Umsatz bewirkt wird. Hierunter fällt auch die Vermittlung der kurzfristigen Vermietung von Zimmern in Hotels, Gaststätten oder Pensionen, von Frem...mehr

Rz. 58 Ausgewählte Hinweise auf weiterführende Literatur: Brunckhorst, Land- und Forstwirtschaft 2.0: Neue Produktionsverfahren. Ertragsteuerliche Beurteilung von Aquakultur, Hydroponik und Aquaponik sowie Agroforstwirtschaft und Agrophotovoltaik, EStB 2022, 97; Bruschke, Der Liquidationswert bei der Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, ErbStB 2011, 317; Brus...mehr

Rz. 500 Ausgewählte Hinweise auf weiterführende Literatur: Boecken, Bewertung von Kunst im Recht, 1. Aufl., 2021; Boll, Die Kunst als Instrument schenkungsteuerrechtlicher Gestaltung, DStR 2016, 1137; Boving/Reiners, Kunst im Nachlass, ZErb 2019, 60; Crezelius, Kunst im Nachlass – Ertrag- und erbschaftsteuerrechtliche Probleme, ZEV 2014, 637; Elmenhorst/Wargalla, Die Kunst d...mehr

Rz. 349 Zum Verwaltungsvermögen gehören "Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten".[1] Die Regelung gilt seit dem 1.1.2009 unverändert.[2] Rz. 350 Bei der Formulierung "Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten" hat sich der Gesetzesgeber am Bilanzrecht orientiert[3], sodass regelmäßig auf d...mehr

Überblick Als Vermittler tritt auf, wer mit 2 Vertragsparteien (dem Auftraggeber der Vermittlung und einem Dritten) verhandelt, mit dem Ziel, zwischen diesen beiden Personen einen Vertrag zustande zu bringen. Der Leistungsort und damit die Frage, wo der Vermittlungsumsatz mit welchem Steuersatz unterliegt oder ggf. steuerfrei ist, richtet sich bei Leistungen an Nichtunterneh...mehr

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Anwendungsfälle sind z. B. die Veräußerung oder die Vermietung bzw. Verpachtung des Grundstücks. Die bisherige Steuerfestsetzung wird nun rückwirkend geändert. ...mehr

Gezahlte Zinsen für die Inanspruchnahme von Fremdkapital sind als Zinsaufwand in der Buchführung Bestandteil des neutralen Ergebnisses. Schuldzinsen sind nur dann als Betriebsausgabe unbegrenzt abziehbar, wenn die Mittel des Darlehens für betriebliche Zwecke verwendet worden sind (z. B. Anschaffung/Herstellung von Anlagegütern etc.).[1] Ob Schuldzinsen i. S. d. § 4 Abs. 4a S...mehr

Rz. 11 Auch wenn Einkünfte nach den Kriterien für die Abgrenzung der Einkunftsarten dem äußeren Erscheinungsbild nach Überschusseinkünfte i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG darstellen und damit grundsätzlich dem Anwendungsbereich des § 8 EStG unterfallen, können sie durch die sog. Subsidiaritätsklauseln im Rahmen einer anderen Einkunftsart – mit der Folge einer abweic...mehr

Rz. 7 Die steuerlich relevanten 7 Einkunftsarten (§ 2 Abs. 1 EStG) gliedern sich in die Gewinneinkünfte [1] und in die Überschusseinkünfte.[2] Die in den §§ 8 bis 9a EStG geregelte Ermittlung des "Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten" ist nur bei den Überschusseinkünften zulässig (§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG). Die Vorschriften über die Gewinnermittlung (§§ 4ff. E...mehr

Rz. 117 § 8 Abs. 1 EStG sagt nichts darüber aus, unter welchen Voraussetzungen Einnahmen "im Rahmen" einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen. Ob ein geldwerter Vorteil "im Rahmen" einer der aufgezählten Überschusseinkünfte bezogen ist und welcher Einkunftsart er zuzurechnen ist, bestimmt sich nach den Vorschriften über die einzelnen Einkunftsa...mehr

Rz. 178 Der einkommensteuerliche Wohnungsbegriff ist auch für § 2 Abs. 4 SvEV maßgebend. Dieser ist in Anlehnung an die bewertungsrechtliche Definition der Wohnung zu bestimmen. Eine Wohnung erfordert eine in sich geschlossene Einheit von Räumen mit einem eigenen Zugang, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist das Vorhandensein von Wasserver...mehr

Ob es sich bei dem im Rahmen der Rückabwicklung eines Verbraucherkreditvertrags von der Bank aufgrund eines Vergleichs gezahlten Nutzungsentgelts um steuerpflichtige Kapitalerträge handelt, muss der BFH in diversen Fällen entscheiden.[1] Die aufgrund eines Vergleichs durch eine Bank zurückgezahlten Zinsen (Rückabwicklung von Baukrediten) stellen keine einkommensteuerpflichtig...mehr

Rz. 94 Wirtschaftsgüter (Gelder), die der Stpfl. mit der Verpflichtung erhält, sie an einen Dritten weiterzuleiten (durchlaufende Posten), gelangen wirtschaftlich nicht in das Vermögen des Stpfl. und sind daher nicht als Einnahmen zu erfassen[1], und zwar unabhängig davon, wann sie weitergeleitet werden (§ 4 EStG Rz. 300 und Rz. 502). Etwas anderes gilt nur, wenn noch nicht ...mehr

Rz. 122 Nach der Angleichung des Werbungskostenbegriffs an den Begriff der Betriebsausgaben durch die Rspr. des BFH[1] erscheint es gerechtfertigt, hinsichtlich der Art des Zusammenhangs zwischen Leistung und Einnahmen, die in § 8 EStG selbst nicht geregelt ist, auf die entsprechende Anwendung des § 4 Abs. 4 EStG zurückzugreifen und auf die Veranlassung der Einnahmen durch d...mehr

Rz. 86 Da bei der Überschussrechnung kein Vermögensvergleich stattfindet (Rz. 7), stellen auch bloße Wertsteigerungen von Vermögensgegenständen, die der Einnahmeerzielung dienen, keine Einnahmen dar. Reine Vermögenszuwächse durch Werterhöhungen werden nicht erfasst, sondern lediglich tatsächliche Vermögenszugänge von außen (Rz. 23ff.). Die bloße Wertsteigerung eines Mietshau...mehr

Rz. 72 Unter Gütern in Geldeswert sind Wirtschaftsgüter aller Art zu verstehen. Anders als der Einlagebegriff gem. § 4 Abs. 1 EStG umfasst der Einnahmebegriff gem. § 8 Abs. 1 EStG aber nicht nur bilanzierungsfähige Wirtschaftsgüter, sondern darüber hinaus alle Sachleistungen und Vorteile, auch bloße Nutzungsvorteile, die einen in Geld bestimmbaren Wert (Geldeswert) besitzen....mehr

Rz. 129 Einen allgemeinen Grundsatz, wonach die Abziehbarkeit einer Ausgabe beim Leistenden und die Erfassung des Betrags beim Empfänger nach Zeitpunkt, Höhe und Einkunftsart übereinstimmen muss, gibt es nicht.[1] Die Korrespondenzregeln nach den §§ 12 Nr. 2, 22 Nr. 1a EStG (für wiederkehrende Leistungen) ergeben insoweit keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz. Im Allgemeinen we...mehr

Rz. 23 Einnahmen und Ausgaben, die – wie im Regelfall – in bar zu- und abfließen, sind nach dem Nominalwertprinzip mit dem Nennbetrag anzusetzen. Eine Bewertung ist deshalb im Allgemeinen nicht erforderlich. Die Rspr. hat die Geltung des Nominalwertprinzips trotz ständiger Geldentwertung für alle Einkunftsarten, insbesondere für den Bereich der Einkünfte aus Kapitalvermögen ...mehr

Rz. 66 Eine Einnahme setzt eine Vermögensmehrung i. S. einer objektiven Bereicherung voraus.[1] Ob ein geldwertes Gut gegeben ist, entscheidet sich allein nach objektiven Gesichtspunkten.[2] Dies folgt schon aus dem Wortlaut des § 8 Abs. 1 EStG ("Güter … in Geldeswert") sowie hinsichtlich der Höhe aus § 8 Abs. 2 EStG ("übliche Endpreise"). Den subjektiven Vorstellungen der V...mehr

Rz. 42 Nach dem eindeutigen Wortlaut in Abs. 1 gilt § 8 EStG nur für die Überschusseinkünfte (Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen, aus Vermietung und Verpachtung, sonstige Einkünfte; § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG), nicht für die Gewinneinkünfte (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, aus Gewerbebetrieb, aus selbstständiger Arbeit, § 2 Abs. 1 S...mehr

Rz. 108 Der Einnahmebegriff hat eine auf die Person des Stpfl. bezogene Komponente; er ist personenbezogen (Rz. 49).[1] Laut BFH sind die Einnahmen demjenigen Stpfl. zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftserzielung verwirklicht, an den das EStG die Entstehung der Steuer knüpft.[2] Dementsprechend kann auch nur derjenige Werbungskosten geltend machen, der den Tatbestand...mehr

Abb. 1: Wer bei den unterschiedlichen Prüfungsarten geprüft wird Wer und was werden durch eine abgekürzte Außenprüfung überprüft? Geprüft werden können: Gewerbebetriebe und Freiberufler Privatpersonen Land- und Forstwirte Die Prüfung kann sich erstrecken auf: Punktuell bestimmte Einkunftsarten wie beispielsweise Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Kapitaleinkünfte und sonstig...mehr

Rz. 16 § 39 AO gilt nicht unmittelbar für die Zurechnung von Einkünften.[1] Diese sind vielmehr demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftserzielung verwirklicht.[2] Je nach Art des Einkunftstatbestands kann dies allerdings die rechtliche bzw. wirtschaftliche Verfügungsmacht über das zur Erzielung der Einkünfte eingesetzte Wirtschaftsgut voraussetzen. Einkünfte a...mehr

Rz. 102 Nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 AO wird das Gesamthands- bzw. Gesellschaftsvermögen – soweit für steuerliche Zwecke eine getrennte Zurechnung erforderlich ist – den Beteiligten so zugerechnet, als wären sie nach Bruchteilen beteiligt. Durch diese Regelung wird das privatrechtliche Institut der Gesamthand, das keine rechnerischen Quoten der einzelnen Beteiligten am Gesamt...mehr

Rz. 41 Errichtet jemand im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf einem fremden Grundstück ein Gebäude, ist der Grundstückseigentümer grundsätzlich gem. §§ 93, 94, 946 BGB zivilrechtlicher und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes, wenn die Errichtung des Gebäudes sowohl dem Interesse des Bauherrn als auch dem des Grundstückseigentümers dient, der Wert des Geb...mehr

Nicht nur bei Bauherrengemeinschaften, sondern auch für Einzelbauherren liegt ein wichtiger Anreiz für eine Geldanlage in Immobilien darin, dass zumindest in den ersten Jahren Verluste ausgewiesen werden, die die Steuerlast mindern. Der entscheidende Gesichtspunkt liegt meist in dem unbeschränkten Abzug der gezahlten Schuldzinsen für Anschaffungs- oder Herstellungskredite. Ei...mehr

Sind die Voraussetzungen für eine unbeschränkte Einkommen- oder Körperschaftsteuerpflicht nicht gegeben, kann eine beschränkte Steuerpflicht bestehen und zwar dann, wenn jemand im Inland Einkünfte erzielt, bei denen eine objektive Beziehung zum Inland besteht. Welche Einkünfte im Sinne einer beschränkten Steuerpflicht als inländische Einkünfte anzusehen sind, ist abschließen...mehr

Hält einer der Anleger die Fondsanteile ausnahmsweise in einem Betriebsvermögen, werden die Einkünfte bei ihm in solche aus Gewerbebetrieb umqualifiziert, und zwar im Rahmen seiner Einkommensteuer-Veranlagung.[1] Das Wohnsitzfinanzamt hat dann auch die Höhe der gewerblichen Einkünfte zu ermitteln.[2] ­ Die Anteile an einem Immobilienfonds können selbst dann zum Privatvermögen...mehr

Begriff Ein geschlossener Immobilienfonds ist meist eine Personengesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Ein offener Investmentfonds ist dagegen ein Sondervermögen (Investmentvermögen), aus dem die Anteilscheininhaber Einkünfte aus Kapitalvermögen beziehen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Für geschlossene Immobilienfonds gelten die allgeme...mehr

Die Anteilserwerber sind Gesellschafter der Vermietungsgesellschaft. Halten sie die Anteile im Privatvermögen, erzielen sie gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das dürfte auch gelten, wenn die Anleger ihre Anteile über einen Treuhänder halten. Der BFH hat zwar entschieden, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur erzielt, wer selbst den Tatbestand de...mehr

Die Gesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds, die ihre Anteile im Privatvermögen halten, können neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und aus Kapitalvermögen auch Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG erzielen. Infrage kommen vor allem zwei Fallgestaltungen: Der Fonds veräußert ein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwe...mehr

Wird ein Grundstück teils betrieblich, teils privat – sei es durch Vermietung, sei es durch Selbstbewohnung – genutzt, gehört es grundsätzlich teils zum Betriebsvermögen und teils zum Privatvermögen. Sofern der Steuerpflichtige die Nutzung ändert, indem er z. B. sein bisheriges betriebliches Büro in ein anderes Stockwerk des Gebäudes verlegt, wo dafür ein bisheriger Wohnraum ...mehr

Gehört ein Grundstück zum Privatvermögen, können steuerwirksame Abschreibungen vom Gebäudeteil nur dann vorgenommen werden, wenn dieses der Einkünfteerzielung dient. Dies gilt insbesondere bei Mietwohngrundstücken oder Ferienwohnungen, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingesetzt werden. Im Laufe der Zeit eintretende Wertsteigerungen (beim Grund...mehr